深振業(yè)投資價(jià)值分析(上)

　　從深交所老牌地產(chǎn)股，到深圳地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)片區(qū)的先行者、第一個(gè)大盤實(shí)踐者、教育地產(chǎn)首創(chuàng)者、香蜜湖地產(chǎn)開辟者，到深圳最大塊招標(biāo)用地“育馬場(chǎng)之役”力挫群雄，再到深圳規(guī)模最大的TOWNHOUSE社區(qū)……振業(yè)地產(chǎn)開始了新一輪品牌謀局和企業(yè)發(fā)展運(yùn)籌！

　　根據(jù)深圳市政府關(guān)于國(guó)企改革的戰(zhàn)略部署，深圳市政府花費(fèi)5.3億對(duì)公司進(jìn)行主輔分離，為公司今后的發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，公司主業(yè)已由房地產(chǎn)和施工轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)，公

司主業(yè)更加突出，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度進(jìn)一步增強(qiáng)。三季度公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)展順利，并預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)較去年同期有較大增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度超過50%。公司已經(jīng)具備了年銷售面積超過10萬平方米的業(yè)務(wù)規(guī)模，積累了比較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，有較高的市場(chǎng)知名度。

　　公司目前開發(fā)項(xiàng)目前景較好，作為主要地產(chǎn)項(xiàng)目之一的振業(yè)城獲得了較好的市場(chǎng)形象和經(jīng)濟(jì)效益。振業(yè)城一期總建筑面積17萬平方米，可售面積14余萬平方米，該項(xiàng)目已通過建設(shè)部“3A住宅”資格預(yù)審，并被建設(shè)部列為“國(guó)家建筑節(jié)能示范工程”　項(xiàng)目。截至10月底，除H組團(tuán)之外的其余五個(gè)組團(tuán)及商業(yè)街均已驗(yàn)收完畢，并實(shí)現(xiàn)預(yù)售樓款2.7億元，計(jì)劃2005年12月入伙。

　　創(chuàng)新，源自公司的自我超越

　　作為一家國(guó)有的

　　自2004年10月開發(fā)以來，振業(yè)城共分三期，項(xiàng)目將于2009年7月全部完工。一期約600套別墅，其中聯(lián)排別墅265套，疊院別墅140套，空中別墅66套。隨著深圳重要交通線路深惠公路改造(07年夏完工)，地鐵三號(hào)線的開工(09年完工)，鹽排高速的開通(07年春季)，以及清平、南坪的開通，振業(yè)城周邊的黃金路網(wǎng)格局業(yè)已形成，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出。與同期同物業(yè)類似片區(qū)的項(xiàng)目相比，振業(yè)城目前的售價(jià)是最為踏實(shí)，抗震性、抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)，為置業(yè)者所留利潤(rùn)空間也更大，即便是相同價(jià)位，在振業(yè)城得到的東西也遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比其他項(xiàng)目多，這是振業(yè)城與通過營(yíng)銷手段盤剝置業(yè)者的項(xiàng)目最大的不同和最大的價(jià)值所在。作為深圳市少有的地鐵上蓋別墅物業(yè)，據(jù)行業(yè)人士預(yù)計(jì)，振業(yè)城聯(lián)排別墅售價(jià)將會(huì)隨著黃金路網(wǎng)的開通而大幅上揚(yáng)。這些樂觀變化都將為公司和廣大股東帶來豐厚的回報(bào)，進(jìn)而提升公司價(jià)值。

　　創(chuàng)新，源自公司的準(zhǔn)確判斷

　　自2001年中標(biāo)“育馬場(chǎng)”地塊后，振業(yè)人用了三年的時(shí)間思考如何發(fā)揮該地塊最大的價(jià)值。作為一個(gè)在規(guī)劃階段就通過建設(shè)部AAA住宅性能認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)(2004版)預(yù)審的項(xiàng)目，振業(yè)城的成功傾注了振業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的大量心血。2003年新領(lǐng)導(dǎo)上任，毅然做出改變?cè)�有建筑物業(yè)類型的決定，把原先規(guī)劃的多層住宅公寓改變成以TOWNHOUSE為主要產(chǎn)品的別墅大城，以避開橫崗片區(qū)多層競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的漩渦，讓振業(yè)城以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)填補(bǔ)龍崗區(qū)高端物業(yè)空白。在推翻原有方案的基礎(chǔ)上，振業(yè)地產(chǎn)聘請(qǐng)著名建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)華森重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并重金相邀加拿大DAA設(shè)計(jì)集團(tuán)提綱項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)，此舉對(duì)于大多數(shù)振業(yè)人來說有些不可思議，對(duì)于外界來說有些冒險(xiǎn)。

　　資料統(tǒng)計(jì)，深圳每1000多戶家庭才擁有1套TOWNHOUSE，且這樣的TOWN-HOUSE多為中、高層社區(qū)中的“點(diǎn)綴”或“補(bǔ)充”，多處于社區(qū)建筑合圍或被俯視的地帶，巨大的供應(yīng)和需求缺口使得“別墅生活大城”振業(yè)城一“墅”難求。再者由于土地資源的日益緊張，加上國(guó)家政策對(duì)高檔物業(yè)開發(fā)的限制，就使得別墅產(chǎn)品更為稀缺。振業(yè)地產(chǎn)要有所突破，就得必須認(rèn)真看清市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，就必須走差異化的開發(fā)路線，因此把振業(yè)城定位成以純TOWNHOUSE為主要產(chǎn)品的別墅項(xiàng)目就自然而然地成了振業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)層最為理想的選擇。

　　整個(gè)振業(yè)城別墅群落都脫離了傳統(tǒng)別墅獨(dú)棟住宅的窠臼，不斷升級(jí)、持續(xù)創(chuàng)新，從別墅第二形態(tài)聯(lián)排別墅到別墅第三形態(tài)疊院別墅，再到別墅第四形態(tài)空中湖景觀光電梯別墅，以及二期今后更多類型的別墅產(chǎn)品。振業(yè)城這種首創(chuàng)的產(chǎn)品類型獲得了市場(chǎng)和同行的高度認(rèn)可，一經(jīng)推出便受到熱捧。

　　今天看來，振業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者當(dāng)時(shí)做出更改物業(yè)類型與市場(chǎng)走向不謀而合，2005年深圳迎來了別墅年。

　　除了在物業(yè)上的創(chuàng)新超人一步外，振業(yè)城項(xiàng)目在建筑節(jié)能方面也走在全國(guó)的前列。在振業(yè)城的設(shè)計(jì)過程中，振業(yè)公司就不斷進(jìn)行節(jié)能科技的嘗試，并給予了振業(yè)城在節(jié)能建筑方面更多創(chuàng)新機(jī)會(huì)，并且在科技節(jié)能方面做出的巨大投入也沒有轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，振業(yè)城這些節(jié)能投入又與2005國(guó)家節(jié)能年的時(shí)代背景相得益彰，再一次充分表明振業(yè)公司對(duì)市場(chǎng)預(yù)見的準(zhǔn)確性。

　　創(chuàng)新，源自產(chǎn)品品質(zhì)的不斷升級(jí)

　　振業(yè)城項(xiàng)目糅合改良了西班牙及北美南加州等多種建筑風(fēng)格，以占地面積逾41萬平方米、建筑面積54萬平方米的宏大規(guī)模，是集交通、休閑、商業(yè)、配套、教育、居住等要求的城市居住形態(tài)———“坡地#zhPoint#溪畔#zhPoint#獨(dú)院住宅”。振業(yè)城的獨(dú)院住宅與傳統(tǒng)的TOWNHOUSE不同，有三重院落。作為一種院落精神的回歸，獨(dú)院住宅是TOWNHOUSE的高級(jí)形式。

　　三重院落，超寬棟距，兩個(gè)半車位，多退臺(tái)陽臺(tái)設(shè)計(jì)，雙面坡屋頂、淡雅立面等讓坡地別墅盡享自然與舒適。以聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品的振業(yè)城自項(xiàng)目建設(shè)階段便取得國(guó)家住宅最高標(biāo)準(zhǔn)3A認(rèn)證，高舒適性和適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟(jì)性是振業(yè)城最有力的說明。同時(shí)太陽能熱水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、生態(tài)湖水自凈系統(tǒng)、電腦模擬通風(fēng)試驗(yàn)等七大科技的運(yùn)用，為振業(yè)城贏得了“國(guó)家建筑部節(jié)能示范住宅小區(qū)”的榮譽(yù)。

　　全國(guó)節(jié)能工作檢查專家組考察振業(yè)城時(shí)表示，在設(shè)計(jì)階段對(duì)住宅進(jìn)行風(fēng)模擬試驗(yàn)，在華南，振業(yè)城是第一家，在全國(guó)也很少見。美國(guó)

　　眾所周知，地產(chǎn)項(xiàng)目的水體建造與維護(hù)成本高、難度大，許多發(fā)展商都吝于大面積水景的投入，而以草木、亭臺(tái)樓榭等普通園林造景元素取而代之。振業(yè)地產(chǎn)特別聘請(qǐng)加拿大DAA設(shè)計(jì)集團(tuán)，獨(dú)家采用歐美成熟的自凈水處理系統(tǒng)，成功解決了生態(tài)水景園林可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)瓶頸。用加拿大DAA設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長(zhǎng)DanielAr-bour先生的話說，“振業(yè)地產(chǎn)建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)的強(qiáng)烈要求，與本公司35年實(shí)踐中追求可持續(xù)發(fā)展的一貫宗旨是一致的。”同時(shí)，DanielArbour先生也表示，振業(yè)城的園林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)方案是其職業(yè)生涯中最好的方案之一，即使在世界范圍看也是一流的。

　　振業(yè)城以深圳自然風(fēng)特征為依據(jù)，通過電腦軟件進(jìn)行通風(fēng)模擬，分析每棟樓的風(fēng)環(huán)境和每套單位的室內(nèi)通風(fēng)情況，并依據(jù)模擬結(jié)果修改總體布局、開門開窗等設(shè)計(jì)，使自然風(fēng)能夠輕松流入每家每戶、每個(gè)房間；通過減少深色屋頂來減少吸熱面，加強(qiáng)遮蔭植被，減少居住區(qū)熱島效應(yīng)；采用遮陽構(gòu)件等技術(shù)措施，僅LOW-E玻璃一項(xiàng)，就增加成本近六倍，由此實(shí)現(xiàn)了比一般建筑節(jié)能最高達(dá)50%的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

　　值得一提的是，振業(yè)城設(shè)計(jì)階段就考慮把電輔助太陽能熱水器與建筑融為一體，為每一戶提供中央熱水，實(shí)現(xiàn)了將太陽輻射轉(zhuǎn)化為電能，為建筑提供了清潔的能源。按照一般消耗量計(jì)算，每年可節(jié)省電費(fèi)3200元，70年即可節(jié)約22.4萬元。此外，還通過控制土壤及混凝土放射性元素含量，控制外飾和內(nèi)裝飾材料的放射性元素含量等方式，徹底保障居住的安全性，保障了居住者的健康。

　　振業(yè)城在科技節(jié)能方面做出的創(chuàng)新，不僅獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，并在2005國(guó)家節(jié)能年中得到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的盛贊。國(guó)家建設(shè)部高層領(lǐng)導(dǎo)、廣東省建設(shè)廳、深圳市領(lǐng)導(dǎo)曾多次到振業(yè)城考察相關(guān)建筑節(jié)能問題，并對(duì)振業(yè)城在節(jié)能方面做的突出貢獻(xiàn)給予肯定，表示將對(duì)振業(yè)城在建筑節(jié)能方面的經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)進(jìn)行推廣；周邊兄弟城市建設(shè)系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)紛紛率團(tuán)訪問，內(nèi)地各省行業(yè)專家親臨考察，這一切都昭示了振業(yè)城作為公司品牌、深圳節(jié)能名片、華南節(jié)能第一城和國(guó)家建筑節(jié)能示范項(xiàng)目獨(dú)具的魅力所在，將極大地提升公司內(nèi)在價(jià)值和估值水平。