聚焦深物業(yè)股改亮點之一：新物業(yè) 新起點

　　□ 本報記者 莊 吉

　　公司整合預(yù)期成為被關(guān)注焦點

　　深物業(yè)(資訊 行情 論壇)是深圳本地著名的地產(chǎn)公司，深圳著名的國貿(mào)大廈就是其開發(fā)和管理的物業(yè)，因歷史的原因?qū)е律钗飿I(yè)多年來經(jīng)營負(fù)擔(dān)沉重，05年上半年經(jīng)深圳市國資

部門與香港著名上市地產(chǎn)公司九龍建業(yè)(資訊 行情 論壇)協(xié)商，九龍建業(yè)以其絕對控股(持股85%)的附屬公司卓見投資有限公司作為收購人收購，按15%的溢價收購深圳市建設(shè)投資控股公司和深圳市投資管理公司持有深物業(yè)的股票(合計占股本總額的70.296%)，這一起重大的收購事件在2005 年7月22 日正式獲國務(wù)院國資委正式批準(zhǔn)，2005年12 月2 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓也獲商務(wù)部正式的批準(zhǔn)批復(fù)。公司成為國內(nèi)首家真正意義上的外資收購國有上市公司控股權(quán)的典型成功案例。此次重大收購在國內(nèi)引起很大的反響，不僅突現(xiàn)了政府部門在國有資產(chǎn)管理領(lǐng)域“有所為有所不為”的戰(zhàn)略思路，也是地方政府提高國有資產(chǎn)運(yùn)作效率的重要體現(xiàn)，同時也充分促進(jìn)外資進(jìn)入國內(nèi)市場的信心與決心。香港九龍建業(yè)可預(yù)期的深度介入，使深物業(yè)價值得到投資者重新評估，并一度成為市場關(guān)注的焦點。

　　強(qiáng)大的股東實力賦予更多的預(yù)期

　　九龍建業(yè)于1961年成立，為一家以地產(chǎn)投資及發(fā)展業(yè)務(wù)為主的公司，于1995年在香港聯(lián)交所上市(

　　本次收購，是九龍建業(yè)借助其絕對控股的卓見投資(持股85%)來實現(xiàn)。就九龍建業(yè)而言，其擁有近80億總資產(chǎn)、近40億凈資產(chǎn)，公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域目前已涵蓋地產(chǎn)投資、金融服務(wù)、物業(yè)管理、財資管理、品牌零售及分銷等。目前九龍建業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模是深物業(yè)的4倍，按凈資產(chǎn)規(guī)模則相當(dāng)于6.5個深物業(yè)。我們相信，隨著九龍建業(yè)加快對中國大陸的業(yè)務(wù)拓展步伐，強(qiáng)大的股東實力可以使深物業(yè)獲得更大更廣闊的發(fā)展平臺。

　　進(jìn)一步追溯，我們看到的是一家業(yè)務(wù)多元化的企業(yè)集團(tuán)-保利達(dá)控股國際有限公司，目前整個集團(tuán)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)投資、金融服務(wù)、財務(wù)管理、紡織制衣、電力投資、實業(yè)及項目投資等，旗下除九龍建業(yè)(深物業(yè)的收購方)外，保利達(dá)資產(chǎn)(資訊 行情 論壇)控股有限公司也在香港聯(lián)交所成功上市(股票編號HK0208)。保利達(dá)集團(tuán)重點投資集中于港澳地區(qū)的支柱行業(yè)，已培育并形成了多元穩(wěn)定的業(yè)務(wù)源與現(xiàn)金流，特別是其中的地產(chǎn)與物業(yè)投資、電力投資等，為保利達(dá)下步的發(fā)展帶來了極為可觀和持續(xù)的現(xiàn)金流。保利達(dá)集團(tuán)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理、九龍建業(yè)主席柯為湘素來有著“澳門李嘉誠”之稱。

　　收購人及保利達(dá)控股過往的收購經(jīng)驗，是撬動龐大資產(chǎn)體系的關(guān)鍵，是妙手點睛之筆，甚至可以講是實物資產(chǎn)之外的核心優(yōu)勢。以九龍建業(yè)為例，保利達(dá)控股于2001年12月成功收購九龍建業(yè)之后，短短4年時間公司總資產(chǎn)由25億港元增長至現(xiàn)時的80億港元，增幅超過2倍，初步預(yù)計2005年的盈利將有大幅增長。集團(tuán)接手另一上市公司(現(xiàn)名保利達(dá)資產(chǎn)控股有限公司)時，該公司問題相當(dāng)復(fù)雜而又為負(fù)資產(chǎn)，經(jīng)過管理層努力進(jìn)行債務(wù)重組及2004年3月易名保利達(dá)資產(chǎn)控股有限公司后，在集團(tuán)的支持下短短數(shù)月內(nèi)以約6億港元成本收購了多個優(yōu)質(zhì)項目，初步估算這些項目的總市值已超過12億港元，預(yù)計2005年有可觀盈利并恢復(fù)派息，重組之后的公司股價走勢已反映出投資者對這一系列重大舉措的充分認(rèn)可。收購人及保利達(dá)控股擁有的豐富及成功收購經(jīng)驗，最終能令被收購的目標(biāo)公司得以持續(xù)發(fā)展及壯大，同時亦得到被收購目標(biāo)公司之員工及小股東認(rèn)同。

　　由于多年的成功運(yùn)作，集團(tuán)成為國際市場包括香港地區(qū)、新加坡、歐美等眾多基金和投資者追捧的對象，在資本市場上有很強(qiáng)的融資能力，并且在過往的30多年一直與銀行有很好的合作，信譽(yù)卓著，因而在金融機(jī)構(gòu)有很方便的低成本的融資能力。

　　收購昭示新起點

　　按本次收購之雙方協(xié)議，收購人承諾，在股權(quán)過戶手續(xù)完成后半年內(nèi)，以適當(dāng)方式向深物業(yè)提供人民幣5億元的流動資金，以盤活深物業(yè)的不良資產(chǎn)；在股權(quán)過戶手續(xù)完成后一年內(nèi)，向深物業(yè)投入不少于人民幣5億元的優(yōu)質(zhì)重組項目。同時，承諾妥善解決深物業(yè)的員工工作安排，以及持有深物業(yè)股份的期限不少于三年。

　　基于收購人之收購承諾，我們至少可以預(yù)計深物業(yè)面貌在以下幾方面會發(fā)生根本性改變：

　　首先是現(xiàn)金流狀況。深物業(yè)原有的現(xiàn)金流狀況欠佳，雖然近年在深圳的部分地產(chǎn)項目有一些進(jìn)展，但資金壓力也很大，若沒有新資金的介入，很難維持下去。此次收購之后，九龍建業(yè)承諾給予深物業(yè)5億元流動資金支持，同時承接原由深圳建設(shè)集團(tuán)給予的貸款擔(dān)保，這一系列舉措的實施，不僅將使深物業(yè)的財務(wù)狀況得到明顯改善，同時無疑也會加快物業(yè)項目建設(shè)的進(jìn)展，隨著植入香港的精英團(tuán)隊和管理經(jīng)驗深入公司，公司的管治水平將大力提升，本身也會提高深物業(yè)的投資回報。

　　其次是獲得優(yōu)質(zhì)項目上的注入，按收購時雙方簽署之協(xié)議，在股份過戶后一年內(nèi)，九龍建業(yè)將向深物業(yè)投入不少于5億元的優(yōu)質(zhì)重組項目，部分項目正在培育，待項目成熟將注入上市公司，以降低深物業(yè)的投資風(fēng)險；在金融服務(wù)與財務(wù)管理，九龍建業(yè)具有較豐富的成功經(jīng)驗；不良資產(chǎn)處置方面，保利達(dá)控股正介入國內(nèi)不良資產(chǎn)包處理業(yè)務(wù)，在保利達(dá)控股的強(qiáng)大資金支持下積極介入，分享其間蘊(yùn)含的巨大機(jī)會只是指日可待。

　　第三，針對地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，國內(nèi)相當(dāng)中小規(guī)模地產(chǎn)商面臨著生存危機(jī)，這對一直存在發(fā)展隱患的深物業(yè)，也同樣處于生死攸關(guān)的時刻。但是九龍建業(yè)介入深物業(yè)，所帶來的地產(chǎn)運(yùn)作的豐富經(jīng)驗、強(qiáng)大的資金支持，將使深物業(yè)潛力巨大的、進(jìn)展遲緩的舊城改造項目全面盤活，其中的機(jī)會更令人垂涎三尺。

　　更重要的是，九龍建業(yè)收購深物業(yè)是其邁入中國大陸市場的重要舉措，深物業(yè)無疑會成為其國內(nèi)的主要業(yè)務(wù)發(fā)展平臺，借助深港經(jīng)濟(jì)一體化的契機(jī)，通過對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的培育，充分發(fā)揮深物業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，以及九龍建業(yè)的國際化、市場化的運(yùn)作經(jīng)驗與在珠江三角洲及長江三角洲的土地資源儲備，深物業(yè)完全具備成為中國