報告作者：白宏煒撰寫日期：2009-05-20

　　一二線城市成交量反轉(zhuǎn)意味著下半年房價將領(lǐng)先于全國率先見底，地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下年底見底回升較為確定，行業(yè)反轉(zhuǎn)預(yù)期帶來地產(chǎn)板塊估值繼續(xù)提升，將呈泡沫化趨勢。我們上調(diào)地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)值以及近兩年盈利預(yù)測以反映較好銷售情況和未來房價走強(qiáng)的預(yù)期，維持對地產(chǎn)板塊樂觀態(tài)度；建議逢低吸納A股及H股龍頭地產(chǎn)公司，此外，A股可重點(diǎn)關(guān)注一線城市本地股，H股可關(guān)注估值吸引力明顯的二三線地產(chǎn)股。

　　行業(yè)有望09年底反轉(zhuǎn)：一二線城市銷售良好，庫存去化即將結(jié)束，而購置土地等投資短期內(nèi)難以跟上，房價未來1~2年內(nèi)上漲概率較大；而從全國來看，成交量將滯后見底，房價有望在四季度見底，但潛在庫存較大意味著房價將在底部持續(xù)較長時間，預(yù)計(jì)全年銷售將實(shí)現(xiàn)5%~10%的增長，房地產(chǎn)投資增速為0%~5%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)步入良性開發(fā)循環(huán)：09年以來開發(fā)商以銷定產(chǎn)策略見效明顯，一季度大部分地產(chǎn)公司現(xiàn)金流呈少有的正值，按前四個月銷售數(shù)據(jù)來看，行業(yè)重點(diǎn)公司平均50%以上的銷售同比增長明顯高于原計(jì)劃，基本上實(shí)現(xiàn)了其年計(jì)劃銷售額的40%；隨著資金回流，開發(fā)商下半年主要變化會集中在增加新開工面積、購置土地或者漲價；而從利潤率角度看，09年仍將面臨下降壓力，但下降程度要好于先前預(yù)期，隨著價格的企穩(wěn)回升，行業(yè)毛利率將回穩(wěn)。

　　地產(chǎn)股票投資策略：地產(chǎn)板塊近期較好走勢已經(jīng)部分反應(yīng)房價見底回升的預(yù)期，不論從P/E、P/B還是NAV折讓來看，目前的估值水平反應(yīng)了房價上漲初期的水平，隨著行業(yè)反轉(zhuǎn)的確立，我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊估值泡沫將延續(xù)，我們上調(diào)了部分公司NAV及盈利水平以反映良好的銷售和相對樂觀的房價預(yù)期，我們建議A股及H股逢低吸納具有持續(xù)增長潛力的龍頭地產(chǎn)公司，此外，A股可重點(diǎn)關(guān)注一線城市本地股，H股重點(diǎn)關(guān)注具有明顯估值吸引力的二三線地產(chǎn)股。

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