機構熱議深振業股改方案和業績

　　本報記者　鄧常青

　　股改方案多角度完善

　　記者：深振業在延期一周后才正式公告方案的調整結果，與原方案相比，新方案作了大幅的調整，在這期間保薦機構和公司與國資委進行了哪些溝通？

　　胡金泉：作為保薦機構，我們的責任是找到非流通股東和流通股東的利益結合點，平衡和協調雙方的關系，增強方案的市場可接受性。我們和深振業公司在走訪多個營業部和網上交流會后，及時將流通股東希望提高對價，取消較為復雜的認沽條款等意見，向國資委進行了反饋，但剛開始溝通并不是太順暢。為了更有效推進公司的股改，保薦機構幾十次易稿，反復考慮和借鑒目前市場的各種方案，力求推出對流通股東實惠簡單的方案，用廢寢忘食來形容包括公司在內的項目人員絕不為過。

　　國資委也的確有自身的難處。其股改前已經出資了5.3億元的現金，對深振業下屬兩家虧損施工企業深特皓、深建業進行改制剝離，有效改善了公司的資產質量；而在公司的上一次配股中，當時的大股東也是出資進行了認購；另外，股改前國資委的持股比例只有28.02%，而國資委仍希望持有公司相當比例的股權，這也是溝通的難點所在。

　　記者：但國資委最后還是較好地提高了對價水平，并且推出了8000萬元的增持計劃。

　　胡金泉：是的，我們感覺國資委的態度還是比較開明的，從短期內看，國有資產似乎有所縮水，但長遠看，國有資產增值的空間很大。

　　以三季度每股3.97元的凈資產計算，股改前7107萬股國家股價值為2.82億元，股改后僅剩下4765萬股，

　　但是，公司的發展前景很值得看好，考慮到主輔分離和公司未來業績增長等因素，目前公司股票的價格有所低估。實際上，國資委推出的8000萬元增持計劃，在增持完成后，其對公司的持股比例將重新上升到25%以上；另外，股權激勵計劃約定，如果管理層不能完成業績考核，則交納的風險責任金收歸公司所有。由此可見，大股東和公司管理層都是長期看好公司的發展前景。

　　記者：從橫向比較來看，您怎么評價深振業的對價方案？

　　藍飛燕：各公司有各自不同的特點，不能簡單進行比較。深振業的送股比例低于平均水平，但考慮到前期的主輔分離工作、8000萬元增持計劃和公司的其他一些情況，調整后的對價方案還是比較合理的。

　　與部分同業公司股改后相比，深振業的市凈率處于較低水平，如上海新梅為2.26、G物華為1.35、G華發為1.11、萬科為1.3，振業在自然除權后約為0.8—0.9，如果公司業績能保持較好的增長，后市有望走強。

　　胡金泉：我想對增持計劃做兩點補充說明。一點是國資委的增持計劃是在2個月內無價格限制的增持；另一點是8000萬元全部用完，這跟一些公司的不超過一定額度的增持方案有較大的區別，我個人覺得增持方案能在一定程度上促進公司股票的走好。

　　多個項目促漲公司業績

　　記者：振業城項目應該是公司未來若干年的主要利潤來源之一，目前振業城的施工和銷售情況如何？怎么看待它的盈利前景？

　　楊輝：振業城的總占地面積為41萬平方米，總建筑面積為54萬平方米，目前正在開發的是一期，占地21萬平方米，建筑面積為18萬平方米，可銷售面積14.5萬平方米，現在除H組團及綜合大廈以外已全部竣工，竣工面積為12萬平方米。

　　振業城的銷售形勢很好，已推出部分的銷售率超過了80%，銷售額已超過5億，我非常看好振業城的盈利前景，振業城是深圳第一個超大規模的純粹別墅社區，在平面規劃及產品創新方面都有獨到之處，在節能及

　　藍飛燕：據我了解，深振業是在2001年中標目前的振業城所在地塊，從振業城的平均銷售價格和成本對比來看，該項目的盈利水平相當不錯，由于公司的盤子并不大，總股本只有2.54億股，因此，振業城的銷售凈利潤攤到每股收益將是非常的理想。

　　記者：近期深圳的地產市場雖然穩中有升，但振業城作為高檔住宅，是否會明顯受到調控的不利影響。

　　楊輝：根據我們的調研，深圳每1000多戶家庭才擁有1套TOWNHOUSE，且這樣的TOWNHOUSE多為中、高層社區中的“點綴”或“補充”，多處于社區建筑合圍或被俯視的地帶，巨大的供應和需求缺口使得“別墅生活大城”振業城一“墅”難求，此外，由于土地資源的日益緊張，加上國家政策對高檔物業開發的限制，就使得別墅產品更為稀缺。

　　振業地產要有所突破，就得必須認真看清市場所蘊藏的巨大潛力，就必須走差異化的開發路線，因此把振業城定位成以純TOWN-HOUSE為主要產品的別墅項目，公司領導層認為這是最為理想的結果。

　　記者：項目按原計劃將分三期開發，目前公司有沒有擬訂了較為明確的后續開發計劃？

　　楊輝：振業城根據地形及道路區分共分為三個地塊，分成七期開發，整個1號地塊加上2號地塊的學校為一期，二號地塊其余部分分為二、三、四、五期，三號地塊分為六、七期。其中二、三期為聯排別墅，計劃明年6月開工，四五期為小高層和高層，計劃明年下半年開工，六七期也是小高層和高層，計劃2008年初開工，整個振業城的開發計劃在2009年全部完成。

　　記者：除了振業城項目以外，公司未來幾年還有什么具體的開發項目，比如星海名城還有哪些后繼項目？

　　楊輝：除振業城項目外，公司未來幾年還有星海名城五期、六期和七期項目。星海名城五期2004年7月開工，2006年3月竣工，預計2006年實現銷售面積7—8萬平方米，銷售收入超過5億萬元；星海名城六期2005年11月開工，2007年7月竣工，預計2007年實現銷售面積1萬平方米；星海七期2006年10月開工，2008年10月竣工。總體來看，這些后續項目市場前景良好，將有力促進集團持續、穩定和快速發展。

　　記者：公司曾在股改網上交流會上表示，明年的效益比今年還會有很好的增長，能否分析一下深振業明年的業績？

　　藍飛燕：深振業屬于深圳本地的老牌

　　從公開披露信息來看，明年深振業的房地產銷售量、項目開發量將創出新高。在項目結算方面，2006年星海五期、振業城一期進入結算期，公司計劃2006年完成星海五期、振業城一期銷售達80%以上，相應的收入利潤指標會在2005年的基礎上再上一個臺階。

　　而在項目開發方面。2006年深振業計劃新開發星海六期和振業城二期，以保證2007年結算期有良好的經營業績。

　　從2003年以來，公司業績呈現穩步增長的態勢，但如果公司希望降低業績的波動性，還需要考慮如何做大規模的問題。

　　記者：公司在主輔分離后，將專注于房地產業，目前有沒有形成一個比較明確的市場定位和發展目標？

　　楊輝：我們期望在未來3—5年內，通過主業提升戰略、資源占優戰略、文化融合戰略，成為高品質、高品味、彰顯個性生活的房地產產品、服務和品牌的提供者，實現振業產品用戶和員工的生活、工作、學習和成長夢想，為股東、客戶、政府和債權人等利益相關者取得滿意的回報，使振業成為深圳一流、全國知名的優秀房地產上市公司。