萬科方法：整合南都

http://whmsebhyy.com 2005年12月17日 18:30 中國經營報

　　作者：王其明

　　兵法原文：乘其陰亂，利其弱而無主。隨，以向晦入宴息。

　　兵法白話：乘混亂之際，利用小勢力力量弱小和沒有主導的局面，使他們歸順我方。經營一方可以利用這種錯綜復雜的關系，亂中取勝，坐收漁翁之利。

　　其人其事：萬科(資訊行情論壇)并購浙江南都，10年“減法”之后做“加法”。

　　地產界的2005，最為引人關注的莫過于深圳萬科收購南都集團，以19億元的交易巨資創下國內房企最大宗并購案例。

　　“南都”董事長周慶治，浙江政商兩界的名人，從省委書記秘書職位下海，因此人脈廣而深。周慶治的公司旗下，有

房地產，基礎建設，高科技，金融四大產業。其中最為知名的就是地產業，在浙江杭州，南都是和綠城、廣廈齊名的杭州房地產三強企業之一，杭州市場占有率最高達10%。

　　不過在中國房地產最為火熱的2004年，周慶治或者南都流年不利，首先就是分家，周慶治自己的強項并不是房地產行業的具體事務，替周打理房地產業務的主要是一個叫做許廣躍的人，許也是南都集團屬下南度置業的董事長。

　　不過許廣躍打拼多年，功勞甚偉，依然是一個職業經理人，許不爽，想自己做老板，和周談判，最后南都分家。許廣躍分得一個10多萬平方米的

寫字樓項目公園大廈，資產值折算下來，相當于南都置業20%多的股份，同時約占南都集團總資產的12%左右。另外，分家之后，許將管理團隊中不少精英帶走了，南都的元氣大傷。最后，一直在準備上市的周慶治，不得不宣布，取消上市申請。

　　分家之后的南都有點混亂，有很多土地的南都缺乏人才也是一定的。

　　南都的這種狀況給了萬科極好的機會。2004年，向來是行業領跑者的萬科，在

順馳的追趕下，顯得有點郁悶。2004年，順馳、合生、綠地紛紛宣布自己銷售額超過100億元，萬科則不過80億元左右，萬科顯得似乎有點落后。不過2004年，萬科在上海、蘇州、南京的項目進展順利。長三角地區貢獻給萬科集團40%利潤，手中有的豐裕的資金。于是，萬科需要的是：擴張、擴張、還是擴張。

　　擴張無外乎加速市場拿地，或并購別的企業。由于地價已經很高，好地少，而且拿地的風險很高。于是，萬科想到了另一點：收購。要收購則要尋找到好的獵物。

　　混亂的南都則是一直想進入浙江市場的萬科最好的選擇。南都有土地，缺人才，萬科則有人才，缺土地。另外，萬科也有足夠的資金用于收購。于是萬科董事長王石、總經理郁亮頻頻飛抵杭州和周慶治談判。在中城聯盟成都的會上，王石也自爆自己在研究IT企業的快速發展。

　　最后，萬科和南都達成收購協議，萬科以總計18.5785億元價格收購南都旗下上海、江蘇房地產業務中的70%股份，浙江的20%股份。萬科新增土地儲備超219萬平方米。從土地儲備增加上，萬科獲得了極大成長。而且，萬科通過杭州這個橋頭堡，為將來順利進入浙江其他城市打下了良好的基礎。

　　點評：強龍遭遇地頭蛇，聯姻皆大歡喜。