中體產業的BOT角色

　　結合BOT方式，中奧廣場的發展空間無法估量，并且直接關系到中體產業今后要走的道路，是繼續與各地的房地產商周旋，還是跳出來進入一個更廣闊的空間？

　　徐晉

　　以BOT獲取土地

　　“BOT適合房地產行業么？”

　　“非常適合！”中體奧林匹克花園管理集團副總裁范睿非常堅定地點著頭。

　　BOT為建設(Build)、運營(Operation)、轉交(Transfer)的英文縮寫，是上世紀80年代以來在國際上廣泛采用的一種比較新穎的基礎設施項目投資方式，即在一定的經營期內，將基礎設施項目(主要是市政設施項目)交由國內或國外承包者建設、經營，特許經營期結束后，此項目設施完整地轉交給國有部門單位管理經營。中體產業(資訊 行情 論壇)就是采用這種發展模式。

　　任何實施異地開發的企業都不可回避土地、供應鏈、資金、管理等現實問題，以奧林匹克花園為品牌進行特許加盟的中體產業也不例外。慣以協議出讓方式東征西擴，在各城市獲得上千畝開發用地、快速推廣“奧林匹克花園”品牌的中體產業，在2004年遇到了拓展進程中的最大障礙。仿佛在一夜之間，適合開發的土地沒有了，以前協議出讓的土地變成了“招拍掛”方式，土地這個以前從不擔心的環節成了中體產業擴張的絆腳石，嚴重影響甚至中斷了原有部分項目的開發進程，迫使中體產業集團必須調整思路，挖掘自身優勢，增添與土地擁有者對話的資本。

　　2004年，佛山市政府找到中體產業，希望借助中體的力量搞好2006年廣東省運會，12月，中體奧林匹克花園管理集團與佛山市政府簽署了協議，中體以BOT模式在佛山市建設一座體育中心，并負責運營30年，之后無償移交給佛山市；作為條件，佛山市則為中體提供體育中心周邊的經營用地，進行房地產開發。在這塊地上，中體建設奧林匹克花園并引進了沃爾瑪。

　　佛山的案子只是中體在各個城市BOT的一個縮影。對于走復合產業道路的中體產業來說，已經尋找到了一個更為適合的土地運作發展之路，BOT模式是其日后的主要發展方向。也就是說，企業在房地產運作的過程中參與到城市建設和政府行政中心轉移的工作中來，政府土地置換成為今后主要的拿地方式。具體來講，就是由建設方出資和管理，政府置換土地，雙方合作在一定區域建立起一個集體育、休閑、購物為一體的體育休閑中心。憑借中體產業雄厚的體育資源，公司每年引進數場國家級賽事在該地區舉行，提高地域人氣和綜合競爭力。在若干年后，項目歸還政府，地方政府借企業之力建設城區，中體公司則借此盈利的同時進一步擴大影響力，可謂雙贏。

　　用BOT運營城市

　　在中奧集團做的五年戰略規劃里，中奧廣場是非常重要的發展脈絡。“原來奧龍計劃針對的是奧林匹克花園，奧林匹克花園說白了就是大型的體育復合社區，僅僅是一個社區的概念。現在中奧廣場完全超脫了這一概念，而擴展為城市運營的概念。”范睿說。

　　結合BOT方式，中奧廣場的發展空間無法估量，并且直接關系到中體產業今后要走的道路，是繼續與各地的房地產商周旋，還是跳出來進入一個更廣闊的空間？在厚厚的五年戰略規劃里，中體產業清晰地表明了步入城市運營的決心——

　　1.配合政府新區建設和城市改造，建設奧林匹克花園、中奧廣場，建立中央體育區；

　　2.與政府合作，對新城建設實施一級開發，即按照當地城市土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設；

　　3.以BOT方式為政府建設可用于舉辦國際賽事的體育中心、游泳跳水館、綜合館、訓練基地等，同時引進跳水、羽毛球、乒乓球等國際賽事，引進中體倍力健身中心及委托中體管理團隊對體育場館進行管理，對城市體育產業進行可持續的發展提供保障，政府相應提供等值土地進行用地平衡。

　　在目前參與的各城市一系列項目來看，中體產業的城市運營模式強調對城市舊區進行重組和優化，在城市存量的重新配置上挖掘潛力。“根據國家現在的整個土地政策，未來很大一塊空間是老城區改造，因為現在對耕地的占用控制是非常嚴格的，包括老城區改造。”在范睿看來，涉及舊城改造是一個硬幣的兩面，有好也有壞。

　　好處是舊城改造能完善城市功能，并且獲得的土地位置都不錯，比如在佛山的項目就是在老城區。壞處是舊城改造具有一定風險，尤其是現狀土地出讓來說，“要處理一堆的麻煩事”。

　　不管怎樣，在房地產開始進入大浪淘沙的階段，中體產業城市運營商的角色定位從一定程度上保證了后續發展的能力，在這一點上，BOT幫了大忙。

　　有關中體BOT的疑問

　　對于中體產業的BOT模式，有專家認為，BOT目前在國內一般是在基礎設施建設上實行，但中體實際上做的是宗地開發的事情，與BOT模式沒有太大關系。在有關中體項目的土地出讓方面，現有的公平土地出讓程序被回避，是以協議方式出讓，而不是“招拍掛”。從這個角度觀察，與其說中體的操作模式是BOT，還不如范睿所說的城市運營商概念更恰當。

　　正宗BOT也好，不正宗也好，反正這種模式帶著中體產業正按照“全國擴張、區域連鎖”的步調推進，以此觀之，其BOT正不正宗也許并非那么重要。