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二、房地產
2.1 全球定價模式
房地產行業在全球范圍內的增長預期也比較有限。代表性公司的平均市盈率在23倍左右，隨行業增長動態市盈率將逐漸降低到18倍左右。
2.2 國際主要行業龍頭公司的歷史定價水平
房地產行業的龍頭公司集中在香港市場。SUN HUNG KAI PRO、CHEUNG KONG的平均市盈率在15倍左右。以盈利較穩定的SUN HUNG KAI PRO而言，個別盈利波動較劇烈的年份除外，其收益率下限大約在10倍左右。
房地產行業公司的盈利增長對股價的推動作用非常明顯。
2.3 中國上市公司定價水平的國際比較
陸家嘴(資訊 行情 論壇)(SHANG LUJIAZUI)在96年以前是中國房地產行業的代表，B股最低市盈率在10倍左右，A股則在20倍左右。經過多年調整后，該股的經營狀況再次好轉，B股市盈率再次處于10倍左右的歷史低位，雖然前景欠佳，估值比較合理�？紤]成長性不足，A股的估值則仍偏高。
萬科(資訊 行情 論壇)(CHINA VANKE CO)一度曾出現過A、B股同價的狀況，96年左右的5倍市盈率明顯偏低。此后B股市盈率下限約為10倍，04-05年動態市盈率仍然在這個水平上，與行業平均水平比估值偏低。即使與相關一些房地產公司10-14倍的動態市盈率比仍然偏低，更何況該公司在中國的房地產行業具有較好的可持續增長能力。而萬科A股市盈率下限大約在18倍左右。04-05年動態市盈率將因盈利增長而快速下降，估值水平低于龍頭公司與行業平均水平，雖然面臨宏觀調控影響，這樣的市盈率已經具有一定吸引力。
表2 全球房地產行業代表性公司的定價水平
|
代碼 |
簡稱 |
市值
(百萬美元) |
PE03 |
PE04E |
PE05E |
|
16 HK Equity |
SUN HUNG KAI PRO |
21470 |
25.46 |
23.02 |
16.84 |
|
1 HK Equity |
CHEUNG KONG |
18856 |
14.98 |
12.05 |
18.13 |
|
LAND LN Equity |
LAND SECURITIES |
9521 |
18.24 |
20.49 |
19.31 |
|
8801 JP Equity |
MITSUI FUDOSAN |
8751 |
66.75 |
35.52 |
19.57 |
|
12 HK Equity |
HENDERSON LAND D |
8631 |
28.54 |
24.55 |
17.56 |
|
BLND LN Equity |
BRIT LAND CO PLC |
6694 |
20.14 |
25.00 |
22.43 |
|
BPO US Equity |
BROOKFIELD PROP |
5022 |
17.32 |
25.20 |
28.44 |
|
8830 JP Equity |
SUMITOMO REALTY |
5017 |
74.96 |
23.91 |
13.65 |
|
LBT SJ Equity |
LIBERTY INTL PLC |
4705 |
30.63 |
25.84 |
20.19 |
|
101 HK Equity |
HANG LUNG PROPER |
4569 |
30.86 |
14.42 |
10.59 |
|
前10名平均 |
|
9324 |
23.27 |
23.00 |
18.67 |
|
行業平均 |
|
3292 |
22.08 |
18.65 |
17.50 |
|
中國行業龍頭公司 |
|
|
|
|
|
|
600663 CH Equity |
SHANG LUJIAZUI-A |
1556 |
22.49 |
N.A. |
N.A. |
|
900932 CH Equity |
SHANG LUJIAZUI-B |
1556 |
12.30 |
N.A. |
N.A. |
|
200002 CH Equity |
CHINA VANKE CO-B |
1442 |
15.39 |
10.61 |
9.00 |
|
000002 CH Equity |
CHINA VANKE CO-A |
1442 |
21.12 |
14.56 |
12.62 |
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