本報(bào)記者　敖虹　

　　合肥城建(002208)，這家業(yè)內(nèi)并不知名的公司搶到了2008年房企IPO的第一單，成功登陸深圳中小企業(yè)板。

　　1月16日，合肥城建發(fā)布公告稱，首次發(fā)行2670萬(wàn)股A股，發(fā)行價(jià)15.60元／股，此發(fā)行價(jià)對(duì)應(yīng)發(fā)行后總股本的市盈率為26.55倍，融資4.17億元。合肥城建發(fā)行股份和融資數(shù)量，均可謂是一次袖珍版IPO。

　　1月17日，合肥城建網(wǎng)上發(fā)行申購(gòu)。

　　合肥城建融資規(guī)模超過(guò)此前3億元的預(yù)期�！俺�過(guò)預(yù)期的募集資金將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。合肥城建未來(lái)兩年將深度拓展合肥市場(chǎng)，進(jìn)一步在安徽省內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、購(gòu)買力強(qiáng)的二、三線重點(diǎn)城市選點(diǎn)布局，為公司走向全國(guó)做好準(zhǔn)備，力爭(zhēng)到2009年底使公司資產(chǎn)總額達(dá)15億元，凈資產(chǎn)達(dá)8億元，實(shí)現(xiàn)年銷售收入8億元，土地儲(chǔ)備量達(dá)1200畝�！笨偨�(jīng)理王曉毅在網(wǎng)上路演表示。

　　合肥城建的上市，給了房地產(chǎn)界一個(gè)小小的驚喜，房地產(chǎn)資本融資似乎有所松動(dòng)。但對(duì)于門(mén)外排隊(duì)上市的企業(yè)和申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的上市公司來(lái)說(shuō)，監(jiān)管層的門(mén)縫開(kāi)得還不夠大。

　　二次上市終成行

　　合肥城建此次在深交所中小板順利上市，也是去年8月榮盛發(fā)展(002146)上市后首家在A股招股的房地產(chǎn)公司。不過(guò)，合肥城建的上市之路也并非一路坦途。

　　王曉毅首次透露，公司近8年來(lái)一直致力于企業(yè)上市工作，早在2004年就曾申請(qǐng)過(guò)一次上市，但未能過(guò)會(huì)，現(xiàn)在是第二次申請(qǐng)。他認(rèn)為，企業(yè)最終過(guò)會(huì)的原因主要是多年來(lái)公司規(guī)范化運(yùn)作，業(yè)績(jī)較為良好，亦是區(qū)域性的龍頭企業(yè)。

　　相比之前已經(jīng)上市房企的募集資金規(guī)模，合肥城建的數(shù)額算是袖珍版。而較小的募集資金規(guī)模也被認(rèn)為是合肥城建得以“過(guò)關(guān)”的最有利因素。中投證券分析師李少明認(rèn)為，中小板上市門(mén)檻低、定價(jià)高、流動(dòng)小，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的房企在中小板放行在情理之中。

　　“合肥城建順利上市另一重要因素，在于其控股股東為合肥市國(guó)資委。”重慶東金證券分析師李綱說(shuō)。

　　國(guó)盛證券認(rèn)為，該公司股票合理估值為每股22.62元。國(guó)都證券則建議詢價(jià)區(qū)間為15.00￣18.00元，二級(jí)市場(chǎng)合理估值區(qū)間則為19.75￣23.7元。

　　根據(jù)合肥城建公布的數(shù)據(jù)，2006年其每股收益為0.84元，凈資產(chǎn)收益率為19.72%。與滬深兩地同類上市公司相比，盈利指標(biāo)排在前列。但2007年1到9月，每股收益降到了0.34元，凈資產(chǎn)收益率也降到11.25%。

　　合肥城建副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書(shū)張金生對(duì)此解釋稱，2007年1到9月每股收益下降與房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期相關(guān)，但公司在年底有房屋收入的確認(rèn)，綠陽(yáng)苑項(xiàng)目在2007年底交付使用，屆時(shí)公司凈利潤(rùn)和每股收益會(huì)有所改善。

　　國(guó)盛證券預(yù)測(cè)合肥城建2007年、2008年和2009年的每股收益分別為0.7478元、0.9048元和1.1944元。國(guó)都證券的預(yù)測(cè)則分別為0.69元、0.79元、1.30元。

　　雖然成功上市，但截至招股意向書(shū)簽署日為止，合肥城建擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積僅約129.48萬(wàn)平方米。

　　合肥城建董事長(zhǎng)燕永義在回答本報(bào)記者的問(wèn)詢時(shí)稱，除了擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，未來(lái)公司還將完善產(chǎn)品線，加大中小戶型、功能齊全、性價(jià)比高普通住宅的研究和開(kāi)發(fā)力度，并適度開(kāi)發(fā)綜合商務(wù)樓、住宅小區(qū)配套商業(yè)地產(chǎn)等，使公司的產(chǎn)品線適度擴(kuò)張、業(yè)務(wù)形態(tài)更加豐富。

　　此外，根據(jù)合肥城建的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，目前其負(fù)債率達(dá)到79.15%，這對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)也是一個(gè)較高的比例�！敖�80%的負(fù)債率一方面說(shuō)明公司存在一定風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可能說(shuō)明合肥城建的短期融資能力較強(qiáng)，而公司對(duì)資金需求也比較大�！崩罹V說(shuō)。

　　合肥城建財(cái)務(wù)部經(jīng)理徐鴻也表示，資產(chǎn)負(fù)債率前三季度較高的原因是利潤(rùn)分配和綠陽(yáng)苑紅陽(yáng)苑預(yù)售款較高造成的，隨著公司新股發(fā)行，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)會(huì)有所改善。同時(shí)，IPO募集資金到位將使公司貨幣資金和股東權(quán)益增加，公司的凈資產(chǎn)額和每股凈資產(chǎn)均較發(fā)行前有大幅增加。

　　資本融資相對(duì)松動(dòng)？

　　對(duì)于信貸直接融資和資本融資近期均受限制的房地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)，合肥城建的上市是一個(gè)令人鼓舞的消息。這是否表明房地產(chǎn)的資本融資已相對(duì)松動(dòng)？

　　李綱認(rèn)為，近段時(shí)間來(lái)，國(guó)家針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快采取的一系列調(diào)控措施都比較嚴(yán)格，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了很多不確定性，以至很多希望去香港上市的房企都受到影響，遲遲沒(méi)有拿到批文。目前來(lái)看，2008年的融資應(yīng)該只會(huì)比2007年更緊，不會(huì)放松。

　　但是，“打壓房地產(chǎn)不是監(jiān)管層的目的，監(jiān)管層不會(huì)卡死房地產(chǎn)業(yè)的融資通道。一些區(qū)域龍頭公司，以普通住宅開(kāi)發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)也較穩(wěn)健，市場(chǎng)需求也較穩(wěn)定。如果監(jiān)管層一味限制，不給這類公司一個(gè)融資通道，，他們將被迫轉(zhuǎn)向其他成本更高昂的資金渠道，從而推高成本，最后亦會(huì)反映到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企，高房?jī)r(jià)則由買房人承擔(dān)。或者，如果房企所有的資金渠道都轉(zhuǎn)向銀行，這又會(huì)積累信貸系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，這些顯然都不是監(jiān)管層希望看到的。”李綱說(shuō)。那些以普通住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得資本融資的機(jī)會(huì)更大。

　　近三個(gè)月來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)已深切感受到了資金面從緊的窘迫。所以，地產(chǎn)商仍認(rèn)為監(jiān)管層對(duì)資本融資打開(kāi)的門(mén)縫還不夠大。

　　沒(méi)有人能預(yù)測(cè)，下一單房企IPO將花落誰(shuí)家。早在2007年初就已經(jīng)向證監(jiān)會(huì)遞交了回歸A股申請(qǐng)的上海復(fù)地(2337.HK)和富力地產(chǎn)(2777.HK)等，目前依然沒(méi)有新的消息傳出。