渤海投資秦洪

　　雖然地產(chǎn)股面臨著諸多調(diào)控政策的壓力，但是該板塊卻在主流資金不屈不撓的做多激情驅(qū)動下，出現(xiàn)了一浪高于一浪的上漲行情。地產(chǎn)指數(shù)近期一路高歌猛進，昨日再度上漲3.84%。盤面上，珠江地產(chǎn)、新疆城建等個股強勢漲停，保利地產(chǎn)、金融街、招商地產(chǎn)也有5%以上的上漲，地產(chǎn)龍頭萬科更是以4.89%的漲幅，收出了除權(quán)以來的第五根陽線。

　　我們認為，近期資金流向表明，地產(chǎn)股中的商業(yè)地產(chǎn)股和有資產(chǎn)注入預(yù)期的二三線地產(chǎn)藍籌股受到了新多資金的關(guān)注，投資者可順應(yīng)這一動向，從這兩類個股中挖掘投資機會。

　　升值動力VS調(diào)控壓力

　　其實，地產(chǎn)股在近期走出如此的強勢，的確不易。一方面是因為目前調(diào)控政策接二連三出臺，比如說近期的貸款利率再度提升0.18個百分點，

　　另一方面則是因為前期主要針對房地產(chǎn)的相關(guān)政策逐一得到落實，例如北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》于21日正式下發(fā)，規(guī)定從即日起，凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均需辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。在行業(yè)分析師看來，土地增值稅的細則出臺，可能會影響到房地產(chǎn)上市公司的毛利率，從而產(chǎn)生一定的估值壓力。

　　但是，房地產(chǎn)股在面臨估值壓力的同時，宏觀經(jīng)濟層面卻迎來了較為強勁的做多動力，那就是人民幣升值的動力。數(shù)據(jù)顯示，人民幣升值趨勢有提速的可能性。而海外市場的經(jīng)驗顯示，本幣升值必定會帶來本幣資產(chǎn)價格的上漲，日本如此，韓國、臺灣地區(qū)亦如此，所以，作為人民幣升值典型資產(chǎn)的房地產(chǎn)價格自然有上漲的推動力，可以抵消調(diào)控的壓力。而由于人民幣升值也是本輪牛市的主動力之一，故有不少觀點認為，人民幣升值不止，牛市行情不止，地產(chǎn)股做多動能不止。

　　演變過程中漸現(xiàn)新動向

　　有意思的是，地產(chǎn)股在演變過程中也逐漸出現(xiàn)兩大新動向，一是商業(yè)地產(chǎn)股的走強。比如說近期以陸家嘴A、益民百貨、銀泰股份等為代表的商業(yè)股集體走強，其共同特征就是它們都擁有不少商業(yè)地產(chǎn)。而海外市場的經(jīng)驗也顯示出，在本幣升值過程中，地產(chǎn)價格隨之水漲船高，尤其是商業(yè)地產(chǎn)更是突飛猛進，遠遠領(lǐng)漲于住宅價格。

　　二是借殼上市或者地產(chǎn)規(guī)模排名靠后的個股在近期的漲幅較為可觀。其中，以綠景地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)、中江地產(chǎn)等個股最為典型。我們認為，之所以如此，主要是因為兩方面因素，其一，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股在前期一輪接著一輪的地產(chǎn)股價值發(fā)現(xiàn)過程中，股價充分反映了人民幣升值的預(yù)期以及未來盈利增長的預(yù)期，所以，股價較為呆滯。但由于地產(chǎn)股又是牛市的主線索，所以，不少資金就另辟蹊徑，介入到這些地產(chǎn)股的新秀。其二，此類地產(chǎn)股新秀的控股股東大多極具實力，擁有數(shù)量不菲土地儲備，但限于借殼時的借殼對象股本規(guī)模限制，難以一下子注入所有的土地資產(chǎn)，所以，只能分期逐步注入。這其實也給這些地產(chǎn)股帶來了豐厚的股價空間和未來的題材刺激預(yù)期。

　　從新動向中挖掘新機會

　　正因為如此，在實際操作過程中，可以密切關(guān)注地產(chǎn)股的新動向，因為以往的經(jīng)驗顯示，新動向往往意味著資金的新流動，從而帶來二級市場新的做多方向，也就帶來相應(yīng)的投資機會。

　　在具體投資策略上，我們建議投資者重點關(guān)注兩類地產(chǎn)股，一是物業(yè)資產(chǎn)豐厚的地產(chǎn)股，不僅僅在于重估的價值，而且還在于持續(xù)的穩(wěn)定增長的租金回報，比如說陸家嘴、北辰實業(yè)、豫園商城等個股。其中豫園商城的商業(yè)地產(chǎn)尚未充分挖掘，因為目前市場關(guān)注的是該股的券商概念與黃金概念，而對于龐大的物業(yè)資產(chǎn)價值的重估并未引起充分的注意，前景相對樂觀。

　　二是未來新項目不斷竣工或者有整體上市預(yù)期所帶來業(yè)績快速增長的個股，較為典型的有中華企業(yè)、天創(chuàng)置業(yè)、萬通先鋒、S藍石化等個股。其中中華企業(yè)的優(yōu)勢最為突出，因為該公司與金豐投資的控股股東均為上海(地產(chǎn))集團公司，業(yè)內(nèi)人士認為，出于規(guī)避同業(yè)競爭等考慮，不排除控股股東對中華企業(yè)、金豐投資進行產(chǎn)業(yè)整合，從而賦予中華企業(yè)極強的資產(chǎn)注入預(yù)期。