華僑城：異地復制的風險

　　見習記者 徐廣蓉  深圳報道

　　4月10日，華僑城(資訊 行情 論壇)總裁任克雷說，“今天是一個重要的日子。”

　　在成都國際會議展覽中心一個總投資30億的項目——“成都天府華僑城主題旅游區綜合項目”——舉行了框架協議的簽約儀式。

　　而這個巨型項目的潛臺詞，是華僑城繼北上京城、東進上海之后，再“下”一城。至此，華僑城全國性“旅游＋地產”模式推廣戰略雛形初顯。

　　西線落子

　　在上海、北京攻城略地的華僑城，突然以30億元進軍成都開拓旅游地產項目，“這并不是什么戰略轉移，”華僑城集團總辦主任姚明華說，“這是根據全國經濟梯度發展的規律，根據西部大開發的局勢，作出的決策。”

　　此次框架協議明確，“天府華僑城”項目將規劃建設一個集主題公園、旅游度假、主題生活社區于一體的大型主題旅游區，項目占地面積2平方公里。據有關消息透露，深圳世界之窗的總經理簡迪岸將出任新項目的總經理，華僑城地產公司也將派高層就任新項目的副總經理。一期項目“成都歡樂谷”主題公園計劃于2008年開園。

　　“進入西部市場首先要進入成都。”華僑城地產策劃總監張海東說，“經過調查，成都在西部市場的中心地位正日益凸顯。無論從國民生產總值，還是居民的收入水平來看，成都市場都是潛力最大的。”

　　成都統計局數據顯示，2004年四川省旅游總收入566.23億元，比上年增長34.6%；接待國內旅游人數11425.6萬人次；接待入境旅游者達96.6萬人次，比上年增長114.3%；其中日本、新加坡、英國、法國游客比前年有大幅增加。

　　西部市場給旅游地產以充分的想象空間。

　　這次華僑城瞄準了成都的高端市場。“天府華僑城”項目落戶在金牛區，“那是政府部門集中的區域，也是傳統的豪宅集中區。”戴德梁行(成都)研究部經理蔣光良說，“目前那里的房價大約在5000元／平方米左右。”

　　“為進入這個市場，我們進行了一年多的調研，成都人喜歡旅游，但是目前都市化、時尚化的旅游項目很少。”張海東說，“并且，成都地產市場上真正的高端產品還是一個空缺，尚未形成集文化、產業、旅游、地產為一體的綜合性社區，天府華僑城項目將填補這個空缺。”

　　全國布局

　　“旅游地產，成片綜合開發，是我們核心的競爭力，別的地產商無法復制。”面對競爭，姚明華強調。

　　華僑城集團控股的華僑城控股股份有限公司，簡稱華僑城A��000069�牐�其2004年年報顯示，公司2004年的利潤功臣是“波托菲諾”旅游地產項目�熍c持股40%的深圳華僑城房地產合作開發�牎Ｒ荒觊g，“波托菲諾”旅游地產項目為公司帶來的投資收益達到13318.04萬元，此外，深圳華僑城房地產有限公司也帶來了12��334.38萬元的投資收益。

　　“旅游＋地產”模式在深圳的巨大成功使華僑城意欲將其復制到全國。年報還透露了一個重要信息：深圳東部華僑城項目、北京世紀華僑城項目、上海浦江鎮項目和深圳尖崗山項目將是公司未來重要的利潤來源。

　　華僑城集團“旅游＋地產”的模式向全國擴展始于2002年。

　　目前，“北京世紀華僑城”項目占地1.5平方公里，“上海浦江意大利城”項目占地2.6平方公里，深圳東部華僑城項目占地6.89平方公里，加上本次意向的成都“天府華僑城”2平方公里。華僑城集團“旅游＋地產”的開發模式已經實現了全國布局戰略。

　　華僑城A��000069��2004年報中還明確指出“公司將繼續堅持依托地產業務的快速盈利來支撐旅游業擴張的成功經營模式，獲得最大限度的綜合效益。”

　　不能忽略的是，這種復制耗資巨大，耗時較長。

　　旅游地產當家

　　華僑城計劃向北京項目投入將近20億，上海項目投入將近30億，東部華僑城30億，成都項目預計也要30個億，而旅游地產的籌建期需要“至少兩到三年”。

　　巨大的資金開支以及較長的建設期，使集團面臨資金鏈的“尷尬”——華僑城A��000069��2004年內，公司的現金及現金等價物增加額為90��301��775.22元，比上年同期大幅下降。分析其原因，主要是子公司深圳華僑城三洲投資有限公司和北京世紀華僑城實業有限公司尚處于籌建期，為工程建設和設備購置所支付的現金量較大所致。

　　華僑城顯然寄希望于旅游地產主業。

　　根據華僑城A��000069��2004年報顯示，公司現有6億元全額免擔保綜合授信額度，還將向銀行增加申請全額免擔保綜合授信額度11.5億元，利率按銀行基準利率下浮10%。更有消息稱，華僑城集團將在香港整體上市，募資80億元，這80億資金將投入到北京、上海和深圳的“旅游地產”項目，上市保薦人已經確定為中銀國際。

　　雖然華僑城方面尚未正面證實，但是種種跡象表明，華僑城增強旅游地產主業的決心很大。

　　2004年9月，華僑城集團高調通過深交所集中競價的交易方式增持華僑城A股份，投入資金不超過2億元，增持規模不超過其總股本的3%。同時，華僑城集團于2004年8月28日、2004年11月23日，分別向安徽天大企業、湯姆遜投資集團轉讓康佳5500萬股、2900萬股國有法人股；第二大股東香港華僑城有限公司(華僑城集團在香港注冊的全資子公司)在2004年多次減持后，于2005年3月30日通過深交所大宗交易方式將其持有的深康佳(資訊 行情 論壇)4923.88萬股B股通通轉讓(僅剩下象征性的83股留在手中)。

　　雙管齊下后，華僑城集團持有深康佳的股權比例將下降至15.10%。有證券分析師認為，“華僑城最終將剝離電子業務，保持和加強旅游地產主業。”

　　華僑城方面則表示，將力爭在3-5年內在國內完成主題社區綜合開發項目的戰略布點布局，計劃還要在北京拿下1-2個項目，并且將觸角向二線城市延伸。

　　“我們鎖定的目標包括南京、武漢、重慶和長沙。”深圳華僑城房地產有限公司營銷中心有關負責人說。

　　但是，異地復制華僑城的“主題公園＋地產”盈利模式，并不是件易事。有證券分析人士評論，公司之聯營公司長沙世界之窗是前車之鑒。該公司自1997年正式成立以來，主營業務收入不理想，虧損較大，債務負擔較重，一直等到2004年才扭虧為盈，亦僅僅實現凈利潤125萬元。

　　該證券分析人士稱，“旅游＋地產”是否能夠在全國獲得成功，是目前華僑城面臨的最大風險。