天宸股份高買低賣土地 地產(chǎn)大王的公司也虧損

　　2004年是上海房地產(chǎn)漲勢(shì)最猛的一年，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多賺得缽滿盆滿，也由此令上海土地資源愈發(fā)緊缺，然而天宸股份近年來卻演繹出一個(gè)又一個(gè)高買低賣土地的故事

　　賀宛男

　　凡投資成功者都是低進(jìn)高出，豈有高進(jìn)低出之理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，更不能低價(jià)賣 地、高價(jià)買地，可有一家房地產(chǎn)企業(yè)偏偏這樣做了。

　　2004年是上海房地產(chǎn)漲勢(shì)最猛的一年，被稱為“開發(fā)商的幸福時(shí)光”，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多賺得缽滿盆滿，但是，有“上海地產(chǎn)大王”之稱的仲盛集團(tuán)控股的天宸股份(資訊 行情 論壇)(600620)，效益居然出乎意料地急劇滑坡。

　　仲盛集團(tuán)老板葉立培、李衍夫婦曾被《福布斯》排在2002年大陸富豪第6位，然而其旗下的天宸股份這一年凈利潤(rùn)降幅達(dá)48%，每股收益僅0.067元，成為2000年該集團(tuán)入主以來效益最差的一年。更令人難以置信的是，總共2000多萬元盈利靠的還是賣掉兩塊資產(chǎn)(包括出售出租車公司和一家房地產(chǎn)公司的股權(quán))獲得的3000多萬元營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)，扣除后經(jīng)常性收益為-825萬元。簡(jiǎn)言之，在上海房產(chǎn)形勢(shì)最好的那一年，作為地產(chǎn)大王控股的上市公司，主業(yè)竟是虧損的。

　　說到主業(yè)滑坡的原因，公司的解釋是，“隨著國(guó)家清理整頓土地市場(chǎng)、限制銀行資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)，對(duì)本公司的項(xiàng)目進(jìn)度，特別是新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展上，產(chǎn)生了一定的影響。”

　　確實(shí)，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大影響。從天宸股份看，公司最大的一個(gè)項(xiàng)目——在金山區(qū)開發(fā)的18萬平方米“金海岸花園”民用住宅已全部售罄，新的樓盤又接不上，去年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售僅2.04億元，下降1/3，毛利率也從27.6%降至24.6%；但同為上海的房地產(chǎn)企業(yè)，上海新梅(資訊 行情 論壇)去年的房地產(chǎn)銷售毛利率卻達(dá)41.89%。同處上海，新梅集團(tuán)無論是實(shí)力還是知名度，似乎都比不上仲盛集團(tuán)，不知為什么差距竟如此之大？

　　根本的問題還不在這里。眾所周知，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主要有兩條，一是資金，二是土地。從資金面看，凈資產(chǎn)4.8億元多的天宸股份，目前銀行貸款已超過6億元，總負(fù)債9.6億元，再要借款已經(jīng)不易。

　　說到土地儲(chǔ)備，那是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子，對(duì)土地資源特別緊缺的上海房地產(chǎn)企業(yè)尤其如此，近年來接連發(fā)生在天宸股份身上的幾個(gè)故事，就很難自圓其說了。

　　其一，蘆潮港1100畝土地的故事。

　　蘆潮港是上海深水港的所在地。2000年8月，天宸股份曾通過股東大會(huì)決議，從大股東手中購(gòu)得蘆潮港人工半島1100畝灘涂資源的聯(lián)合開發(fā)權(quán)(年報(bào)顯示，這部分無形資產(chǎn)共約6000萬元，即1畝不足6萬元)，并已由上海市房屋土地管理局核發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。

　　然而，到去年深水港正式動(dòng)工時(shí)，公司卻接到政府有關(guān)方面通知，決定收回該部分土地，用于市政公用設(shè)施用地、綠地、道路用地等建設(shè)。

　　通知雖然提到，土地收回后將落實(shí)具體補(bǔ)償事宜，但迄今還掛在那里。可以想象，即使補(bǔ)償落實(shí)，比起原來五六萬元1畝拿到的1100畝土地資源，其損失將無可估量。公司也明確提到， 該項(xiàng)土地使用權(quán)的收回對(duì)本公司的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)指標(biāo)都將產(chǎn)生重大影響。

　　其二，北京一食品廠土地的故事。

　　2003年2月，天宸股份曾決定出資8150萬元，受讓北京市宣武區(qū)原義利食品廠舊址18393平米土地，折算下來每平方米4430元，當(dāng)時(shí)已同該食品廠簽訂了轉(zhuǎn)讓合同書，股東大會(huì)也予以批準(zhǔn)。

　　可是，過了一年，即2004年5月，公司又公告說，北京市國(guó)資部門決定對(duì)該塊土地采用競(jìng)價(jià)方式，結(jié)果雖然仍由天宸股份(通過北京的一家子公司)競(jìng)得，但價(jià)格卻上升至13547萬元，比一年前漲了66%。

　　其三，康橋駕校的故事。

　　在浦東康橋地區(qū)，天宸股份原有一個(gè)駕駛員培訓(xùn)基地(駕校)。這還是原聯(lián)農(nóng)股份的家當(dāng)，占地381.34畝(25萬多平方米)。2002年底，該地塊按照規(guī)劃將作為住宅用地，并以“邀請(qǐng)招標(biāo)方式”出讓。

　　讓人無法理解的是，身為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天宸股份自己不開發(fā)，卻由大股東仲盛集團(tuán)的一家關(guān)聯(lián)企業(yè)以29.6萬元/畝的價(jià)格(總價(jià)11287萬元)中標(biāo)，雖然該關(guān)聯(lián)企業(yè)又一次性補(bǔ)償駕校10900萬元，但折算下來每平方米也才870元。而就在此后不久(上文提到的2003年2月)，公司卻愿意以4430元/平方米的價(jià)格，去北京買地，且此后又提價(jià)至7350元/平方米。

　　上海人誰(shuí)都知道，浦東康橋地區(qū)可是房?jī)r(jià)漲勢(shì)最厲害的一個(gè)地區(qū)啊，目前已漲至近萬元/平米！

　　放著25萬多平方米的住宅用地自己不開發(fā)，寧愿低價(jià)轉(zhuǎn)讓給大股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)，卻要千里迢迢地跑到北京，高價(jià)購(gòu)買1萬多平方米的土地，這一事實(shí)難道還不足以說明，實(shí)力雄厚的仲盛集團(tuán)旗下，小小的天宸股份何以效益大滑坡嗎？