北辰海歸A股巧用時(shí)機(jī)

　　本報(bào)記者 劉(三土)霞

　　奧運(yùn)會(huì)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，北辰股份的資金需求也日益緊迫，眼下北辰的確到了資金運(yùn)用的高峰期

　　就在北京北辰實(shí)業(yè)(資訊 行情 論壇)股份有限公司(0588，hk下稱北辰實(shí)業(yè))9月17日舉行A股發(fā)行路演的同日，舉世矚目的國(guó)家體育場(chǎng)“鳥巢”工程也卸載完成。

　　奧運(yùn)會(huì)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，北辰實(shí)業(yè)的資金需求也日益緊迫。近日一直忙于推介路演的北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)趙惠芝，直言不諱對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》說，眼下北辰的確到了資金運(yùn)用的高峰期。

　　漫長(zhǎng)回歸路帶有如此濃厚奧運(yùn)概念和印記的公司，大概非北辰實(shí)業(yè)莫屬了。這家以北京亞運(yùn)會(huì)發(fā)軔的北京地產(chǎn)公司，又以?shī)W運(yùn)會(huì)為契機(jī)回歸A股市場(chǎng)，其間頗多周折。

　　北辰實(shí)業(yè)曾經(jīng)離A股市場(chǎng)只有一步之遙。早在1997年4月，北辰實(shí)業(yè)就在北京注冊(cè)成立。成立后僅一個(gè)月，公司便發(fā)行了H股，成為內(nèi)地最早在香港聯(lián)交所掛牌上市的房地產(chǎn)公司。

　　北辰實(shí)業(yè)在2001年第一次明確提出回內(nèi)地增發(fā)A股的計(jì)劃，后又改成IPO.直到2004年3月，IPO才通過發(fā)行預(yù)審。此后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，北辰實(shí)業(yè)A股上市一直未見下文。

　　“按照正常情況，北辰實(shí)業(yè)在2004年8、9月就應(yīng)該能夠發(fā)行A股。但受政策的影響，當(dāng)時(shí)我們正好趕上了股票發(fā)行詢價(jià)制度，緊接著又是股權(quán)分置改革。直到今年5月，內(nèi)地資本市場(chǎng)才重新啟動(dòng)IPO.”趙惠芝說。

　　IPO重新啟動(dòng)，也加速了H股公司回歸A股的速度。北辰實(shí)業(yè)于9月13日公布了公開發(fā)行15億A股的招股意向書。就在招股書公開的當(dāng)天，其H股股價(jià)上漲了3.32%。

　　北辰實(shí)業(yè)在招股書中表示，公司將發(fā)行不超過15億股的A股，采取向戰(zhàn)略投資者定向配售和網(wǎng)下向詢價(jià)對(duì)象配售與網(wǎng)上資金申購(gòu)定價(jià)相結(jié)合的發(fā)行方式，總集資規(guī)模最高為35億元人民幣，募集資金將用于“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”兩個(gè)項(xiàng)目。其中，“奧運(yùn)媒體村”約占用資金17.15億元，其余16.19億元用于興建由北京康樂宮原址改建的北辰大廈。此外，北京北辰開發(fā)的北京奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)家會(huì)議中心也將投入建設(shè)。

　　有資料顯示，目前公司手頭還有約24.3億元的銀行存款和現(xiàn)金。作為大型國(guó)有企業(yè)，北辰應(yīng)該不缺錢，但北辰作為兩個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目發(fā)展商的角色，使得它的資金需求龐大。

　　僅國(guó)際會(huì)議中心、媒體村、北辰大廈這三個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目，北辰實(shí)業(yè)就需要投入約100億元左右的資金。根據(jù)北京市政府的要求，所有奧運(yùn)工程必須在2007年年底完成，其中北辰所接手的國(guó)際會(huì)議中心中有兩個(gè)酒店項(xiàng)目，2008年3月也將進(jìn)入試營(yíng)業(yè)。這意味著北辰所承接的上述奧運(yùn)項(xiàng)目必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)建成。

　　而今年上半年北辰所發(fā)行的15億元十年期企業(yè)債，僅僅解決了國(guó)際會(huì)議中心一小部分資金需要。

　　北辰實(shí)業(yè)如此急迫的資金需求其實(shí)在今年年初就已見端倪。在2005年年報(bào)公布會(huì)上，總經(jīng)理賀江川公開表示，目前北辰共有總建筑面積為235萬(wàn)平方米的可供開發(fā)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來3~5年內(nèi)，即使不考慮新收購(gòu)物業(yè)和新增加的土地儲(chǔ)備，還將有140億元的資金需求。

　　“如果不發(fā)行A股，按照目前公司57%的負(fù)債率，加上這100億元資金，僅僅依靠銀行貸款，負(fù)債率會(huì)大大提高。這樣其他開發(fā)型物業(yè)就會(huì)面臨資金匱乏的窘境，增長(zhǎng)型業(yè)務(wù)會(huì)受到很大影響。”

　　定價(jià)之辨眼下國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，地產(chǎn)股的表現(xiàn)搶眼，股價(jià)上漲勢(shì)頭相當(dāng)高漲。在這樣的市場(chǎng)機(jī)遇下，發(fā)行A股無疑成為北辰解決資金困境的不二選擇。在既有的H股表現(xiàn)不甚理想的情況下，如何定價(jià)成了北辰A股上市的關(guān)鍵。

　　北辰的招股意向書顯示，公司在2003年度、2004年度、2005年度以及2006年1~6月的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率，分別為5.32%、4.34%、4.99%、3.78%。從這些數(shù)據(jù)來看，公司近幾年的盈利狀況并不能盡如人意。而在初步詢價(jià)路演過程中，凈資產(chǎn)收益率低自然就成了投資者普遍關(guān)注的話題。

　　按照北辰2005年度財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)和每股2.4元的發(fā)行價(jià)格計(jì)算，北辰發(fā)行15億A股后對(duì)應(yīng)的市盈率為38.84倍，市凈率則為1.02倍；而保利地產(chǎn)發(fā)行后的的市盈率及市凈率分別為18.85倍和2.58倍。顯而易見，在盈利能力上，北辰還是有所遜色。

　　對(duì)此北辰方面表示，他們并不回避資產(chǎn)收益率低的問題，并認(rèn)為這主要有三方面的原因：第一，公司在1997年香港上市后拿了一塊總建筑面積為60萬(wàn)平方米的土地，后來根據(jù)奧運(yùn)會(huì)新的規(guī)劃，商業(yè)用地變更為建設(shè)綠地，項(xiàng)目開發(fā)因此被迫擱淺。

　　但是這塊土地一直作為資產(chǎn)被納入到上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中。“公司的凈資產(chǎn)是42億元，光這塊的賬面價(jià)值就達(dá)到了9.74億元，它在凈資產(chǎn)中占了23%。”

　　第二，H股上市后，北辰大多數(shù)興建于上個(gè)世紀(jì)的商業(yè)投資物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入改造階段，公司不間斷對(duì)這些物業(yè)進(jìn)行了改造，投入較大。僅皇冠假日酒店從四星級(jí)酒店升級(jí)為五星級(jí)酒店就花了3.5億元。

　　第三，2004年以前，北辰原有的“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”結(jié)構(gòu)中，發(fā)展物業(yè)增長(zhǎng)緩慢，實(shí)際的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率并不高。

　　趙惠芝強(qiáng)調(diào)，隨著北辰A股的發(fā)行，這一現(xiàn)象將會(huì)出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)折。首先，今年年底政府將會(huì)按照賬面值對(duì)土地給予相應(yīng)的資金補(bǔ)償。其次，從今年開始，過去的改造和投入已經(jīng)得到了很大的釋放，達(dá)到了上市以來收益最好的一年。再次，2004年北辰對(duì)原有的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了調(diào)整，業(yè)務(wù)布局中提出了“五三二”的結(jié)構(gòu)模式，即發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)分別占總資產(chǎn)的50%、30%、20%，大大提升了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比重。

　　這種解釋在某種程度上得到了機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)同。截止到目前，其戰(zhàn)略投資者定向配售以及網(wǎng)下向詢價(jià)對(duì)象配售都已結(jié)束。據(jù)最新公告顯示，網(wǎng)下向詢價(jià)對(duì)象配售的2億股出現(xiàn)了92倍超額認(rèn)購(gòu)，凍結(jié)資金達(dá)445億元，與保利地產(chǎn)109.88倍的超額認(rèn)購(gòu)和460億元的凍結(jié)資金基本相當(dāng)。

　　然而，一位熟悉A股一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的投行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示，北辰實(shí)業(yè)網(wǎng)下配售取得良好成績(jī)的關(guān)鍵在于發(fā)行時(shí)機(jī)的選擇。“新股的賺錢效應(yīng)、地產(chǎn)股的火爆，以及近期

北京奧運(yùn)板塊相關(guān)股票二級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，是北辰網(wǎng)下向詢價(jià)對(duì)象配售取得較高超額認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵所在。”

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