土地增值稅 過度反應(yīng) 還是拐點(diǎn)來臨

　　光大證券

　　趙強(qiáng)

　　事件昨天，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。該文件要求從2007年的2月1日起，對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，并就清算的范圍與條件、抵扣項(xiàng)目的確定和具體征收的程序性規(guī)定做出了明確而詳細(xì)的規(guī)定。受此負(fù)面消息的影響，昨天地產(chǎn)股出現(xiàn)了罕見的整體暴跌行情，萬科等龍頭公司的股價(jià)也以跌停收盤。

　　理論上，開發(fā)商的凈利潤(rùn)將下降5%—13%顯然，土地增值稅的清繳將增加開發(fā)商的成本，從而使其凈利潤(rùn)下降，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和公司的凈資產(chǎn)收益率也隨之降低。因此，土地增值稅的新政策將降低成本開發(fā)商的預(yù)期盈利和凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)。我們知道，土地增值稅實(shí)際上是實(shí)行所謂的“超率累進(jìn)稅率”，因此增值幅度越大，稅率也越高。(見表1)

　　因此，利潤(rùn)率高的公司受得影響更大。

　　由于土地

　　第一、為了便于理解，我們是在單位成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行模擬計(jì)算。換言之，假設(shè)單位開發(fā)成本是100，然后考慮不同利潤(rùn)情況下的不同影響；第二、值得提醒的是，增值幅度的定義和常用的毛利率不同，而是更接近于成本利潤(rùn)率，但其中的成本不是會(huì)計(jì)上的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，而是完全成本的概念(還考慮了三項(xiàng)費(fèi)用和所得稅的因素)。根據(jù)我們的了解，在實(shí)際核定過程中，可能在開發(fā)成本上加計(jì)30%，作為抵扣金額。

　　通過計(jì)算分析，我們得出以下的一些結(jié)論：

　　第一、土地增值稅率的四個(gè)臨界點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的毛利率分別是：23.1%、48.7%、61.5%和74.4%，當(dāng)項(xiàng)目毛利率低于23.1%時(shí)，實(shí)際上不要繳稅。

　　第二、目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利平均25%-30%之間(已經(jīng)扣除了營(yíng)業(yè)稅)，在按實(shí)清算的情況下，對(duì)凈利潤(rùn)的影響大約是5%-13%。

　　第三、當(dāng)項(xiàng)目的毛利率超過了50%，則對(duì)凈利潤(rùn)的影響將超過27%！