許慧穎

　　如萬科、招商局、金地、保利地產等一批優質的地產公司都能夠保證未來3年實現30%以上的業績增長，這在其他行業的上市公司中是難以實現的，即使有，現時的股價也并不便宜。因此，優質地產股無疑是極具吸引力的良好投資品種。而對于市場巨大的資金量來看，優質房地產上市公司的數量并不多，仍然是股市的稀缺資源

　　歷史總會驚人的相似，房地產股也不能免俗。

　　在過去三年里，房地產股在重復一種規律性的走勢：每年3月到6月相對比較低迷，甚至集體跳水；而在第四季度至次年的一季度就會恢復上揚。

　　目前，房地產行業正處于競爭激烈、集中度提高的趨勢當中，具有規模和品牌優勢的地產公司在競爭中日益處于有利地位，而宏觀調控又使這種集中化趨勢進一步加劇，行業的整合速度不斷加快。未來房地產市場是品牌規模

　　而地產股最直觀最突出的表現，莫過于在神話般不斷刷新的股價方面。今年初，保利地產股價40多元，經過一路高漲，至8月31日，收盤價已高達80.5元，盤中還一度飆升至84.88元。與年初相比翻了一番，成為名副其實的地產板塊第一高價股。此前，80多元的高位，是以往任何地產股均難以企及的一個高度。

　　2005年地產股大起大落

　　2005年，房地產上市公司的股價經歷了大幅波動，總體上呈現“V”形走勢。年初，在人民幣升值預期的推動之下，地產股出現過一波短暫的升勢；5月中旬，地產股股價創出年內低點；7月22日，人民幣升值，造就了一波地產股行情；年底，在房價回升的影響下，地產股達到了年內的高點。

　　而在鄰近的香港股市上，內地地產股卻一直受追捧。富力地產股價連續多次沖破30港元，與上市時的每股10.8港元相比，股價漲幅達183%，而趕在當年年底之前在香港上市的另一家內地房企雅居樂地產，股價近日也連續上升，升幅位居香港聯交所地產類上市公司中的前列。

　　以合生創展、首創置業、中海地產、上海復地、華潤置地等為代表的香港上市內地地產股，股價表現優異。新加坡大華基金分析師陳翔表示，當年香港市場上內地地產股表現強勁，深得投資者追捧，這一態勢持續到2006年。

　　而富力地產上市不到半年，市值已經超過中國海外和萬科，成為市值最大的內地地產股。此外，合生創展、中國海外和華潤北京置地等中資地產股也成為了外資追捧的對象。陳翔認為，大型優質地產股的上市，增加了投資者的選擇余地，改善了地產股的流動性。

　　分析師認為，在考慮了合理的股改對價預期后，A股地產股的估值吸引力已經開始顯現：華僑城、金地、萬科、中華企業和陽光股份五家A股優質地產股的2006年預測市盈率已經都降低到了8~10倍的水平。雖然略高于富力、合生、復地三家在港上市的民營地產股7~8倍的預測值，但已經明顯低于中國海外等國企背景中資地產股12~16倍的水平。

　　由于穩定房價是2005年的房地產政策主線，國務院出臺調控政策半年之后，全國房價漲幅回落的跡象非常明顯：70個大中城市住宅售價同比漲幅由年初的12%回落至近期的6.2%。與上一輪房地產市場周期不同的是，這次的周期更加體現出區域性差異，各區域市場供求關系的差異，決定了各自不同的周期特征。

　　從2005年下半年開始，受房地產市場調整的影響，各大商業銀行的住房抵押貸款業務的下滑十分迅速。為了確保這塊業務不至于大幅萎縮，一些銀行放寬了按揭貸款的條件和限制。

　　2006年集體走好

　　2006年房地產業延續著周期性調整。觀察歷史數據，過去這十多年間，中國房地產投資的實際復合增長率為15.9%左右，從高峰到低谷的調整時間大約為五年。如果這些經驗依然成立的話，2006年正處于2003年以來調整期的中段。

　　雖然調控政策不斷，但宏觀面上，對房地產業的調控正在持續進行，從中報披露開始，越來越多的房地產上市公司提前預告了利潤大幅增長或扭虧為盈：G萬科(000002.SZ)預計中報凈利潤較上年同期增長50%~60%；G金融街(000402.SZ)預計凈利潤同比上升250%~300%；G棲霞、G金豐等更多公司也發布預增公告。房地產公司經營業績出現回升成為刺激內部資金流入房地產股票的直接因素。

　　人民幣升值預期加大成為行情的“導火索”。人民幣升值成為當時市場關注地產股的主要因素，特別是美元兌人民幣首次突破8.05元大關時，使人民幣升值預期進一步顯現。人民幣升值使以人民幣標價的地產成為外資關注的重點，從而顯著刺激了地產股的走強。

　　受“國六條”及其后續政策出臺影響，房地產股經過一番強勁的上漲后逐漸回歸。隨著宏觀調控政策的逐步出臺和明朗化，市場預期近期除了一些各地政府的細則外，不會再有后續新的調控政策出臺。而且宏觀調控政策只是在需求和供給兩方面進行調節，從根本上來說是為了使行業乃至國民經濟更加健康地發展，而不是要危及房地產行業的發展，所以宏觀調控政策雖然短期內會對行業造成一定影響，但并不會影響房地產行業的長期投資價值。

　　8月加息后，市場預期利率政策已經告一段落，政府貨幣調控重心開始轉移到匯率政策上來。同時美國近期的加息步驟似乎暫停，市場對美元的走勢并不看好，此外，我國的貿易順差不斷創出新高，人民幣升值的壓力很大。以上幾方面因素引發了市場對人民幣升值更為強烈的預期。

　　如萬科、招商局、金地、保利地產等一批優質的地產公司都能夠保證未來3年實現30%以上的業績增長，這在其他行業的上市公司中是難以實現的，即使有，現時的股價也并不便宜。因此，優質地產股無疑是極具吸引力的良好投資品種。而對于市場巨大的資金量來看，優質房地產上市公司的數量并不多，仍然是股市的稀缺資源。

　　年中，房地產板塊不時有連拉漲停的強勢股飆出，先鋒股份、G大龍、G*ST環球、G中寶、G金豐、中關村等，究其原因均因為有房地產資產已經或將注入上市公司。這正是房地產上市公司中的龍頭品種如G萬科、G金融街、G招商局滯漲，而有資產注入的二線地產股屢出強勢股的主要原因。房地產資產注入上市公司的方式主要有控股股東資產通過定向增發注入、利用股改支付對價注入和引進戰略投資者轉型為房地產企業。這三種注入方式均為企業做大房地產業增添了砝碼，不同程度地改善了上市公司的資產狀況和盈利能力，因而獲得市場認同。

　　2007年批量制造百億富豪

　　今年的政策調控來得比往年更早。年初，土地增值稅清算拉開了房地產調控的序幕，對房地產開發企業產生實質性不利影響，使行業毛利率平均下降10個百分點左右。

　　1月16日晚，國家稅務總局發布最新的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產開發企業征收30%~60%不等的土地增值稅，明確房地產企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，標志著房地產開發迎來土地增值稅“清算”時代。

　　結果，1月18日下午收盤，萬科、金地、招商地產等十幾家地產股跌停，跌幅超過5%的地產股隨處可見，深成指甚至因此一度下跌超過400個點。“都是土地增值稅消息惹的禍。”業內人士認為，該稅種的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　但此后地產股的整體上揚卻不如此前業內所判斷的那樣。從去年上半年至今，地產股總市值呈現4~5倍增長。進入下半年以來(截至9月6日)，地產股依然一路高歌猛進。

　　自今年2月28日至5月29日，全部A股平均漲幅為107%，其中，房地產板塊漲幅最大，超過了130%，地產股走勢明顯強于大盤。滬指躍上4000點以后，金融、地產仍是最牛的板塊，尤其是地產。

　　不過，除去“5·30”大挫地產股之外，地產股曾在9月7日遭遇“黑色周末”。當天，滬深兩市僅天創置業和高新發展等4只地產股上揚，其余地產股全部“沉沙折戟”。當日，受央行提高存款準備金率影響，昔日牛氣沖天的地產板塊一改往日強勢，地產指數暴跌110點，跌幅高達3.7%，居各板塊之首。

　　隨著A股和港股市場的不斷飆升，房地產企業高管的身家也水漲船高。按10月公布的《福布斯》亞洲版2007年中國富豪榜，楊惠妍以個人凈資產160.2億美元成為首富，許榮茂以70.3億美元名列第二，張力、張欣、盧志強等亦在前十名之內。

　　同樣，內地A股的造富效應也不弱。許榮茂控股的世茂股份(600823.SH)和世貿房地產(0813.HK)按昨日收盤價計算，總市值合計超過900億元人民幣；盧志強旗下的泛海建設(000046.SZ)昨日總市值達到了514.5億元；去年7月IPO的保利地產(600048.SH)按昨日收盤價82.04元計算，其董事長李彬海身家接近3.8億元，而按招股價計算，當時其身家只有2500多萬元。

　　值得一提的是，8月23日，在地產和科技股的帶領下，滬深股市氣勢如虹，輕松攻破了具有象征意義的上證指數5000點關口。5000點一役，滬深兩市有招商地產、上實發展等7只地產股漲停，超過15只地產股漲勢強勁，上漲超過5%。8月29日，兩市地產板塊再度發威，在大盤大跌80多點的情況下，6只地產股漲停，30多只地產股收出紅盤，成為當日最大亮點。

　　個股方面，*ST金泰曾連續拉出42個漲停，股價從年初的3.16元一路飆升至26.58元，這不僅打破了S前鋒曾經創下的連續26個漲停的紀錄，還把歷史上最著名的牛股海虹控股和銀廣夏等遠遠地拋在了后面。

　　事實上，自去年6月滬指在1000點附近上漲至今年8月底攻破5200點大關，地產股不愧為股市“帶頭大哥”，為本輪牛市行情立下了汗馬功勞。