地產公司聚焦：京城地產航母盈利預警

　　本刊記者 徐蕾/文

　　6月29日，首創(chuàng)置業(yè)(資訊 行情 論壇)股份有限公司(下稱首創(chuàng)置業(yè)，2868. HK)發(fā)出盈利預警，該公司股價一度應聲而跌至1.59港元。

　　而這家被譽為“京城地產航母”的公司在2003年6月19日上市之前的前期股份認購中

，曾被歐美各大投資基金爭相搶購，認購額達到發(fā)行額的10倍。其受海外投資者追捧的原因，主要是其高額回報率：“首創(chuàng)置業(yè)是一家高成長、高回報的公司。2000年到2002年3年凈利潤高達60%，凈資產回報率達到30%。首創(chuàng)現有項目組合發(fā)展規(guī)模接近香港同類公司水平。”

　　同時“由于其國企背景及300多萬平方米黃金地段的土地儲備，使得同期內地多家房地產公司赴香港上市無功而返的時候，該公司能夠成功上市。”一位業(yè)內人士評價道。

　　但現在這家“前景看好”的公司卻“盈利預警”了。

　　首創(chuàng)置業(yè)副總裁何光解釋了這次公司盈利預警的原因：由于2005年1月1日香港開始實施的新會計準則規(guī)定，此后公司將收入確認由完工進度會計法改為以竣工會計法處理，而由于國家實施宏觀調控，北京市國土資源管理局對通過“8#zhPoint#31”大限后的所有土地重新審批，使得公司三個房地產項目開工時間由原定的去年年底推遲到今年上半年，導致今年上半年公司收入減少，業(yè)績受到影響。同時，由于首創(chuàng)除開發(fā)業(yè)務以外，還有一些寫字樓等商業(yè)物業(yè)項目，這些項目本應有穩(wěn)定、持續(xù)收益，但因為現在會計準則變更以后，要求重估投資物業(yè)須計入損益賬內，只能按照每年計入收益，但這些項目不太容易按年限計入收入，也在客觀上對公司業(yè)績造成一定影響。

　　“由于以上原因的影響，導致其報表年度間盈利出現一定波動，”國泰君安分析師戴祖祥分析認為，并且由于銷售時間相應推遲，因此首創(chuàng)置業(yè)這三個房地產項目的銷售收入將取決于未來銷售時的市場和房價水平，倘若那時房價出現下調，則“可能對其銷售收入造成影響”。

　　實際上，在證券市場受到這次宏觀調控影響的并不僅僅是首創(chuàng)置業(yè)，7月14日在香港聯合交易所主板上市的富力地產(2777.HK)在月初招股時，由于投資者看淡內地房地產業(yè)，對該公司興趣不高，差一點沒完成全部認購。

　　“總體來說，房地產公司贏利可見性差一些，對投資者投資熱情和整個市場的投資氣氛都有影響，”戴祖祥分析道：“目前市場整體氣氛對房地產行業(yè)不是很有利，有些投資者會對此采取觀望態(tài)度。”

　　在這樣的情況下，即便是優(yōu)勢公司也只能通過某些策略來保住自己的業(yè)績。

　　萬科(資訊 行情 論壇)(000002)、招商地產(資訊 行情 論壇)(000024)都已經開始在2005年大規(guī)模增加可轉結的竣工面積，“過去的兩年時間，房價始終上漲比較快，因此在竣工面積并未增加的情況下現金收入仍然會保持增長。但是現在，房價下調的可能性更大，因此，只有增加可轉結竣工面積，才能維持住目前的業(yè)績。”平安證券地產板塊研究員江培正分析道。

　　但這并不等于首創(chuàng)置業(yè)會因此而一蹶不振。

　　“目前提出要采取的大多數宏觀調控政策，以前北京已經在實施，因此對我們影響不大，”何光認為。

　　眾所周知，土地儲備對房地產公司的重要性。年報顯示，首創(chuàng)置業(yè)截止到2004年底土地儲備面積達到353萬平方米，其中94%都已經取得了土地使用證，“按其開發(fā)速度，供4-5年開發(fā)問題不大，”戴祖祥認為。同時，由于首創(chuàng)置業(yè)很多土地都是“8#zhPoint#31”大限以前獲得，因此其拿地成本相對較便宜。

　　因此，“宏觀調控和會計準則變更雖然對公司項目進度有影響，但對公司沒有實際改變。”戴祖祥認為。

　　也許正因為此，投資者在短期的猶豫之后，重新選擇首創(chuàng)置業(yè)，該公司股票在短時間下跌以后重新上漲。

　　行業(yè)發(fā)展的走勢也許會進一步加強投資者對首創(chuàng)置業(yè)這一類有良好背景和資質的房地產公司的信心。

　　“從目前情況看，根據北京市規(guī)劃，每年保持2500萬平方米的住宅用地供應量是和北京房地產發(fā)展的速度吻合的，并沒有出現超過規(guī)劃的供應量，”何光分析，同時去年北京市房價漲幅不到10%，低于北京市去年人均收入增長12.6%的指標，“這應該屬于正常增長范圍”。

　　“北京市房地產市場是有需求支撐的，相信在兩三個月內市場就會結束觀望期，重新恢復正常狀況，”戴德梁行助理董事岳峰鋼認為。

　　但對于一些實力不太強，又缺乏融資渠道的中小房地產商來說，因為宏觀調控審批土地導致開盤時間延遲可能造成的影響要嚴重的多。

　　“現在很多開發(fā)商資金鏈很緊，”一家房地產公司的營銷總監(jiān)告訴記者：“項目開盤時間推遲意味著獲得收入的時間推遲了，但這期間卻仍然要支付各種可變成本，甚至貸款的利息也在增加，對這些公司來說，如果審批時間繼續(xù)延長，則壓力會增加很多。”