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　　報(bào)告作者：趙強(qiáng)、華光磊、翁非玉撰寫日期：2008-06-23

　　公司債發(fā)行進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。6月18日，新湖中寶(600208)公布《08新湖債募集說明書》，標(biāo)志著籌備已久的公司債發(fā)行已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。本次債券發(fā)行的要點(diǎn)及主要條款如下：票面總額不超過14億元人民幣，期限為8年；利率未定，詢價(jià)區(qū)間為7.5%—9%，按年付息，到期一次還本；債券持有人有回售權(quán)利，而發(fā)行人具有利率選擇權(quán)。

　　廣積糧。從08年一季報(bào)的數(shù)據(jù)看，公司的資金壓力并不大。47%的凈負(fù)債權(quán)益比率在業(yè)內(nèi)屬于偏低水平，而手持現(xiàn)金基本可償還短期債務(wù)。因此，發(fā)行債券的意義在于：在整個(gè)行業(yè)資金偏緊的情況下，可為公司未來在土地市場的拓展和收購提供資金支持。從融資成本的角度看，將近9%的利率并不十分優(yōu)惠。但是，考慮到通貨膨脹壓力短期難以緩解、準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)的背景，在通脹初期加大債務(wù)融資，對股東而言是增加價(jià)值的財(cái)務(wù)安排。投資機(jī)會(huì)方面，當(dāng)前新投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的靜態(tài)內(nèi)部收益率仍能滿足15-20%的要求。預(yù)計(jì)到下半年，條件也將更加優(yōu)惠。因此，如果新湖中寶發(fā)行債券成功后，無疑可以獲得更好的投資機(jī)會(huì)。

　　緩稱王。延續(xù)了去年所堅(jiān)持的理性投資、不高價(jià)拍地的投資策略，公司在拿地方面依然表現(xiàn)謹(jǐn)慎。雖然從去年第四季度以來，全國房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)了成交縮量、買賣僵持的狀況，但是，從開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域的分布來看，公司所受影響較小。相反，公司重點(diǎn)布局的上海、杭州、溫州等區(qū)域市場在此調(diào)整中表現(xiàn)堅(jiān)挺，尤其是核心地段的公寓和低密度的別墅產(chǎn)品，而這正是公司在這些區(qū)域所開發(fā)的主流產(chǎn)品。

　　輕微下調(diào)NAV估值，增持。由于股票市場的下跌，公司持有的盛京銀行和長城證券的股權(quán)市場價(jià)值也有所下降。因此，我們將公司的每股NAV估值從7.67元下調(diào)到7.50元。當(dāng)前股價(jià)折讓約27%，維持“增持”評級。