報告作者：楊國華撰寫日期：2008-12-15

　　《意見》中與房地產行業關系比較密切的主要有兩點，分別是《意見》的第一部分，即“落實適度寬松的貨幣政策，促進貨幣信貸穩定增長”和《意見》的第五部分第十八條，即“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。

　　歷史數據顯示，廣義貨幣供應量(M2)增速與房地產需求增速以及房地產資金來源增速存在比較緊密的正相關關系。2008年1-10月，廣義貨幣供應量(M2)增速僅為15.02%，而《意見》中明確表示，將爭取2009年實現增長17%左右。寬松的貨幣政策無疑將增加房地產的需求，改善房地產行業的資金狀況。

　　房地產信托投資基金(即REITs)是一種以租金收益為標的的融資產品，普通住宅項目是不能以房地產投資信托基金形式上市的。從這個角度講，以持有物業為開發模式的商業或工業地產企業將從中受益。但對房地產行業來講，商業或工業的商品房占比較小，商品房市場的90%以上是住宅產品，且以持有物業為主的地產企業的資產負債率也遠低于住宅開發類房地產企業。從保持經濟增長，促進房地產行業整體健康發展的大背景出發，我們更愿意從下面的兩個角度去解讀政策的意圖。

　　解讀一：政策釋放積極信號。房地產投資資金來源的50%左右直接或間接來自銀行，房地產企業的融資渠道高度依賴銀行，同時也暴露出銀行較大的潛在風險。政府既希望銀行嚴控房地產貸款風險，又擔憂房地產企業資金鏈大面積斷裂。從國務院層面提出拓寬房企融資渠道，足顯中央政府對房地產企業資金困境的高度關注。因此，可以預期，房企的資金來源將在未來得到政府更多的支持。那么，由于資金問題導致房價下跌的壓力將會得到一些緩減，而這將有利于房地產行業縮短調整周期，早日企穩。

　　解讀二：為解決保障房建設的資金來源，政策探尋新路徑。由于廉租房有穩定的租金收入，因此具備REITs的發行前提。在房地產土地市場和商品房銷售市場極度低迷，政府財政收入面臨嚴重縮水的窘境下，通過“REITs助推保障房建設”不失為一個好辦法。保障房的順利建設，既保證了民生政策的貫徹，又有利于商品房市場的庫存消化。在這一點上，我們與市場的看法不盡相同。我們認為，市場過分夸大了保障房市解讀“金融30條”對地產行業影響Page2場對商品房市場的沖擊，而忽視了其對商品房市場更大的積極作用。理由一：房地產行業的主流市場仍然是商品房市場，而非保障房市場，拉動經濟保增長，必須啟動商品房市場。理由二：政府不可能無視商品房市場龐大的庫存量(2009年策略報告有詳細論述)，而重新開辟一個很大的保障房市場。我們認為，政府通過回購低價商品房或通過減少保障房的實物分配增加貨幣分配的手段，來解決保障與庫存矛盾的可能性更大。從這個角度看，解決了保障房的資金問題，對商品房市場具有積極作用。

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