渤海投資研究所

　　物以稀為貴，這是市場定價的基本準則。而隨著普通住宅價格的不斷上漲，作為近乎不可復制的稀缺資源的商業地產，其自身價值的重估無疑刻不容緩。而作為國家宏觀調控政策觸及最少的政策性風險避風港，商業地產將最大程度地享受人民幣升值帶來本幣計價資產價值提升帶來的紅利，而即將成行的的REITs(房地產投資基金)，其對擁有穩健收益的商業地產的偏好，更是在需求方面提升了商業地產的稀缺性。基于以上分析，近期以中國國貿、金融街為代表的商業地產上市公司在二級市場的優異表現也就不難解釋了，然而更為重要的是，通過對商業地產未來前景的展望，我們也有望借助對其中優勢品種的投資，來分享商業地產價值提升帶來的豐厚收益。

　　一、稀缺性日漸明顯

　　土地作為一種不可再生資源，其稀缺性決定了它價值的不菲。而根基于土地的物業，尤其是商業物業，更是價值連城。

　　在我國城市化水平不斷提高的大趨勢下，以及謀求可持續發展的大環境下，城市的拓展與耕地的保護之間的斗爭愈發激烈，土地的稀缺性也日益突出，而國務院要求2020年前18億畝耕地的保有量底線，更是將其提高到了一個新的境界。在城市化進程受制于耕地保有量“紅線”的情況下，大規模的造城運動將趨于平淡，而這無疑進一步提升了占據大城市中心地段、近乎不可復制的商業地產的稀缺性，其價值的重估也將在所難免。

　　此外，在商業地產供給日漸稀缺的同時，市場需求卻有增無減。近期，一個

房地產投資基金(即REITs)專題研究小組(下稱“研究小組”)在證監會悄悄成立。與此同時，上海證券交易所(下稱“上證所”)產品開發部總監陳支左在“第四屆中國房地產結構金融暨投資亞太會議”上透露，上證所已為REITs上市交易做好充分準備，將積極推動REITs在上證所上市。因此，可以預見，塵封多年的REITs很有可能在近期成功破繭。作為未來我國重要的房地產投資主體，房地產投資基金(REITs)的登陸將進一步加劇已經十分緊張供需矛盾，而根據國際經驗，REITs往往偏好收益穩健的商業地產，這無疑在需求方面提升了商業地產的估值水平。

　　因此，在稀缺性日漸明顯的情況下，商業地產的價值重估無疑將日漸成為二級市場關注的重點，相關上市公司的投資價值更是值得我們予以重點關注。

　　二、本幣升值拓展價值空間

　　

人民幣升值步伐的加速日漸成為市場關注的焦點。人民幣持續升值對于部分行業的利好是顯而易見的，房地產行業更是首當其沖的實質性利好的受益者。當一個國家或地區的貨幣面臨升值壓力或者貨幣持續升值時，以人民幣標價的土地和房屋的資產價格必然隨著人民幣升值預期的不斷增加而愈發具有吸引力，由此房地產成為最有吸引力的投資品種之一，因為投資者能夠獲得人民幣升值和房地產增值雙重收益，而作為

宏觀調控政策避風港，且稀缺性導致價值重估趨勢明顯的商業地產，無疑是海外資金獲取人民幣升值收益的重要籌碼。因此，商業地產板塊有望在本幣加速升值引發的外資投資熱情下，保持持續的價值上升趨勢。

　　綜合以上分析，我們認為，在稀缺性導致的價值重估的大環境下，以及本幣升值對價值空間拓展的刺激下，商業地產板塊有望在未來有良好的表現，值得我們重點關注。

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