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回A受阻欲發債 存貨消化成首創置業當務之急

http://www.sina.com.cn  2009年03月06日 02:09  第一財經日報

  王芳潔

  “用明天的錢,賺后天的錢”,開發商利用財務杠桿,撬動高額利潤的時代已經一去不返。與此同時,多家房地產公司的高負債正受到評級機構及投資人的質疑。

  首創置業公司總裁兼執行董事唐軍表示,爭取在年內將凈負債率降低至80%。公司同時表示,希望短期負債占總負債的比例從2007年的40%大幅下降至18%。

  由于房地產行業不景氣,短期負債往往成為投資人考量一家房地產企業當下抗風險能力的重要指標,很多公司都采取了發新債償舊債的辦法。首創置業盡管強調了要降低整個資產負債率,但亦沒有排斥新發債券的方式。日前,其表示已獲證監會批準在內地發行不超過18億元的債券,成為第一家在內地發債的H股公司,相關債券有望在今年上半年成功發行。

  當然,首創置業表示,在內地發債的主要原因是回A計劃受阻。盛傳了幾年之久的首創置業回A計劃,在遭遇2008年的資本市場低迷后,被擱置下來。在內地發債,不失為另外一種公司打通內地融資渠道的方式。

  此外,首創置業的業績公告還顯示,在整個2008年,集團營業額約為人民幣51.67億元,比上年度上升約6%。毛利為人民幣16.6億元,增長11%。然而,由于年內確認收入的項目均為合作開發項目,少數股東應占溢利有所增加,因此權益持有人應占溢利反而下降了27%,僅為3.83億元左右。

  值得注意的是,雖然2008年首創置業的業績相對比較平穩,但是集團簽約銷售情況卻大不如前。相關公告顯示,年內集團售樓簽約面積約達34萬平方米,比去年同期下降53.1%;實現簽約銷售收入約為人民幣37.4億元,比去年同期減少53.2%。

  首創置業方面分析認為,對2008年集團銷售產生負面影響的主要因素有兩個,第一當然是市場整體環境不好,導致了銷售不暢;另外集團在西部市場亦有開發項目,“5·12”大地震導致了上半年項目銷量明顯下滑。

  銷售不暢令首創置業存貨大量增加,根據其報表顯示,2008年首創落成的項目總建筑面積達到了98.84萬平方米,但是去年全年其簽約的銷售面積僅僅是34萬平方米,即便不包括之前的存貨量,目前首創手上的存貨已經達到64萬平方米。

  另外,在地產高峰期時,首創置業亦不可避免的采取了全國快速擴張的策略,截至目前,公司尚有未售樓面面積712萬平方米,從未售樓面面積區域分布看,北京占9%、天津占21%、沈陽占18%、成都占17%、重慶占11%、西安占19%及無錫占5%。從土地用途來看,則有87%為住宅用地、11%為商業用地、1%為寫字樓用地,1%為酒店用地。

  唐軍介紹,集團未來會以“力壓存貨、現金為王、量入為出、以銷定產”為營銷策略。盡管認為行業調整仍將繼續,首創置業對今年的銷售仍寄予厚望。唐表示,今年公司將力求實現60個億的銷售額。

  比照去年首創置業的簽約銷售收入,在淡市下,求銷售額翻番顯然是一個很高的目標。當然,近期突然涌現的成交放量似乎又使達到這個目標多了一點希望。最新消息顯示,首創置業前兩個月銷售金額超過5個億,比去年同期增長92%。

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