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　　報(bào)告作者：章海云、王震宇撰寫日期：2009-03-02

　　廣州之行使我們更堅(jiān)定地看好保利。

　　上周我們走訪了廣州地區(qū)約20個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的開發(fā)商包括保利、萬科、金地、合景泰富和部分未上市的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司，我們親身感受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購銷暢旺的氛圍。我們認(rèn)為，廣州的住宅市場(chǎng)目前出現(xiàn)觸底反彈跡象，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)企穩(wěn)且銷量見增。

　　保利的項(xiàng)目特別受歡迎。

　　08年底保利地產(chǎn)推出中環(huán)廣場(chǎng)G棟，結(jié)果在開盤首日整棟所有住宅即告售罄，而且在08年12月推出的紫薇花園的銷售也同樣火爆。我們認(rèn)為保利項(xiàng)目如此受追捧是因?yàn)楣�司在廣州已頗有口碑、定價(jià)合理且房型設(shè)計(jì)良好。

　　定向增發(fā)后每股凈資產(chǎn)值或達(dá)17.7元。

　　08年保利新增594萬平米建筑面積(樓板價(jià)1，050元/平米)，如果保利將定向增發(fā)籌得的80億元資金用于拿地(假設(shè)樓板價(jià)1，400元/平米)，公司可以新增570萬平米建筑面積。假設(shè)銷售均價(jià)為8，000元/平米，成本為2，500元/平米且項(xiàng)目開發(fā)期為5年，我們能推導(dǎo)出未來保利的凈資產(chǎn)值為17.7元/股。

　　估值–我們首選的A股上市地產(chǎn)公司。

　　在A股同業(yè)中，保利地產(chǎn)是基本面最強(qiáng)勁的公司之一，原因是未來增長(zhǎng)的穩(wěn)定性更高(管理層承諾未來3年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不低于20%)以及凈資產(chǎn)值有上升潛力。我們給出的22元目標(biāo)價(jià)根據(jù)瑞銀三階段增長(zhǎng)模型推導(dǎo)出，對(duì)應(yīng)37%的凈資產(chǎn)值溢價(jià)或18.2倍/15.4倍的09/10年預(yù)期市盈率。

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