招商地產(chǎn)：送股+注資 含金量提高

　　□本報記者 莊少文

　　送股+注入優(yōu)質資產(chǎn)

　　日前，招商局(資訊 行情 論壇)(資訊 行情 論壇)地產(chǎn)控股股份有限公司宣布啟動股改程序。根據(jù)股改說明書披露的對價安排，本次股改股權登記日登記在冊的流通A股股東，每

10股將獲得由公司唯一非流通股股東蛇口工業(yè)區(qū)派送的1.6股。

　　在股改說明書中，招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)大股東蛇口工業(yè)區(qū)鄭重承諾以注入優(yōu)質資產(chǎn)等方式支持公司發(fā)展。

　　根據(jù)招商地產(chǎn)同日發(fā)布的《關于收購招商局物業(yè)管理有限公司的決議公告》，公司唯一非流通股股東蛇口工業(yè)區(qū)，兌現(xiàn)向招商地產(chǎn)注入優(yōu)質資產(chǎn)的承諾。首先注入的“招商物業(yè)”是中國管理規(guī)模最大的物業(yè)管理公司之一，年利潤近1700萬元，經(jīng)營效益居同行業(yè)首位，最近三年凈利潤年復增長率達36%。

　　另據(jù)悉，蛇口工業(yè)區(qū)已制訂了在股改過程中注入另一項大型優(yōu)質物業(yè)的計劃，該等優(yōu)質資產(chǎn)預計將進一步增加招商地產(chǎn)每股權益。據(jù)記者了解，該項目位于南京新街口，屬于商業(yè)性租售物業(yè)，總建筑面積達10萬平方米。大股東將于2005年12月31日前將該項目注入上市公司，目前有關手續(xù)正在辦理之中。

　　據(jù)統(tǒng)計，蛇口工業(yè)區(qū)在最近三年內(nèi)已向招商地產(chǎn)注入土地建筑面積近40萬平米，包括花園城二期、花園城三期1#和2#地塊、蘭溪谷一期和二期、泰格公寓等項目，使上市公司獲利豐厚。此外招商局集團在經(jīng)營管理的蛇口、南油、漳州等地近80平方公里的區(qū)域內(nèi)擁有大量土地儲備，蛇口地區(qū)在未來5年內(nèi)有超過建筑面積100萬平米的土地可供開發(fā)。蛇口工業(yè)區(qū)此番注入優(yōu)質資產(chǎn)的承諾可謂遠近兼顧，一諾千金。

　　送出率高達17.36%

　　招商地產(chǎn)是國家國資委重點扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一�熇塾嬮_發(fā)總面積超過600萬平方米��2003年至2005年連續(xù)三年�熢谥袊�房地產(chǎn)上市公司綜合實力排名中位列第三。

　　1993年2月23日，公司以募集設立方式改制設立為股份有限公司，公司原名深招港，設立之初主要從事深圳蛇口港的管理、經(jīng)營和開發(fā)。1995年7月12日，經(jīng)中國證監(jiān)會和國家國資委聯(lián)合發(fā)文批準，公司發(fā)起人股東蛇口工業(yè)區(qū)和香港倉碼，將其所持合計26��60萬股的公司股份，通過公開發(fā)售轉讓給新加坡投資者，實現(xiàn)了在新加坡交易所的第二上市“可轉讓托管憑證(英文縮寫SDR)”。1998年以來，經(jīng)過幾次資產(chǎn)置換、出售和業(yè)務轉型，目前公司已形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務為核心，物業(yè)租賃、園區(qū)供電供水業(yè)務并行發(fā)展的主營業(yè)務架構。

　　歷經(jīng)多次的送、轉、配股和增發(fā)，招商地產(chǎn)目前總股本約61882.27萬股。其中流通A股33.01%計20430.57萬股。2005年11月1日�熃�(jīng)國家商務部批準和中國證監(jiān)會核準，占公司總股本36.56%的全部B股22622.89萬股，均已在深交所B股市場上市流通。因此，持公司總股本的30.43%計18828.81萬股的蛇口工業(yè)區(qū)，成為招商地產(chǎn)目前唯一的非流通股股東。流通A股股東獲得大股東10送1.6股后，大股東的持股比例將下降為25.14%。

　　相關人士認為，如果上市公司大股東的持股比例被過度稀釋，將會削弱對上市公司的支持力度，不利于公司的未來發(fā)展，招商地產(chǎn)雖然10送1.6股，但含金量其實并不低。大股東送股的送出率為17.36%，高于已股改公司的平均送出率，這體現(xiàn)了大股東的極大誠意。此外，蛇口工業(yè)區(qū)還承諾將承擔本次股改的所有相關費用。

　　2005年8月10日，蛇口工業(yè)區(qū)及其控股子公司達峰國際，聯(lián)合啟動了應于12個月內(nèi)完成、通過協(xié)議收購或通過深交所交易系統(tǒng)的集合競價，增持不超過合計招商地產(chǎn)5%股權的計劃。該增持計劃已經(jīng)中國證監(jiān)會公司字��2005��63號文批準豁免要約收購義務。股改說明書披露，增持計劃將在股改啟動時暫停，待股改實施后重新啟動。

　　一方面，大股東承諾持續(xù)向上市公司注入優(yōu)質資產(chǎn)，另一方面，在股改實施后仍將繼續(xù)增持招商地產(chǎn)股權，這既顯示了大股東的實力，也表明了大股東對公司的發(fā)展前景十分看好。

　　經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步上升

　　公開資料顯示，近兩年來，招商地產(chǎn)斥巨資約36億元，分別在深圳、蘇州、南京、天津、重慶、北京等地購得土地使用權約175萬平方米，目前公司在建及待開發(fā)建筑面積達300萬平米。此外，公司擁有出租性物業(yè)近50萬平米。

　　截止2005年9月30日，公司總資產(chǎn)約86.76億元，股東權益約36.7億元。2002-2004年度，招商地產(chǎn)分別實現(xiàn)年凈利潤24181.58萬元、33047.76萬元和35980.29萬元。2005年前三季度實現(xiàn)凈利潤已達31279.19萬元，較2004年同期增長46.7%。

　　此前，某券商的研究報告曾對招商地產(chǎn)2005年和2006年的盈利情況作了如下預測：“1、2005年政府進一步加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度，我們認為調(diào)控有利于行業(yè)的健康發(fā)展，行業(yè)集中度將提高。調(diào)控抑制對象是投機性需求。由于中國經(jīng)濟增長強勁，城市化進程中合理的住房需求旺盛，全國

　　由于該報告發(fā)表的時候，招商地產(chǎn)尚未啟動股改。因此，如果考慮股改過程中大股東的持續(xù)注資行為，則預期收益可能還要提高。

　　在本次擬于股改期間注入招商地產(chǎn)的優(yōu)質資產(chǎn)招商物業(yè)，經(jīng)評估作價為16��920萬元。而招商物業(yè)作為中國物業(yè)管理公司效益第一名，目前管理規(guī)模已超過1500萬平米，年利潤近1700萬元，最近三年業(yè)績呈快速增長趨勢，2004年凈資產(chǎn)收益率達34.9%。其未來將大力發(fā)展物業(yè)管理高端市場，目標是成為物管行業(yè)最具競爭力的企業(yè)。招商物業(yè)以10倍PE的價格注入，不但為公司增加快速增長的優(yōu)質資產(chǎn)，而且使招商地產(chǎn)形成了圍繞房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、

　　多只社保基金扎堆

　　據(jù)招商地產(chǎn)有關人士介紹，各類機構持公司流通股比例已高達61%，目前在公司前十大A股流通股中，已有5只社保基金名列其中。

　　行情資料顯示，12月9日招商地產(chǎn)的收盤價為10.46元/股，創(chuàng)近18個月來的新高。股價高出股改說明書測算的累計換手率達100%時的收盤價(向前復權)加權平均值8.59元約21.77%，這說明絕大多數(shù)流通股股東處于獲利狀態(tài)。

　　若以送股后自然除權價9.02元/股計，招商地產(chǎn)市凈率為1.55倍，遠低于同類藍籌地產(chǎn)上市公司的市凈率。

　　記者認為，招商地產(chǎn)股改采用的注入優(yōu)質資產(chǎn)的方式特點鮮明。首先，注入優(yōu)質資產(chǎn)，可以提升公司價值。而單純的送股和送現(xiàn)金并不能改變公司的價值，會導致除權甚至貼權的情況，使流通股股東在股改后市值得不到提高。其次，因為公司股改除權后預計市凈率為1.5倍，如流通股股東每股權益受注入優(yōu)質資產(chǎn)的影響而增加，則流通股股價將會有放大效應，從而增加投資人的實際收益。

　　蛇口工業(yè)區(qū)還承諾，其所持非流通股于股改實施后的禁售期為24個月。禁售期滿后12個月內(nèi)，通過深交所掛牌交易的減持比例不超過公司總股本的5%，禁售期滿后36個月內(nèi)，減持價格不低于股改前30天招商地產(chǎn)A股收盤價算術平均值的120%。并且在股改實施后的3年內(nèi)，每年向公司提出不少于招商地產(chǎn)當年實現(xiàn)的可分配利潤的40%的現(xiàn)金分紅議案，并保證在股東大會表決時投贊成票。據(jù)此，記者以2005年保守估計的0.58元的每股收益測算，流通股股東2005年的現(xiàn)金分紅收入將為每10股2.32元，股利收益率為3.21%，遠高于一年期銀行存款利率。

　　保薦銀河證券認為，招商地產(chǎn)

　　根據(jù)股改說明書的安排，招商地產(chǎn)A股將于初步溝通后于12月22日復牌，本次股改相關股東會議股權登記日為2006年1月5日，1月16日至1月18日為網(wǎng)絡投票時間，1月18日召開本次股改相關股東會議。