首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：搭建房企復(fù)合型融資平臺(tái)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 2009年11月5日上午消息 首創(chuàng)置業(yè)上午取得建行100億綜合授信，此前該公司已成功發(fā)行公司債，并遞交了回歸A股市場(chǎng)申請(qǐng)。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示該公司力圖建成復(fù)合型融資平臺(tái)。解讀國(guó)企開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)現(xiàn)象時(shí)，他認(rèn)為此舉對(duì)行業(yè)發(fā)展有利。

　　今日首創(chuàng)置業(yè)與中國(guó)建設(shè)銀行達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，并取得100億元綜合授信。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，貸得資金將用在資金結(jié)算網(wǎng)絡(luò)搭建、按揭及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、工程造價(jià)咨詢、投資銀行等方面。

　　此前，首創(chuàng)置業(yè)在資本市場(chǎng)的各種大動(dòng)作不斷，先是成功發(fā)行公司債，緊接著遞交了回歸A股市場(chǎng)申請(qǐng)。劉曉光表示首創(chuàng)置業(yè)致力于建立一個(gè)包括股權(quán)、債權(quán)、銀行信貸、信托及房地產(chǎn)基金等在內(nèi)的多種渠道的復(fù)合型融資平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與資本運(yùn)作良性互動(dòng)。此后，首創(chuàng)置業(yè)的資本運(yùn)作中將堅(jiān)持股權(quán)融資為主流，同時(shí)還發(fā)展信托房地產(chǎn)基金，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)或項(xiàng)目的并購(gòu)。

　　就房地產(chǎn)行業(yè)的一些熱點(diǎn)事件發(fā)表觀點(diǎn)時(shí)，劉曉光對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，房企想要有更大空間，上市是必由之路；開(kāi)發(fā)商倒土地現(xiàn)象，只是小企業(yè)行為，不是主流；“地王”現(xiàn)象即使暫時(shí)對(duì)周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)形成一定的拉動(dòng)作用，也不會(huì)從根本上影響整體市場(chǎng)的走勢(shì)；國(guó)企開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)將形成高起點(diǎn)的大格局，對(duì)行業(yè)發(fā)展有利。

　　以下為訪談實(shí)錄：

　　首創(chuàng)置業(yè)希望搭建復(fù)合型融資平臺(tái)

　　問(wèn)：今天首創(chuàng)置業(yè)與建行達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，并取得100億元綜合授信，這些錢將投向哪里？

　　劉曉光：貸得資金將用在資金結(jié)算網(wǎng)絡(luò)搭建、按揭及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、工程造價(jià)咨詢、投資銀行等方面。

　　問(wèn)：我們注意到最近首創(chuàng)置業(yè)在資本市場(chǎng)的各種大動(dòng)作不斷，先是成功發(fā)行公司債，緊接著申請(qǐng)回歸A股，再是和建行的100億綜合授信合作，這么頻繁的資本運(yùn)營(yíng)動(dòng)作背后，首創(chuàng)置業(yè)有什么意圖？

　　劉曉光：2009年9月24日，公司成功發(fā)行10億元5年期公司債，今天與建行達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，并取得100億元綜合授信，同時(shí)，公司A股發(fā)行申請(qǐng)也已被證監(jiān)會(huì)正式受理。

　　首創(chuàng)置業(yè)一系列資本運(yùn)作的目的是將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，提高資金使用效率，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，為企業(yè)的快速發(fā)展提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持，并分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作與業(yè)務(wù)發(fā)展的良性互動(dòng)。

　　問(wèn)：目前來(lái)看，盡管首創(chuàng)置業(yè)融資渠道已經(jīng)很多，但首創(chuàng)置業(yè)仍然在增加資本的力度，在首創(chuàng)置業(yè)看來(lái)，這需要達(dá)到什么樣的程度？

　　劉曉光：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩大要素是資金和土地。誰(shuí)掌握了這兩項(xiàng)，就掌握了市場(chǎng)份額。經(jīng)過(guò)去年的大調(diào)整后，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)市場(chǎng)資源集中度開(kāi)始提高，房企必須向規(guī)模化發(fā)展。這樣的背景下，企業(yè)要發(fā)展就必須有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。

　　首創(chuàng)置業(yè)致力于建立一個(gè)包括股權(quán)、債權(quán)、銀行信貸、信托及房地產(chǎn)基金等在內(nèi)的多種渠道的復(fù)合型融資平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與資本運(yùn)作良性互動(dòng)。

　　問(wèn)：后面在資本市場(chǎng)的運(yùn)作方面，你們有什么構(gòu)想？還會(huì)有什么動(dòng)作？

　　劉曉光：具體的項(xiàng)目不能透露，但可以談一談方向。股權(quán)融資是主流，另外還有信托房地產(chǎn)基金；同時(shí)，還會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)或項(xiàng)目的并購(gòu)。

　　劉曉光：恒大港股掛牌上市是好事

　　問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)重回A股的申請(qǐng)已經(jīng)遞交上去，您認(rèn)為現(xiàn)階段是IPO的最佳時(shí)期嗎？何時(shí)能上市？

　　劉曉光：企業(yè)IPO取決于企業(yè)的需要和資本市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，要想找到兩者吻合的高點(diǎn)并不容易。證監(jiān)會(huì)已經(jīng)正式受理了首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)行申請(qǐng)，目前處于靜默期，具體情況不便透露，請(qǐng)諒解。

　　問(wèn)：近期恒大、龍湖等都啟動(dòng)了在港IPO，恒大今日開(kāi)始掛牌，更多的企業(yè)也都在排隊(duì)，您認(rèn)為這背后潛藏著企業(yè)怎樣的沖動(dòng)？

　　劉曉光：七八家房企近期扎堆上市，一是IPO放行；二是樓市繼續(xù)向好；三是只有上市，才真正能實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級(jí)。房企想要有更大空間，上市是必由之路。

　　今年以來(lái)，大型上市公司在融資圈地中優(yōu)勢(shì)凸顯，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來(lái)越高。這刺激了那些未上市的房企加快上市進(jìn)程。經(jīng)過(guò)去年的大調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源集中度開(kāi)始提高，房企必須向規(guī)模化發(fā)展。這樣的背景下，企業(yè)要發(fā)展就必須拿地，而且要成規(guī)模地拿，這造成了資金渴求，顯然上市是解決資金問(wèn)題的主要渠道之一。

　　問(wèn)：今天恒大掛牌上市，發(fā)行價(jià)3.5港元/股，對(duì)于這個(gè)價(jià)格你怎么看？

　　劉曉光：沒(méi)辦法，市場(chǎng)說(shuō)了算！在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，能夠上市就是贏得了發(fā)展的機(jī)遇，能夠讓資金更多，產(chǎn)品做得更好，獲得更多投資者關(guān)注，是好事。

　　首創(chuàng)置業(yè)將走低成本擴(kuò)充土地資源之路

　　問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)突破百億銷售規(guī)模，能否介紹下首創(chuàng)置業(yè)下一步的發(fā)展策略？

　　劉曉光：對(duì)內(nèi)，不斷完善管控體系，追求管理創(chuàng)新，持續(xù)提高綜合開(kāi)發(fā)能力，不僅開(kāi)發(fā)住宅，還要開(kāi)發(fā)寫字樓、酒店等；對(duì)外，加強(qiáng)與母公司首創(chuàng)集團(tuán)的協(xié)同，憑借綜合營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住中國(guó)城市化發(fā)展的兩個(gè)方向，在一線城市核心地段和城市交通發(fā)展沿線，低成本擴(kuò)充土地資源，不斷強(qiáng)化城市高端綜合體和城市新興綜合體的綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)一直以京津地區(qū)為重點(diǎn)布局，而北京是業(yè)務(wù)的根基，隨著在北京土地儲(chǔ)備的減少以及北京項(xiàng)目的逐漸出售，是否會(huì)對(duì)公司的業(yè)績(jī)?cè)斐蓧毫Γ?/p>

　　劉曉光：一直到2011年，首創(chuàng)置業(yè)在北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備仍然可以為母公司貢獻(xiàn)50%以上的收入與利潤(rùn)。今后，首創(chuàng)置業(yè)將抓住京津一體化建設(shè)進(jìn)程，首選京津地區(qū)，通過(guò)加強(qiáng)與母公司在基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)的協(xié)同，憑借綜合營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，低成本擴(kuò)充土地資源。

　　相信你已經(jīng)看到消息，10月30日，首創(chuàng)置業(yè)與天津市武清區(qū)政府簽訂京津高速公路高村鄉(xiāng)290萬(wàn)平方米土地開(kāi)發(fā)整理協(xié)議。京津高速公路由首創(chuàng)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，高村鄉(xiāng)地塊位于京津主軸之上，為聯(lián)系京津的主要樞紐，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可便捷輻射京津兩地。

　　公司成功取得天津武清區(qū)高村鄉(xiāng)土地開(kāi)發(fā)整理權(quán)，是加強(qiáng)與母公司在基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)協(xié)同互動(dòng)、低成本擴(kuò)充土地資源的成功案例。同時(shí)，也是堅(jiān)持綜合營(yíng)運(yùn)，沿城市現(xiàn)代交通發(fā)展方向，挖掘城市潛力區(qū)域，打造城市新興綜合體發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)性舉措。

　　我們將把這塊地綜合開(kāi)發(fā)成一個(gè)現(xiàn)代化的低密度人文小鎮(zhèn)，考慮生態(tài)、養(yǎng)老和休閑商務(wù)的需求。

　　首創(chuàng)置業(yè)下一步繼續(xù)堅(jiān)持全國(guó)布局

　　問(wèn)：今后在土地儲(chǔ)備和區(qū)域布局方面有什么新的考慮？

　　劉曉光： 下一步，首創(chuàng)置業(yè)不刻意追求核心城市成熟地段的“地王”，更希望通過(guò)與母公司協(xié)同、憑借綜合營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，低成本擴(kuò)充土地資源。緊緊抓住中國(guó)城市化發(fā)展的方向，在一線城市核心地段和城市現(xiàn)代交通發(fā)展方向沿線尋求土地綜合開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，不斷強(qiáng)化公司在城市高端綜合體和城市新興綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　問(wèn)：未來(lái)具體的開(kāi)發(fā)方向是什么？

　　劉曉光：首創(chuàng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高速路、水廠、地鐵、污水處理廠項(xiàng)目所處城市的衍生資源，我們都會(huì)盡量爭(zhēng)取。過(guò)往我們的項(xiàng)目主要集中在京津地區(qū)、中西南地區(qū)和無(wú)錫，后面我們會(huì)在一些核心城市核心帶、交通干線以及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶的地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，我們都會(huì)關(guān)注。

　　開(kāi)發(fā)商倒土地現(xiàn)象不是主流

　　問(wèn)：目前首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備有多少？

　　劉曉光：目前首創(chuàng)有662萬(wàn)平方米未售面積，夠4-5年開(kāi)發(fā)，如果市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)速度快的話，夠3-4年開(kāi)發(fā)。

　　問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)近期發(fā)行了公司債，又即將得到建行的巨額資金支持，這是不是容易被理解為公司也陷入“融資—拿地—再融資”的老套路中？

　　劉曉光：首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)在“地產(chǎn)+金融”方面形成了核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩大要素，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)市場(chǎng)資源集中度開(kāi)始提高，房企必須向規(guī)模化發(fā)展。首創(chuàng)置業(yè)力爭(zhēng)通過(guò)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，成為中國(guó)“最具價(jià)值的地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商”。

　　問(wèn)：潘石屹最近拋出了一個(gè)觀點(diǎn)：中國(guó)三分之一開(kāi)發(fā)商只倒土地從不蓋房。對(duì)此有何評(píng)論？

　　劉曉光：說(shuō)這樣的話，應(yīng)該有數(shù)據(jù)支持才行！出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有兩種原因，正常的投資組合，這樣的操作無(wú)可厚非；另一種，就是沒(méi)實(shí)力的小企業(yè)拿地賣地掙差價(jià)，不是主流。

　　問(wèn)：今年的地王屢屢被國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)拿下，它們的能量超出了市場(chǎng)的想象，你覺(jué)得這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是促進(jìn)還是阻礙？

　　劉曉光：?jiǎn)螐钠髽I(yè)來(lái)看， 獲取“地王”的企業(yè)，不論是國(guó)企還是民企，均具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和合理的決策體系，不會(huì)放任市場(chǎng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，獲取地王既是他們按照自己的企業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)品體系理性思考的結(jié)果，也是市場(chǎng)細(xì)分的必然。

　　不是所有的企業(yè)都愿意采用高溢價(jià)的方式在公開(kāi)市場(chǎng)拍地，這也決定了“地王”不是土地市場(chǎng)的主流，土地市場(chǎng)沒(méi)有脫離整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大勢(shì)。

　　“地王”本身就是城市內(nèi)部出讓的最優(yōu)質(zhì)土地，而這些項(xiàng)目面對(duì)的是小眾市場(chǎng)，即使暫時(shí)對(duì)周邊的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)形成一定的拉動(dòng)作用，也不會(huì)從根本上影響整體市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　劉曉光：國(guó)企開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)對(duì)行業(yè)發(fā)展有利

　　問(wèn)：有評(píng)論稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將是國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)的天下，這個(gè)趨勢(shì)是否在形成？

　　劉曉光：目前房地產(chǎn)上這種“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象，是利用市場(chǎng)化手段進(jìn)行政策動(dòng)態(tài)微調(diào)的一種形式，是政府調(diào)控樓市的重要手段。“國(guó)進(jìn)民退”后，國(guó)企可以根據(jù)政府的意圖來(lái)規(guī)劃地塊，適度進(jìn)行市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，建立大型居住社區(qū)，建城市和居民真正需要的產(chǎn)品，央企背后集團(tuán)的資金支持，可以成為央企大手筆拿地的資本，也能在將來(lái)轉(zhuǎn)化為更為靈活的價(jià)格策略，“高房?jī)r(jià)”或許可以得到緩解。

　　對(duì)于將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)會(huì)發(fā)生第二次的分工調(diào)整。將來(lái)，國(guó)有企業(yè)可能會(huì)更多滲入到二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中去，由原來(lái)一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，作為民營(yíng)企業(yè)在資源、資金上都難以相比，民營(yíng)企業(yè)要發(fā)展，必須尋找差異化的路子，如退居二線城市、開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品等。

　　問(wèn)：據(jù)記者觀察，今年陸續(xù)有ST企業(yè)被當(dāng)?shù)貒?guó)資背景的地產(chǎn)公司借殼，您認(rèn)為這些變化會(huì)對(duì)市場(chǎng)格局帶來(lái)改變嗎？

　　劉曉光：借殼上市和IPO都是資本運(yùn)作，股權(quán)融資的一種手段，其本身不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。對(duì)股民、國(guó)企本身以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都是好事情。

　　ST企業(yè)被國(guó)資地產(chǎn)公司借殼是地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化資源配置的表現(xiàn)；國(guó)資背景地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借殼上市，可以規(guī)范企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)國(guó)企的多元化發(fā)展；同時(shí)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化水平，地產(chǎn)行業(yè)將形成高起點(diǎn)的大格局。

　　劉曉光：明年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給態(tài)勢(shì)不會(huì)變

　　問(wèn)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，你怎么看？對(duì)于明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，你有何預(yù)期？

　　劉曉光：明年此時(shí)的增長(zhǎng)速度肯定會(huì)比今年下降，因?yàn)榻衲甑幕鶖?shù)大。但我認(rèn)為明年的市場(chǎng)需求和供給的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。(華艷 發(fā)自北京)

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