查看最新行情

　　證券時報網 作者：寧靜鞭

　　昨日，地產、金融等權重股盤中發(fā)力，力助大盤成功逆轉。其中房地產板塊指數(shù)大漲1.54%，表現(xiàn)搶眼。基本面方面，有消息稱湖南、湖北“兩型社會”試驗區(qū)試點個人住房房產稅相關準備工作已暫停，重慶和上海則均出現(xiàn)房產稅征收難的現(xiàn)象。房產稅出臺的預期有所降溫，但是昨日曝出的陜西省控制房價的新聞同時也表明，房地產行業(yè)仍面臨著調控的壓力。

　　陜西新政操作難

　　不過，通讀陜西省《關于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》一文，我們認為該政策雷聲大，實際操作難。通知中的“10%合理利潤方式控制備案價”和推進現(xiàn)房銷售成為兩大關注點，但通知的核心理念只有一條，“行政手段控制房價”。通過公布價格指導區(qū)間限制備案價的手段，實質上與控制預售證發(fā)放沒有不同，會導致開發(fā)商獲取預售證變慢，備案變難，在全年銷售目標基本達成的情況下，將進一步減緩開發(fā)商推盤動力，造成銷售放緩。雖然房價上漲在數(shù)據(jù)上被控制住，但解決不了根本問題，因為供應沒有增加，需求也還在。

　　具體到該通知的操作層面，有兩點值得關注。第一，要公布分區(qū)域住房銷售價格指導區(qū)間，備案價要在指導區(qū)間內。住房銷售價格的確定，使用分區(qū)域的“土地、建安、稅費等整體成本+10%左右利潤率”方法定價，就我們的經驗，建安、稅費容易測算，但土地成本確認很難，只能分區(qū)劃片搞平均，所以，我們推測最后實際實施時的方式可能采用最新區(qū)域市場土地價格來計算，那么實際上能夠達到“區(qū)域內目前土地成交均價+建安稅費+10%以上利潤率”約束的項目，唯有超高端或者“準協(xié)議拿地”的地塊。第二，積極推進現(xiàn)房銷售。結合前期山東推出的在部分區(qū)域積極推行現(xiàn)房銷售試點來看，說明對于預售制度的監(jiān)管加嚴，可能是長期政策趨勢。

　　利好高周轉龍頭

　　陜西政策的本質還是“行政性調控市場”，屬于為了進一步鞏固、堅持調控的表態(tài)。但長期看，全國層面還是會回歸市場化調控道路。陜西推出該政策的背景是，9月西安房價漲幅在全國百城中倒數(shù)16位，寶雞房價跌幅全國第9位。我們認為，這次政策屬于為了進一步鞏固堅持調控的表態(tài)，但由于其他手段不能立竿見影，所以采用了行政化手段限制房價這一招。往長一點看，針對開發(fā)商的行政化限制手段，只會造成供應的縮減，解決不了根本問題，長期還需建立長效、導向清晰的調控機制。

　　當然，新政的推出對開發(fā)商也將造成一定影響，我們認為對高周轉龍頭公司相對利好，但指導價模式對高端、“準協(xié)議拿地”模式、小規(guī)模公司的影響較大。具體來看，房地產上市公司平均利潤率在13%~15%，高周轉的公司比如萬科、保利在12%~13%之間，但高端項目、“準協(xié)議拿地”項目(多數(shù)是關系拿地，單體拿地面積大，拿地價格較市場價有明顯折扣)利潤率能夠在20%左右。那么該指導價模式，對于高端項目、準協(xié)議拿地項目影響較大，而對高周轉龍頭公司實質影響相對小，而且龍頭公司還可以通過項目間搭配部分平衡項目利潤率問題。此外，推廣現(xiàn)房銷售，也利好高周轉龍頭公司或者做利潤率的公司。如果現(xiàn)房銷售成為事實，則意味著開發(fā)商資金流動速度變慢，建設周期短、規(guī)模大資金調配能力強的高周轉龍頭公司具備相對優(yōu)勢。同時，做利潤率的高端項目，由于本身銷售節(jié)點較為靠后(往往蓋到即將竣工才銷售)，影響也相對比較小。

　　關注短期交易性機會

　　我們維持此前“短期1~2月交易性參與政策修復性反彈，中期3~6個月依然謹慎，看震蕩，配置性買龍頭”的觀點不變。短期交易性反彈組合排序則是華僑城、首開、金地及城建。這次陜西政策的核心主旨還是“行政限制房價”，屬于改變游戲規(guī)則的調控，在新游戲規(guī)則下，勝出的依然會是龍頭大公司。全國層面，在銷售放緩、房價漲幅趨緩的情況下，中央出政策繼續(xù)調控的概率在降低，只是部分地方政府還會因為前期房價上漲，而補充性出臺各種規(guī)定來表態(tài)。

　　對于房地產行業(yè)來說，目前階段屬于從看政策到看基本面轉變的階段，政策加嚴壓力在趨緩，但由于經濟放緩造成行業(yè)基本面不確定性在上升，我們認為，未來3~6個月內行業(yè)基本面和股票表現(xiàn)大趨勢都是震蕩，但中間會存在短期反彈的交易性機會。

　　(作者系中金公司分析師)