報告作者：王騰杰、王逸、孫賢兵撰寫日期：2008-11-05

　　10月份銷售依然疲軟：(1)主要城市房地產交易量/銷售收入在10月份(9月29日-11月2日)分別同比下降34%和41%，從而前10個月成交量/銷售收入分別同比下降45%和40%。10月份成交量/收入月環比分別增長34%/20%，這主要歸因于10月份的銷售數據統計時間比9月多一周。10月份周銷售額較9月份基本上持平或下降。僅有廣州和重慶兩個城市的10月份周平均銷售額實現了增長，而杭州、大連和廈門的周平均銷售額較9月份大幅下降，降幅為28%-34%。

　　(2)主要城市的銷售均價月環比平均下跌2%。

　　(3)我們跟蹤的16個城市平均需要23個月時間才能消化當前的庫存。深圳是唯一一個庫存量下降的城市(比10月初減少5%)，但我們研究范圍內的其他城市的庫存量則持續攀升。

　　地方和中央政府的刺激政策的影響依然有限：從7月份到10月份期間，很多城市出臺了刺激政策，但9月和10月份持續疲軟的銷售額顯示這些刺激政策在恢復市場信心方面的影響至今依然有限。此外，潛在購房者正在等待各商業銀行出臺執行財政部于10月22日宣布的房貸新政策的細則，這可能也是銷售量疲軟的原因之一。到目前為止，四家銀行已經公布了實施細則，但只有農業銀行和光大銀行宣布了針對第二套住房的房貸新政策。銀監會近期重申了對第二套住房的房貸政策立場，并敦促銀行嚴格執行相關規定。

　　我們預計上市公司將公布疲軟的10月份銷售額：在未來幾周內，萬科(11月8日-9日)、中國海外(11月10日)、保利地產(11月8日-13日)、金地集團(11月10日)和綠城房產(11月14日-18日)將分別公布10月份銷售數據。我們預計它們的銷售數據同樣疲軟，我們認為這將抑制房產地股近期的反彈。

　　風險：政府的刺激政策促使成交量復蘇快于且強于預期。

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