時代周報記者 陳曉雙 發(fā)自上海

　　恒豐路以東，蘇州河以北，上海閘北區(qū)天目社區(qū)車水馬龍。不遠(yuǎn)處就是上海重點(diǎn)打造的閘北不夜城商圈，恒基、中凱等開發(fā)商新的商業(yè)項目正在如火如荼地進(jìn)行著。

　　年初，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的一個項目引起了業(yè)界關(guān)注：上海地產(chǎn)集團(tuán)將低價出售名下子公司持有的一幅天目社區(qū)住宅土地。由于此次掛牌出讓的地塊在上海不夜城商圈輻射范圍內(nèi)，屬于上海閘北區(qū)的中心位置，上海地產(chǎn)集團(tuán)卻以低價出售，這樣的行為引發(fā)了市場上各種猜想，其整體上市的傳言再度甚囂塵上。

　　傳聞不斷

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)作為上海最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)，名下?lián)碛?span id=stock_sh600675>中華企業(yè)(600675.SH)以及金豐投資(600606.SH)兩家上市公司。

　　從2006年開始，市場上就流傳著上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市的消息，其資產(chǎn)將以多大規(guī)模、采取何種方式、選擇哪個公司作為上市平臺，始終是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，因其復(fù)雜的國資背景，集團(tuán)整體上市一直沒有進(jìn)展。2009年年初，上海地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)調(diào)整動作連連，前不久剛巨資購買上海衡山路地塊，接著又出售閘北區(qū)地塊。而其每個動作都會讓市場跟整體上市聯(lián)系在一起。這一連串的動作究竟是市場行為使然，還是在進(jìn)行資產(chǎn)重組，備戰(zhàn)整體上市呢？

　　1月31日，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩家子公司上海房地(集團(tuán))公司、上海馨安置業(yè)有限公司將2005年收購的上海廣川置業(yè)有限公司100%股權(quán)以4043.7萬元價格掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所資料顯示，廣川置業(yè)的核心資產(chǎn)為公司與上海市閘北區(qū)房屋土地管理局于2004年9月簽訂的閘北區(qū)92號街坊約16530平方米的用地面積。掛牌公告稱，閘北區(qū)92號街坊地塊位于恒豐路以東、梅園路以西、長安路以南、蘇州河以北的閘北區(qū)天目社區(qū)。

　　據(jù)易居中國分析師薛建雄介紹，92號街坊地塊被上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下后，由于涉及到拆遷和規(guī)劃的改變，項目遲遲未能啟動，拖延幾年沒能完成土地平整。

　　該地塊處于上海閘北區(qū)中心位置，上海地產(chǎn)集團(tuán)的低價出售引起了市場關(guān)注，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是集團(tuán)在為公司未來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整體上市作準(zhǔn)備。

　　但集團(tuán)下屬的中華企業(yè)和金豐投資證券部人士則對時代周報記者表示，公司目前沒有收到集團(tuán)要整體上市的消息。而在2008年6月，中華企業(yè)董事會辦公室曾傳出，在未來三年內(nèi)，上海地產(chǎn)集團(tuán)都不太可能進(jìn)行整體上市的消息。

　　事實(shí)上，今年初，上海地產(chǎn)集團(tuán)以4.87億元購得衡山路12號地塊后，市場上也傳出上海地產(chǎn)集團(tuán)準(zhǔn)備整體上市的消息。

　　衡山路12號地塊是毗鄰上海地鐵1號線衡山路站的商業(yè)地塊，是上海的黃金地塊。為投得該地塊，上海地產(chǎn)集團(tuán)2008年專門成立了項目公司，法定代表人為皋玉鳳,他是上海地產(chǎn)集團(tuán)的黨委書記及董事長。

　　分析人士認(rèn)為，特意注冊一家項目公司來開發(fā)土地儲備中心的儲備項目，是集團(tuán)為了進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，為今后將這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入整體上市后的公司作鋪墊。

　　上市難題

　　安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明向時代周報記者稱，上海地產(chǎn)集團(tuán)屬老國企，下屬企業(yè)如何重組、企業(yè)之間的組織關(guān)系如何處理是橫亙在其整體上市面前的一個大問題。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年11月，是上海政府投資組建的房地產(chǎn)企業(yè)，初期凈資產(chǎn)即達(dá)66億多元，注冊資本42億元。旗下包括全資子公司上海灘涂造地有限公司、上海房地(集團(tuán))公司、上海外事用房經(jīng)營公司以及另外5家控股子公司。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)背景復(fù)雜。其官方網(wǎng)站資料顯示，集團(tuán)與上海市土地儲備中心兩塊牌子、兩個獨(dú)立法人、一套班子管理運(yùn)作。市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)集團(tuán)是市政府土地儲備運(yùn)作載體。實(shí)際工作中，土地儲備中心專門從事土地收購儲備和灘涂資源投資管理，土地的市場運(yùn)作和承擔(dān)投融資功能通過地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行。

　　除了同樣歸國資這條線外，上海地產(chǎn)集團(tuán)還有一個主管部門，就是上海市房地產(chǎn)管理局，其資產(chǎn)調(diào)整也需要征得主管部門的同意。“集團(tuán)整體上市難度比較大，此次出售地塊應(yīng)該只是集團(tuán)正常的經(jīng)營行為。”陶學(xué)明說道。

　　同業(yè)化競爭日趨嚴(yán)重

　　早在2008年6月份，市場就出臺了上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市概念：通過中華企業(yè)這個上市平臺，將旗下其他非上市資產(chǎn)注入，從而實(shí)現(xiàn)整體上市；而上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下另一上市公司金豐投資可能出售。此后也傳出過“可能考慮借殼金豐投資”的消息。

　　市場上之所以不斷有上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市的說法，因?yàn)榈禺a(chǎn)集團(tuán)不少企業(yè)的主營業(yè)務(wù)與旗下的中華企業(yè)一樣，均為房地產(chǎn)項目開發(fā)，存在同業(yè)競爭關(guān)系。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的遇冷，地產(chǎn)集團(tuán)旗下上市公司之間的同業(yè)化競爭格局日趨嚴(yán)重。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的中華企業(yè)和金豐投資兩家上市公司本來分工明確。其中，中華企業(yè)主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，項目以住宅為主；金豐投資是以提供房屋置換、房屋租賃等住宅流通服務(wù)為主的上市公司。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐漸步入低谷，金豐投資多次增資房地產(chǎn)開發(fā)項目公司或新增房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)比重正在不斷提高。

　　同質(zhì)化的競爭，使得集團(tuán)的資源不能得到優(yōu)化，拖累了集團(tuán)下屬公司業(yè)績。從中華企業(yè)公布的2008年三季報可以看出，公司業(yè)績?nèi)栽谙禄�。面對景氣下行的市場環(huán)境，公司旗下項目銷售業(yè)績欠佳連帶公司盈利能力降低。“中華企業(yè)資金壓力確實(shí)比較大。”陶學(xué)明表示。而大股東資產(chǎn)注入遲遲未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展等問題，使得公司資金壓力更加凸顯，今年1月份，中華企業(yè)發(fā)行了12億元的公司債券以緩解公司在資金方面的困局。

　　金豐投資的情況更為糟糕。去年11月，金豐投資不得不出售子公司股權(quán)換回現(xiàn)金，以保障財務(wù)的穩(wěn)健性。

　　“上海地產(chǎn)集團(tuán)要消除集團(tuán)內(nèi)部的同業(yè)競爭，必須先要進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。”薛建雄指出。低價出讓項目正是上海地產(chǎn)集團(tuán)重組旗下企業(yè)資產(chǎn)部署的一部分，而這樣的行為難免會讓市場跟其整體上市聯(lián)系在一起。

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