上實發展股權分置改革網上路演實錄回放

　　上實發展(資訊 行情 論壇)董事長陳偉恕先生致詞

　　尊敬的各位嘉賓、各位投資者和所有關心上實發展的朋友們：

　　大家好！

　　首先，請允許我代表上海實業發展股份有限公司及控股股東上海上實(集團)有限公司，歡迎各位參加上實發展此次股權分置改革網上股東交流會的嘉賓朋友們，并對各位長期以來對上實發展的支持與關注表示感謝！

　　上實發展是2002年進行重大資產重組、由控股股東上海上實收購上市公司浦東不銹后，更名成立的國家一級資質

　　盡管上海上實在重組浦東不銹過程中付出了高昂的代價，但正是從保護投資者利益的角度出發，重組時讓利于上市公司的行為，使投資者不僅減少了損失，而且能分享到優質資產帶來的高成長回報。自上海上實入主以來，在業內頗具運營效率和精干的管理團隊運作下，上實發展業績水平得到明顯改善，進入了穩步上升的良性軌道。2003年、2004年及2005年第三季度，公司實現凈利潤分別為6，760萬元、8，119萬元、8，376萬元，較2002年同比增長了22.89倍、27.69倍、28.59倍，其凈資產收益率分別為5.97%、6.87%、6.84%。上實發展先后于2003年、2004年連續進行現金分紅，以回報流通股股東對上實發展的支持，分別為0.05元/股，0.07元/股，現金分紅率高達50%，遠高于同期市場分紅水平。

　　為徹底、順利地解決公司股權分置這一歷史遺留問題，進一步提高公司質量，優化公司治理結構，公司控股股東在本次股權分置改革中表現出了極大的誠意，結合公司未來發展前景，推出了本次股改方案，我相信在全體股東相互理解共同努力的基礎上，公司本次股改能夠順利完成。

　　我們衷心地希望通過本次路演，能夠與廣大流通股股東進行充分溝通，獲得大家對公司股權分置改革方案的認可和支持。我們更相信，在全體股東支持下，借助上海上實這一雄厚的實力，上實發展必將能樹立房地產市場資源整合者的業界形象，逐步發展成為國內外廣為尊敬、持續回報全體股東的房地產產業資源集成商。

　　謝謝大家！

　　經營發展

　　問題：上實目前的項目都是商辦等中長期項目，如果2006年都無法順利結轉利潤，如何保證當年利潤？

　　陳偉恕：我們現在的項目不完全是商業辦公樓，也有住宅，在上海特別是海上海這個項目，我們還有較大面積的住宅，大部分將在2006年銷售，接下來有海東海、海南海、海云天、海隆大廈等項目，同時公司還在積極擴大項目儲備，所以能否保持業績穩定增長是大家不必擔心的問題。

　　問題：公司目前的產品結構中包括商業、辦公、住宅等多物業形態，這樣的規劃是出于什么考慮？

　　盧鏗：上實發展在戰略的區域布局上是考慮沿海、沿江、出國門，我們主要面對一些重要城市進行開發。城市的物業當中，商業、辦公、住宅都是重要的組成部分，而且往往是可以結合起來的。海上海就是一個很好的例子。海上海的辦公樓、商業街和住宅形成了三位一體的優勢，在市場和功能上形成良好的互補關系，對各個部位的價值和使用的優點都有促進。所以，我們沒有完全聚集在住宅上，而是關注商業和住宅等不同類型的房地產品。由于我們注重新文化地產的理論研究，所以在商業和住宅房地產的開發當中具有戰略和文化的優勢。

　　問題：公司對未來不確定的政策環境是否做了準備？

　　盧鏗：房地產行業是一個與政策密切相關的行業，房地產的企業必須認真的關注行業政策的改變。應該說，我們企業的主要負責人，先后經歷過多次行業政策的波動。所以，有足夠的承受力和應變力。宏觀經濟調控和行業的新政已經取得了重要的階段性成果，樓市正在恢復當中。2006年是十一五的第一年，按以前的慣例，新的五年計劃的第一年，在經濟方面會有比較好的政策環境。由于房地產已經成為國家經濟和地區經濟的支柱產業，我們相信明年房地產的政策會比較寬松，有利于這個產業的發展。在最后這一輪的調控當中，一些不利于行業的消極因素已經受到遏制，我們相信未來的行業發展會更加理性，更加健康，更加持續穩定，這種環境會更有利于一些有實力的發展企業的發展。

　　問題：為什么在前幾年上海房地產處于高潮期時公司業績仍然不理想？公司認為的主要原因是什么？

　　闞兆森：上實發展是一個新公司，它能夠貢獻利潤的項目是公司重組之后逐步開始的。房地產的開發有一個準備周期，由于政策的調整，現在的準備周期在延長。所以，上實發展的利潤是從近期才開始產生和增加的。房地產的市場波動受政策的影響很大，企業往往難以預測。我們已經注意到了這個問題，將通過綜合的措施來應對可能發生的政策波動和市場波動。

　　這些措施是：首先，到目前為止，我們已經準備和正在準備的項目已經增多；其次，我們的團隊在打造產品的價值方面，已經有了足夠的經驗；第三，企業的品牌地位已經建立起來。所以，我們相信在應對當前和今后的行業波動時，上實發展會有更強的應變能力。

　　關于股改

　　問題：股權分置改革對流通股股東有什么好處？

　　闞兆森：最明顯的好處就在于股權分置改革后非流通股股東與流通股股東的利益取向會趨于一致，大股東更關心

　　問題：是否有信心保證公司的業績在股改后維持平穩增長？公司在近期內有再融資的需求嗎？

　　趙衛群：業績的穩定增長和公司的可持續發展一直是公司經營層所追求的目標，公司經營層對公司股改后的前景充滿信心。

　　再融資對于上市公司做大做強是十分必要的，但是公司進行再融資的核心目的是為了將資金投入到具有成長性和收益性的項目之中，以保證公司有穩定增長的業績，從而滿足包括流通股股東在內的全體股東的利益，實現公司的快速發展；公司將在今后根據發展戰略認真部署再融資計劃，并會按照證監會要求進行相關的公告。

　　問題：公司對未來發展前景非常樂觀，每年的現金分紅高于同期市場水平，那么在這次股改中給投資者的補償為什么低于市場水平？

　　陳偉恕：我們這次方案中對價的確定，既考慮了國內同類房地產上市公司的對價水平，也參考了香港成熟資本市場上房地產企業的市盈率水平，并經過有關部門的充分協商，是比較全面的關注到了各方面的利益，是符合全體股東的長遠利益的。

　　我想特別強調的一點是，這次股改推進的同時我們上實集團內部的房地產業務正在進行重大的整合，在上實發展背后將有一個在房地產領域土地資源、專業人才和資本財力更為集中的母公司，這將是一個為上實發展的業績長期持續成長提供巨大空間的支撐平臺。目前，上實系統一股獨大的狀況是歷史形成的，我們期待著在逐步整合市場上強大的專業資源過程中，逐步稀釋上實控股的股份比例，但控股地位決不會變。

　　我們過去幾年堅持對股東較高的分紅水平，正是考慮到市場不景氣，股價低迷與公司經營狀況不符。這是對小股東利益的一種關注。這次按我們的方案股改，更是為今后公司的重大戰略部署做準備，關系到小股東的長遠利益，希望得到理解和支持。

　　路演嘉賓

　　上海實業發展股份有限公司董事長 陳偉恕先生

　　上海實業發展股份有限公司董事、總裁 盧鏗先生

　　上海實業發展股份有限公司董事會秘書、董事會辦公室主任 闞兆森先生

　　上海實業發展股份有限公司財務總監 趙衛群先生

　　申銀萬國

　　申銀萬國證券股份有限公司投資銀行總部保薦代表人 吳薇女士（來源：上海證券報）