文/本刊記者 馮慶匯

　　房產股恐怕是目前機構看法分歧最大的板塊之一。盡管一直以來被認為是人民幣升值最大的受益板塊之一，但另一方面，房地產又是典型的政府主導型產業，調控房產的大棒一揮，房產企業的前途也就跟著迷茫起來。甚至連萬科董事長王石也公開表示房地產市場的拐點已經出現，那么房產股呢？究竟將何去何從？

　　真實的需求

　　短期看，房地產行業的景氣程度依然很高，房產的真實需求仍然旺盛——這幾乎是各大研究機構眾口一詞的看法。而從更長期的角度看，宏觀調控將深刻影響行業的長期趨勢及模式，這亦是憂慮所在。政府對房價堅決打壓的態度，以及此前出臺的種種政策如陰霾一般，房產股因而前途縹緲，這一點，足以解釋近期房產股的持續疲軟。

　　不過從行業本身來看，國內房地產行業正在經歷著高房價，高地價的高位景氣，房產的供需之間仍然存在巨大缺口，供不應求的局面并沒有緩解的跡象。

　　海通證券房產研究員帥虎認為，國內土地市場由賣方完全壟斷的局面，是導致國內房價收入比居高不下的深層原因之一。從統計數字來看，市場美國的房價收入比在房價最高的2006年，也不過3.80倍。而香港的房價收入比，在泡沫破裂后房價最低的2001年也有10.62倍，預計2007年可達到16倍左右。按照官方的統計數據，2007年中國大陸的房價收入比為9.23倍，北京、上海則分別為14.15倍、10.85倍。

　　如果從人口紅利、城市化進程加速的角度來解釋房價收入比的差異，顯然并不成立，與美國一樣，現在的香港并不存在人口紅利、城市化進程加速等因素。而投資渠道單一導致房價收入比高昂的解釋也很難成立。土地稀缺似乎也不夠有說服力，比如中國香港，目前尚有70%的土地沒有開發利用。

　　帥虎認為，較有說服力的解釋，可能還是土地市場的流通制度。目前中國香港實行的是土地批租制度，而內地過去則以協議出讓為主，2003年以后，招拍掛制度開始逐步得到推廣。無論是內地還是中國香港，其土地市場都是賣方完全壟斷的市場，和美國的完全市場化不同。帥虎認為，在賣方完全壟斷的土地市場中，土地供不應求的局面導致房價收入比居高不下，而開發商如果預期未來這一局面將延續，選擇囤地和捂盤也在意料之中。這都是導致房價居高不下的根源問題。

　　自1999年以來，開發商囤地現象日趨嚴重。2005年以來，管理層打擊囤地的決心一直很大，但開發商的囤地熱情依然不減。統計數據顯示，1998年到2007年10月，全國累計已購置但未開發土地面積占累計已購置土地面積的比例，依然高達39%。

　　而捂盤現象，包括推遲建設進度和達到預售標準后仍不開始銷售等，一般而言可根據竣工面積和施工面積數據來判斷，竣工面積與施工面積之比越低，捂盤現象越嚴重。2000-2007年間，該比值從39.2%將下降到15.7%，已有明顯改善。

　　另一個數據——銷售量，表達的則是在當期價格下有購買能力的需求。竣工量與銷售量之比，一般可以用來反映當下的供求關系。該比值從2000年的1.25已經下降到2007年的0.47(估算)，從這個數據來看，除個別城市外, 2005年全國各個城市就已經供不應求, 2007年這一局面則進一步加劇。

　　可見對住房的真實需求，仍然十分巨大。而相比龐大的潛在需求，住房的有效供應嚴重不足。從這個角度來看，依靠房價的繼續上漲來達到供需相對平衡的趨勢在2008年仍將延續。這是眾多研究機構對2008年房價的基本研判。

　　房產股的利好和利空

　　對房產股而言，幾個利好是顯而易見的。商品房需求旺盛沒有任何減弱的跡象，從成本角度來看，房價繼續上漲的可能性極高。按照中信證券的估算，如果土地市場壟斷的格局仍然繼續，開發商繼續采用成本加成定價，那么在地價上漲，房地產企業資金短缺的情況下，2008年房價保守估計將增長9.91%。

　　只要宏觀經濟增長不出現回落，市場將繼續以房價的上漲來緩解供需的矛盾。這一點對房產企業顯然有利。

　　但另一方面，政府的宏觀調控措施猶如隱藏的地雷，隨時可能引爆。這是影響市場對房產股研判的最重要的因素。

　　目前可以推測的調控手段包括5個方面，一是利率工具，提高居民貸款的成本，抑制需求。二是稅收政策，例如令市場談虎色變的物業稅，以及土地增值稅繼續加強清算等。三是打擊捂盤和囤地的政策。四是推廣經濟適用房和廉租房建設。五是信貸政策，比如此前針對第二套房的信貸政策等。

　　這5類政策中，市場最為擔心的主要還是物業稅。物業稅是在房屋持有環節征收的稅種。不過根據國際經驗, 如果這一稅種得到實施, 房地產交易環節的各項稅收, 如房產稅, 土地增值稅將不再征收。國際通行的物業稅稅收標準是房地產評估值的0.5-1.5%之間。而現有的房地產稅收, 其稅率遠高于此。不過物業稅一般是每年征收，如果自住房開征這一稅種，對房產市場的打擊是很明顯的。

　　但是不少分析師認為，如果我國開征這一稅種, 自住用房應該不會成為納稅對象。因此, 物業稅如果推出, 并不會對房地產行業帶來太多負面影響。另外，物業稅短期內推出的可能性也不高。一方面物業稅的征收較為復雜, 相關征收機構需要時間協調，而我國的物業評估機構也極其缺乏，另一方面，作為一個尚未經過人大立法批準實施的新稅種, 且意義重大, 其立法過程應需要一定時間。

　　從以上的分析也就可以看出，房產股目前的所謂利空，對房產企業的盈利并未構成實質性打擊。套用某基金經理的話來說，08年房產企業的盈利高增長幾乎鐵板釘釘，而其不確定性則在于此后的09年甚至10年以后，房產企業的盈利拐點會否出現。

　　優質房產公司的機遇

　　2008年的五高格局——高地價、高房價、高門檻、高負債、高位景氣，奠定了上市公司特別是優質地產上市公司的投資基礎。

　　投資房產股有幾條思路僅供投資者參考。一是選擇龍頭企業，比如萬科、保利地產等。萬科是中國房產的行業領跑者已當之無愧，公司業績一直以來呈現高速增長。而保利地產，由于股東背景突出，拿地擴張的速度相當犀利，演繹了近年來地產企業增長的神話。

　　第二條思路是選擇具有奧運概念的地產股，金融街，天鴻寶業等都是重要的奧運概念地產股。金融街是國內商務地產第一股，其商業地產面積超過200萬平方米，堪稱商業地產龍頭。而天鴻寶業則是北京最大的一級土地開發商，也是北京最大的保障性住房開發者，被一些房產研究員認為是北京奧運最大的受益者。

　　第三條思路則是整體上市，值得關注的公司是上實發展和香江控股。上實發展的股東上實集團，擁有完整的業務平臺，也是上海本地開發商的龍頭，擁有獨特的區域開發集成商戰略定位。而香江控股的地產業務業有強烈的整體上市預期。其商貿＋物流＋地產的獨特業務模式增強了公司的土地儲備能力，同時公司的管理團隊能力突出。

　　第四條思路就是尋找低估的股票，冠城大通，昆百大即屬此列。冠城大通的土地儲備集中在北京，位置優良，同時公司收購海科后，打開了未來增長的空間，其價值被一定低估。而昆百大則受益于昆明房地產市場的發展，隨著其優質項目陸續開發入市，公司未來業績有望大幅增長。

　　萬科A(000002)

　　萬科準確的預計到了行業利潤率趨于一致的趨勢，較早的實現了從精細化生產到規模擴張的過渡，通過不斷并購, 較早的實現了全國化布局，先發優勢明顯。公司的資產周轉速度業內領先，18個月的項目建設及銷售周期更是行業所罕見。

　　其極低的有息負債率和極強的融資能力，在行業內極為突出。股權激勵也有望成為其業績釋放的催化劑。預計其08年的每股收益可達到1元以上。

　　金融街(000402)

　　金融街區域1.03平方公里的土地，支撐了它以往十幾年的發展，根據政府規劃，未來該區域將拓展為2.58平方公里，為其未來十年的發展提供了保障。這正是金融街獨特的資源優勢。另外, 考慮到北京寫字樓等商務地產的投資收益率高達8%以上, 遠高于住宅行業, 且并不存在行業泡沫, 受宏觀調控的影響也較小, 在估值上理應享受一定的溢價。