翟宇

　　“目前已經有15家內地房地產企業正在排期等待上市。”花旗銀行副總裁蔡金強對記者表示，由于希望在香港上市的內地房地產企業數量太多，出于風險控制的考慮，港交所確實對這些企業提交的上市材料提出了更多的要求。

　　繼房地產企業A股IPO暫停的傳言后，相當一部分謀求上市的內地房地產企業開始將目標轉向香港。日前，又出現了關于港交所對內地房地產企業赴港上市“嚴格控制”的說法，但這一傳言并未得到港交所的證實。

　　記者詢問多位香港投行界人士，得到的說法均是：到目前為止，并沒有聽說港交所對內地房企赴港上市進行嚴格控制。根據此前媒體的報道，港交所增加了詢問內容，要求公司提交關于如何將在香港市場籌集的資金匯回內地的相關材料。

　　盛富資本國際有限公司董事總經理黃立沖認為，在香港，土地儲備是衡量房地產公司的一個重要指標，而且香港的房地產上市公司一直都有囤地的習慣。但是，對于內地房企來說，政府的政策與這種商業模式是矛盾的，“對于香港方面來說，他們很難預測這一矛盾在未來會發展成什么樣，因此港交所現在提出的這些要求，最終目的在于希望增加內地房企的透明度。”

　　“內地房企赴港上市對香港仍是好事”

　　2006年曾被稱為“內地房地產企業香港上市年”，當年，內地共有5家房地產企業在香港成功上市，一度打破此前的紀錄。到了2007年，在港上市的內地房企增至9家，包括碧桂園(2007.HK)和SOHO中國(0410.HK)在內的房地產企業去年在香港成功IPO，集資金額高達629.29億港元。

　　但是，到目前為止，已有15家內地房企已經在排期等待在港上市，這一數目已超過以往兩年在港上市的內地房企的數量。如果這些企業最終都能在今年成功在港上市，那將創下內地房企在港上市的歷史最高數量。

　　蔡金強認為，在目前的經濟發展情況下，內地房企的贏利能力仍然不錯，畢竟社會需求還是剛性的。此外，香港只是為這些企業提供一個融資的平臺，而且香港股票市場中，散戶只占其中的30%左右，將近60%~70%都是來自海外的機構基金。從這個角度說，內地房企爭相在港上市，對香港而言仍是好事。

　　實際上，據記者了解，此前一直傳言在港上市的內地房地產企業難以將籌集的資金匯回內地的問題，到目前為止，也僅有綠城中國(3900.HK)曾發生過類似狀況。知情人士透露，綠城中國之所以遭遇這一問題，是因為公司是先拿地再成立項目公司，這違背了新近出臺的相關政策。

　　此前，綠城中國內部人士也向記者承認了公司從香港匯回資金時遇到問題。當時正是公司競得上海新江灣城D1地塊后不久，隨后傳出公司未按預先約定支付土地出讓金的傳言。雖然上述人士強調公司一直按照合同約定支付D1地塊的土地出讓金，他仍然表示，公司正在尋找其他途徑解決問題，希望不會影響項目的進展。

　　記者最新獲得的消息顯示，綠城中國已通過其他途徑調集了一筆資金投入D1地塊項目公司。據蔡金強介紹，到目前為止，內地房企首次IPO籌集的資金匯回內地問題并不大。現在內地監管方面主要針對內地房企在香港資本市場上以發債或發行可轉換債券等方式獲得的資金，這些資金現在已不能以股東借貸的形式匯回內地，而只能通過已在內地注冊的項目公司注入注冊資本金或增資的方式才可回到內地，即必須先有項目公司才能將資金匯回。

　　土地儲備或成負擔

　　日前，國際信用評級機構穆迪將世茂房地產(0813.HK，下稱“世茂”)的“Baa3”債券評級由穩定調低為負面。穆迪副總裁兼高級信用評級主任蔡承業表示，上述的負面評級展望是由于穆迪擔心，世茂的土地收購戰略過于進取，這可能會在短期內提高其財務杠桿，并削弱其資金流動性狀況。

　　在穆迪作出上述評級之前，世茂剛剛分別以30.7億元和16.5億元人民幣收購了杭州和大連的新房地產開發項目。蔡承業透露，世茂在拿地方面的進取態度，并非公司評級遭調整的原因。問題癥結在于公司在1個銀團貸款上的不合理條款。

　　據了解，在世茂這筆3億美元的銀團貸款協議上，簽訂了可以隨時被要求還款的條款，“本來世茂并未太多動用這筆貸款，就像一般銀行的透支額度，不動用問題不大。”但世茂近期持續以巨資拿地，已經全面動用了這筆銀團貸款來支付即將到期的土地溢價。

　　蔡承業表示，如果該貸款提前被取消，將會進一步削弱世茂的資金流動性狀況。此外，世茂已經加快了土地收購的步伐，且超出了穆迪的預期，“導致我們對其財務紀律感到憂慮”。

　　世茂的評級下調似乎預示著香港投資界對內地房企的評估標準開始發生變化。蔡金強直言，在香港，以往隨便一家小企業都能“套大錢”，但現在，打著房地產概念在資本市場“套大錢”的時代已經過去了。

　　去年下半年，受到碧桂園等土地儲備規模巨大的內地房企上市的刺激，香港市場一度特別看重內地房企土地儲備的絕對數量。“但現在，這種觀念正在發生變化，投資者已經不太注重土地儲備的絕對數值，而是公司的資金周轉比率。”這就意味著，內地房企如果在特別偏遠的地區獲得土地，對于投資者而言，已經沒有意義。

　　實際上，去年在港上市的9家內地房企中，眾安房產(0672.HK)和中國奧園(3883.HK)從上市之后就一直處于跌勢，到目前為止，跌幅已在40%~50%之間。而上市前備受追捧的SOHO中國早在兩個月前已跌破發行價。規模較大的遠洋地產(3377.HK)也于兩天前跌破發行價。

　　蔡金強告訴記者，未來在港上市的內地房企在資本市場的表現將出現分化。對于那些規模較小的地產公司來說，投行一般都有辦法讓其成功上市，但是，上市之后的表現會如何，就很難說了。相比之下，素質不錯、品牌好以及規模較大的房地產企業應該能有不錯的表現。

　　以目前香港對房地產企業市盈率的評估方法看，在港上市的內地房企普遍市盈率并不高，一般在20倍左右。以富力地產(2777.HK)為例，其2008年的市盈率為25倍，到明年也不過15~16倍之間。目前最貴的是中海發展(1138.HK)，其明年的市盈率也僅19倍。而綠城中國，目前的市盈率僅9倍。蔡金強表示，2009年在港上市的內地房企的平均市盈率不會高于20倍。