□ 本報(bào)記者 張 歆

　　上市房企的“理財(cái)意識(shí)”仿佛在2007年上半年一下全部覺(jué)醒了。為了土地儲(chǔ)備，上市房企不再僅僅依靠銀行借錢，而是開(kāi)始運(yùn)用其作為上市公司所具有的各種優(yōu)勢(shì)地位和渠道進(jìn)行融資、再融資。這一切的理由也很充分——新的融資渠道比直接向銀行貸款成本更低。有了資金挺腰桿的上市房企豪情萬(wàn)丈，“地王殊榮”接踵而至。然而，地價(jià)和房?jī)r(jià)“面粉比面包貴”的關(guān)系顯然與宏觀調(diào)控的目標(biāo)和民生需要并不相一致，上市房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在與日俱增。美國(guó)次貸風(fēng)波從地產(chǎn)向金融領(lǐng)域蔓延的前車之鑒在提醒，應(yīng)緊防地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)上市房企向資本市場(chǎng)傳導(dǎo)。

　　地王頻現(xiàn)畫出驚嘆號(hào)

　　今年以來(lái)，上市房企在全國(guó)一二線城市掀起了一股競(jìng)拍土地的高潮：蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”；上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競(jìng)得武漢市一塊土地，創(chuàng)下武漢“地王”紀(jì)錄；萬(wàn)科旗下的東莞新萬(wàn)公司以26.8億元的價(jià)格拿下東莞塘廈大坪地塊；北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以92億元奪得長(zhǎng)沙一塊土地，樓面地價(jià)超過(guò)每平方米3500元；深圳振業(yè)集團(tuán)以10.6億元摘走天津河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路東側(cè)一塊3.68萬(wàn)平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米8800元……。

　　難怪香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)主席陳啟宗曾經(jīng)在不久前的博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的現(xiàn)象，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)�！�

　　此外，記者采訪數(shù)位

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，今年上半年房地產(chǎn)的火爆銷售已經(jīng)在部分地區(qū)產(chǎn)生了“透支”。以房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一深圳為例，中行、建行等大型銀行上半年就已經(jīng)使用完了總行安排的全年的按揭額度，下半年只能透過(guò)選擇小額客戶或者申請(qǐng)調(diào)高額度的方式繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，這無(wú)疑對(duì)于下半年的房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生一定的不利影響。

　　千億資金僅僅是逗號(hào)

　　數(shù)個(gè)“地王”顯示出房地產(chǎn)上市公司的“財(cái)大氣粗”。但事實(shí)上，上市房企爭(zhēng)當(dāng)“地王”是由其所具有的各種優(yōu)勢(shì)地位和渠道決定的。一方面，宏觀調(diào)控收緊了銀根，房地產(chǎn)企業(yè)(尤其是中小型企業(yè))貸款難度加大；另一方面，向銀行貸款需要付出的成本比較高。相對(duì)而言，上市房企融資成本非常低廉，而且從去年以來(lái)，已定向增發(fā)為代表的再融資方式受到市場(chǎng)歡迎，上市房企實(shí)施定向增發(fā)后股價(jià)的上漲又進(jìn)一步降低了后續(xù)公開(kāi)增發(fā)的融資成本。例如，保利地產(chǎn)原擬定公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)3.5億股，但由于其后股價(jià)上漲，該公司最終確定只增發(fā)1.26億股即融得所需近70億元資金。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月底，共有兩家房地產(chǎn)行業(yè)公司通過(guò)IPO登陸中小板，合計(jì)募集資金15.86億元；那些已經(jīng)上市的房地產(chǎn)上市公司則通過(guò)公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式，合計(jì)募集資金941.59億元。至此，房地產(chǎn)上市公司今年以來(lái)的融資金額合計(jì)達(dá)到1149.45億元。

　　難怪有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，滬深股市的歷史上，還從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣在如此短的時(shí)間內(nèi)融到這么多的資金。

　　然而，這逾千億元資金還并不是全部，而僅僅是個(gè)“逗號(hào)”。日前證監(jiān)會(huì)公布了公司債發(fā)行的試點(diǎn)辦法，由于公司債初期的發(fā)行方設(shè)定為必須是上市公司，因此上市房企又可以先行一步。金帝集團(tuán)、萬(wàn)科等房地產(chǎn)公司近日紛紛宣布了公司債的發(fā)行計(jì)劃，涉及金額高達(dá)數(shù)十億元。

　　風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)可能性引發(fā)問(wèn)號(hào)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴(kuò)張從客觀上確實(shí)推高了土地價(jià)格，這顯然與政策層面的聲音并不符合。無(wú)論是政府還是民意都在時(shí)刻關(guān)注著房?jī)r(jià)、地價(jià)的變化，這一點(diǎn)從國(guó)務(wù)院親自主持全國(guó)住房工作會(huì)議并要求擴(kuò)大保障范圍、穩(wěn)定房?jī)r(jià)就可以得到證實(shí)。而且，與普通房企不同，上市房企擁有數(shù)量龐大的公眾投資者，又是今年上半年資本市場(chǎng)上漲的領(lǐng)漲力量，房企的一舉一動(dòng)牽涉更廣。甚至于房地產(chǎn)行業(yè)的自身風(fēng)險(xiǎn)存在著通過(guò)上市房企傳導(dǎo)給資本市場(chǎng)的可能。

　　曾經(jīng)沖擊美國(guó)股市且至今仍未完全平息的“次貸風(fēng)波”正在給國(guó)人敲響警鐘。美國(guó)從2000年的不景氣以來(lái)，政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵(lì)居民購(gòu)房，并以建筑業(yè)來(lái)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了美國(guó)一波房地產(chǎn)大漲。在這種情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴(kuò)張住房貸款。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)面前，不少金融機(jī)構(gòu)不惜降低住房信貸消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)(即“次級(jí)信用”的人大量進(jìn)入)及為購(gòu)房者提供零首付來(lái)吸引購(gòu)房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級(jí)房貸債券”。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些債券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)潛伏下來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些次級(jí)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來(lái)，債券的價(jià)格會(huì)大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒(méi)人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場(chǎng)上沒(méi)人敢買，故而基金公司向市場(chǎng)公告拒絕客戶的贖回申請(qǐng)，由此一度引起整個(gè)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性不足。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與美國(guó)當(dāng)初有一定相似性：經(jīng)歷了前些年的低利息時(shí)代后，正在步入加息周期，今年已經(jīng)四次加息；房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲，尤其是今年上半年漲幅驚人；通過(guò)資本的放大作用，房地產(chǎn)與金融的緊密度增加等等。因此，傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

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