翟宇

　　昨晚央行的加息通知對(duì)剛剛止跌的地產(chǎn)股或許又是一個(gè)下跌的推動(dòng)力。廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶對(duì)記者表示，加息短期內(nèi)對(duì)地產(chǎn)股肯定有負(fù)面影響�！艾F(xiàn)在上市融資比較緊，加息對(duì)開發(fā)商而言意味著直接提高成本，對(duì)公司的贏利能力將產(chǎn)生影響，而且對(duì)地產(chǎn)公司來說，這將是一個(gè)持續(xù)的影響�！�

　　已連續(xù)一周陰跌不止的地產(chǎn)股在近兩天終于開始出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。A股地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科(000002.SZ)在12月17日大跌超過9.5%之后第二天已開始止跌，并在之后兩天連續(xù)有2%以上的漲幅，企穩(wěn)的跡象亦非常明顯。

　　保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、金融街(000402.SZ)等地產(chǎn)股近期的走勢(shì)與萬(wàn)科亦大同小異。與此同時(shí)，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股也于12月19日止跌回升，其中華潤(rùn)置地(1109.HK)大漲9.1%，為紅籌成份股升幅之首。

　　同一天，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)也分別漲5.97%和4.31%。此前股價(jià)曾較今年最高位大挫45%的富力地產(chǎn)(2777.HK)也在當(dāng)天大漲，漲幅將近4%。

　　但昨晚央行的加息通知對(duì)剛剛止跌的地產(chǎn)股或許又是一個(gè)下跌的推動(dòng)力。廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶對(duì)記者表示，加息短期內(nèi)對(duì)地產(chǎn)股肯定有負(fù)面影響�！艾F(xiàn)在上市融資比較緊，加息對(duì)開發(fā)商而言意味著直接提高成本，對(duì)公司的贏利能力將產(chǎn)生影響，而且對(duì)地產(chǎn)公司來說，這將是一個(gè)持續(xù)的影響�！�

　　此外，由于對(duì)宏觀調(diào)控的預(yù)期仍未消除，各證券機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股的未來前景亦表現(xiàn)出不同的判斷。光大證券地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)在本月12日公布的分析報(bào)告中指出，中央政府宏觀調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)的短期沖擊幾乎是確定的，市場(chǎng)氣氛將更趨于保守�！翱床坏轿磥�6個(gè)月內(nèi)，會(huì)有什么有利于地產(chǎn)股股價(jià)上漲的催化劑出現(xiàn)�！彼麑⒃摪鍓K的評(píng)級(jí)調(diào)為“中性”。

　　香港證券分析人士楊先生對(duì)在港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股走勢(shì)也僅表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。他表示，先前內(nèi)地地產(chǎn)股都經(jīng)歷了一輪大漲，股價(jià)已顯貴。此番受累于市場(chǎng)投資氣氛變差及內(nèi)地新的宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，這些先前股價(jià)較高的股份此時(shí)卻都已出現(xiàn)超跌的跡象。但他強(qiáng)調(diào)，由于對(duì)內(nèi)地加息及宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)的預(yù)期，因此內(nèi)地地產(chǎn)股仍有可能受壓。

　　地產(chǎn)股急跌后投資機(jī)會(huì)再現(xiàn)？

　　但據(jù)記者了解，在證券機(jī)構(gòu)中，持上述謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的并不在多數(shù)。相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)仍“堅(jiān)定看好地產(chǎn)股”。有超過10家券商在2008年策略報(bào)告中一致看好萬(wàn)科，此外，地產(chǎn)板塊中的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)以及中糧地產(chǎn)(000031.SZ)等也被列入他們的投資名單之中。

　　實(shí)際上，地產(chǎn)板塊曾經(jīng)是今年10月各家機(jī)構(gòu)最看好的板塊，從以往的公開報(bào)道可見，基金在10月份對(duì)地產(chǎn)股做了很大的增倉(cāng)。然而。短短一個(gè)月后，由于政策的調(diào)控，地產(chǎn)板塊成了“人人唾棄”的對(duì)象，相當(dāng)多地產(chǎn)股在短時(shí)間內(nèi)跌幅巨大。

　　萬(wàn)科從今年最高點(diǎn)41元一路向下，在跌破其31元的增發(fā)價(jià)后又繼續(xù)下挫，最低曾至26.6元。而中糧地產(chǎn)股價(jià)則在一個(gè)半月內(nèi)被腰斬一半。在港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股較今年最高價(jià)的跌幅大多超過30%，SOHO中國(guó)(0410.HK)及浙江開發(fā)商眾安房產(chǎn)(0672.HK)雖然最近兩天也重拾升勢(shì)，但目前股價(jià)仍低于發(fā)行價(jià)。

　　由于股價(jià)大幅下跌，部分香港的內(nèi)地地產(chǎn)股股東最近頻頻出手，在市場(chǎng)上增持公司股份，用行動(dòng)證明自己看好公司未來的發(fā)展。根據(jù)香港聯(lián)交所最近公布的上市公司股權(quán)變動(dòng)申報(bào)記錄，鴻隆控股(1383.HK)、合富輝煌(0733.HK)以及世茂房地產(chǎn)(0813.HK)的大股東都在最近一周內(nèi)增持了公司股份。

　　其中世茂房地產(chǎn)大股東許榮茂于12月13~14日兩天內(nèi)共增持了1.13億股公司股份。另?yè)?jù)記者了解，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)主席羅康瑞也于最近兩天增持了1924萬(wàn)股公司股份。從昨天的收盤價(jià)來看，除羅康瑞增持的股份賬面仍有虧損外，其余幾家地產(chǎn)股的價(jià)格都已漲至其老板的增持價(jià)，其中許榮茂此次增持的賬面盈余最多。

　　實(shí)際上，已有分析師對(duì)記者表示，此前地產(chǎn)股的大幅下跌存在明顯的矯枉過正。他表示，地產(chǎn)股2007年的總體業(yè)績(jī)?nèi)詫⒑艹錾�，相�?dāng)一部分地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)?nèi)匀粫?huì)大幅增長(zhǎng)。

　　中金公司在策略周報(bào)中已表示，股市已經(jīng)反映了偏緊的貨幣政策帶來的負(fù)面影響，短期內(nèi)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的超過市場(chǎng)預(yù)期的宏觀調(diào)控政策的可能性不大。對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言，建議可適當(dāng)關(guān)注前期下跌過多的地產(chǎn)股。

　　中信證券在本周發(fā)布的策略報(bào)告中亦表示，11月以來，政府接連出臺(tái)緊縮政策，投資者對(duì)未來政策非常擔(dān)憂，但國(guó)家不會(huì)對(duì)股市和樓市進(jìn)行打擊，在擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定升值的宏觀條件下，可以堅(jiān)定看好金融和房地產(chǎn)業(yè)。

　　行業(yè)洗牌將加劇

　　由于最近地產(chǎn)股超跌，不少地產(chǎn)股均跌破增發(fā)價(jià)。除上述提及的萬(wàn)科之外，萬(wàn)通地產(chǎn)(600246.SH)昨日的收盤價(jià)僅21.19元，較其30元的增發(fā)價(jià)格已下跌超過29%。統(tǒng)計(jì)顯示，今年有23家地產(chǎn)上市公司實(shí)施了定向或公開增發(fā)，其中有7只股票低于增發(fā)價(jià)。

　　此外，據(jù)記者了解，另有14家地產(chǎn)上市公司已提出定向增發(fā)方案，但尚未獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。雖然經(jīng)過近兩天的股價(jià)回調(diào)，但仍有部分公司股價(jià)仍低于方案中約定的發(fā)行底價(jià)。其中，根據(jù)*ST廣廈披露的增發(fā)方案，發(fā)行價(jià)格不低于16.7元/股，而以昨日收盤價(jià)13.44元計(jì)算，*ST廣廈的股價(jià)仍較增發(fā)價(jià)低約20%。

　　與此同時(shí)，今年下半年以來，沒有一家地產(chǎn)企業(yè)的上市申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)的審批通過。由此曾引發(fā)證監(jiān)會(huì)暫停地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的傳言。盡管事后該消息獲證監(jiān)會(huì)澄清，但下半年沒有一家地產(chǎn)企業(yè)成功IPO的現(xiàn)實(shí)仍擺在眼前。

　　而富力地產(chǎn)及上海復(fù)地(2337.HK)自年初公布回歸A股的計(jì)劃后，其回A的申請(qǐng)一直在證監(jiān)會(huì)等待審批。由于地產(chǎn)公司A股IPO的“受限”，市場(chǎng)普遍猜測(cè)其回A計(jì)劃可能因此受挫。但香港方面同時(shí)亦有消息稱，富力地產(chǎn)回A計(jì)劃可能在本月底之前獲批。

　　摩根士丹利亦于日前發(fā)布研究報(bào)告稱，兩家公司發(fā)行A股進(jìn)展緩慢，將難以緩解年內(nèi)眾多投資計(jì)劃所帶來的負(fù)擔(dān)，公司的負(fù)債率已雙雙高于平均水平。該行同時(shí)表示，不排除當(dāng)股價(jià)回升時(shí)，兩家公司有配股的可能性，而公司亦可能會(huì)為項(xiàng)目引入投資者，甚至可能需要出售非核心業(yè)務(wù)作融資用途。

　　實(shí)際上，富力地產(chǎn)已于本月初出售了北京愛丁堡廣場(chǎng)B1座寫字樓項(xiàng)目，交易金額超過17億元人民幣。記者同時(shí)注意到，為了在短期內(nèi)獲得更多的投資機(jī)會(huì)，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)采取了聯(lián)合競(jìng)標(biāo)土地的方式，在緩解公司資金壓力的同時(shí)，亦可獲得更多的市場(chǎng)份額。

　　綠城中國(guó)(3900.HK)主席宋衛(wèi)平曾明確對(duì)記者表示，公司今后將更多地引入合作伙伴，共同發(fā)展項(xiàng)目。招商地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等一線地產(chǎn)企業(yè)在最近獲得的項(xiàng)目中，都有引入合作伙伴共同發(fā)展的案例。

　　與此同時(shí)，持續(xù)幾年的宏觀調(diào)控也使地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了不少整合機(jī)會(huì)。萬(wàn)科在收購(gòu)南都之后，又通過收購(gòu)的方式在上海獲得多幅地塊及發(fā)展項(xiàng)目。普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》亦顯示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額今年以來大幅上升。

　　報(bào)告顯示，今年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購(gòu)事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，而今年以來房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較去年全年的49億美元翻了一番。富力地產(chǎn)此前也表示，公司預(yù)期宏觀調(diào)控只會(huì)使行業(yè)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。