今典集團以往的拿地方式，或因資本而變。

　　"今典的確有考慮把房地產(chǎn)業(yè)務整體上市，目前，正在做些準備工作。"2007年12月26日，久未露面的今典集團董事長張寶全接受了本報記者專訪，"為了解決上市之前的土地儲備問題，今典集團在2008年5月之前估計將會增加大約2000畝的土地儲備。"

　　目前，今典集團已開始調(diào)整公司內(nèi)部架構及儲備人才，但上市的時間表目前還沒有最終確定。

　　資本大棒逼迫上市

　　"確實，在過去兩年的時間里，我們在電影及藝術方面投入了更多的精力，對地產(chǎn)和資本的關注不夠。"言語之中，張寶全坦言，自己上市的想法的確有點晚。"直到2007年初才有這種想法。"

　　而真正讓張寶全意識到上市緊迫性的，恐怕還是一年多以來不斷在土地市場上揮舞的"資本大棒"。

　　"土地招拍掛之前，房地產(chǎn)更像關系游戲，土地招拍掛之后，已變成資本游戲了。"張寶全說，過去一年來，房地產(chǎn)上市公司憑借資本平臺不斷上演著"拿地、增發(fā)、圈錢、拿地"的"資本大戲"，地價也因此節(jié)節(jié)攀高。"這個時候，非上市公司與上市公司之間的差距越來越大，沒有資本平臺，企業(yè)發(fā)展的速度和規(guī)模將會受到極大影響。這也是我們考慮上市的原因。"

　　言談之間，張寶全也坦承，近兩年來，今典在北京也曾參與過不少地塊的招拍掛，但大部分敗倒在"資本大棒"之下，"上市公司拿地已越來越?jīng)]規(guī)矩可循"。

　　"首先一定是地產(chǎn)業(yè)務的整體上市，但也不排除對特殊產(chǎn)業(yè)進行剝離或者分拆上市。"張寶全向記者否認了此前商業(yè)地產(chǎn)先打包整體上市的傳聞。

　　據(jù)記者了解，目前，今典集團主要集中在北京地區(qū)發(fā)展，開發(fā)項目有今日家園、今典花園、蘋果社區(qū)、蘋果派等，總開發(fā)面積150多萬平方米。而其中，住宅與商業(yè)物業(yè)的比例大約為7:3。"我們希望在以后的拿地過程中也盡量保持這樣的比例。"在張看來，住宅對于資金的回流，保證現(xiàn)金流的順暢極為有利，而商業(yè)物業(yè)則可以帶來長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　目前，上市規(guī)模以及上市保薦人還沒有最終確定。

　　至于上市方式，張寶全坦言，目前還要根據(jù)企業(yè)的具體情況，和相關機構共同確定。

　　據(jù)記者了解，目前，如果在國內(nèi)直接IPO，除了要滿足三年盈利之外，一個很重要的要求就是要三年內(nèi)沒有發(fā)生股權變更。而據(jù)悉，2006年，今典剛剛進行了一次股權的細小變更，所以，有業(yè)內(nèi)人士指出，如果今典在國內(nèi)IPO，就意味著今典上市還需要近兩年的時間等待，香港IPO則沒有這個限制，所以，今典選擇香港上市的可能性更大。

　　文化地產(chǎn)模式的異地復制

　　對于張寶全來說，上市是另一種考驗。無論是公司治理結構，人才儲備以及土地儲備，今典距離上市都還有一段距離。

　　據(jù)了解，目前，今典集團已在進行機構和人員的調(diào)整。對于今典來說，上市最大的軟肋可能還在于土地儲備。

　　據(jù)記者了解，目前，今典集團除了北京蘋果社區(qū)還有少量酒店式公寓在銷售之外，北京幾乎再無存貨，唯一的儲備只有2007年7、8月份在海南三亞海棠灣拿下的320畝七星級酒店土地。

　　有了上市想法之后，從2007年開始，張寶全的一項重要工作就是尋找土地儲備。"我們不再簡單地固守北京了。我們希望能把自己的項目品牌更多的融入其他城市，比如北京蘋果二十二院街這種開發(fā)模式就被很多城市所看好。有好幾個城市的市長都來看過。"張寶全坦言，未來的城市中心將會是文化藝術休閑廣場，這將給今典帶來新的機會。今典的優(yōu)勢不是創(chuàng)建美術館、創(chuàng)意文化街，而是有運營資源和運營能力。"有了文化地產(chǎn)這種模式，對我們將來進入其他城市，增加土地儲備非常有利。"

　　據(jù)了解，北京蘋果二十二院街、今典花園、"空間·蒙太奇"、今日美術館、"極度體驗"潛水俱樂部、海南紅樹林度假酒店、蘋果社區(qū)、柿子林會所、西藏阿里蘋果學校等今典集團旗下的項目，都具備產(chǎn)品與作品的雙重屬性，實現(xiàn)了商業(yè)與文化的高度融合。

　　張寶全沒有向記者透露即將進入的城市名稱，只是說，拿地的標準主要還是為經(jīng)濟較發(fā)達、具有文化歷史的城市為主。

　　到2008年5月之前，今典估計能夠取得大約2000畝的土地儲備。"對于拿取土地的資金來源，在利用自有資金、銀行貸款的同時，也不排除引入戰(zhàn)略投資者。"

　　今典一向以"沒有一分錢貸款"自居，以往包括金融在內(nèi)的多項宏觀調(diào)控政策幾乎對今典沒有影響。上市令張寶全的保守思路開始發(fā)生質(zhì)的改變。但據(jù)了解，即便是負債進行土地儲備，張寶全也希望能把負債率控制在40%以內(nèi)，"沒有負債就沒有壓力。"

　　雖然今典已是踏出了上市的重要一步，但張寶全的心態(tài)卻異常平靜。

　　張寶全不太贊同上市公司非正常拿地的做法，特別是拿一些根本不賺錢甚至虧損的項目來充業(yè)績，"熱錢在手，心急如焚，然而，上市公司一定要有好看的中報、年報，才可能最終支撐股價"。張寶全說，目前，這種高價拍地的做法將"拍不了幾巴掌了"。

　　張寶全認為，如今這種資本價值不正常的高估，對于產(chǎn)品價值和企業(yè)價值是一種不良的表現(xiàn)，"最多不會超過一年半，就會回歸到正常狀態(tài)上來，地產(chǎn)股有可能在2008年下半年開始有一個比較大的震蕩。"

　　"我的觀點是這一輪沒趕上，不一定以后就趕不上了。我們會更用心地去做產(chǎn)品，做項目，做公司，讓公司的經(jīng)營在上市前與上市后都是正常的，良性的。"張寶全說，"如果不做好準備，上市也會有風險。"