在國家調(diào)控房地產(chǎn)政策頻頻出臺的背景下，雖然房價不跌反漲，房地產(chǎn)上市公司的利潤也同比有喜人的增長，但預(yù)收減少、負(fù)債大增成為房地產(chǎn)上市公司的共同特征。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前兩市共有27家房地產(chǎn)公司披露年報，經(jīng)營現(xiàn)金凈流入合計從上年的6.49億元，轉(zhuǎn)而為當(dāng)年-114.7億元，27家公司營收增長48%，凈利潤增長63%，(加權(quán))平均每股收益達(dá)0.419元，可每股現(xiàn)金卻為-0.72元。不難看出，2006年是房地產(chǎn)企業(yè)高增長之年，但負(fù)債水平整體上升幅度較大，在宏觀調(diào)控進一步加強，利息支出明顯增加的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題是擺在大部分房地產(chǎn)上市公司面前的大難題。因為如此，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)通過增發(fā)或整體上市融資，未上市房地產(chǎn)企業(yè)則各顯神通，或IPO，或借殼上市。不管采取何種途徑，但目的很明確，那就是獲得融資平臺并通過資本市場籌集資金。從已經(jīng)有增發(fā)意向的上市房企來看，通過資本市場融得的資金，主要有三個用途，一是緩解因宏觀調(diào)控帶來的經(jīng)營壓力；二是通過資本市場融資加大并購力度，在行業(yè)冼牌的過程中搶得先機；三是通過融資擴大規(guī)模來取得業(yè)績成長，從而獲得更大的生存和發(fā)展空間。

　　上述第一種情形的房地產(chǎn)企業(yè)大多是規(guī)模較小，現(xiàn)金流緊缺或是區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)。保利地產(chǎn)也有相同的需求，保利地產(chǎn)剛上市不久即提出增發(fā)，這與該公司的經(jīng)營方式有很大關(guān)系，保利地產(chǎn)向來以高存貨、高負(fù)債、高預(yù)收賬款、低經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量實現(xiàn)其高速擴張。2007擬增發(fā)不超過3.5億股普通股，募集資金將主要用于投資公司9個房地產(chǎn)項目，項目計劃總投資134億元。大龍地產(chǎn)擬增發(fā)不超過11000萬A股，用于裕龍花園三區(qū)項目的開發(fā)建設(shè)，該項目總建筑面積40.85 萬平方米，也屬于資金緊缺型。

　　第二種情形以萬科為代表。宏觀調(diào)控給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，也給諸如萬科這樣的行業(yè)大鱷創(chuàng)造了難得的機遇。一批資金實力不足、又沒土地資源優(yōu)勢的中小開發(fā)商退出市場是再正常不過的事；而一些實力稍弱，發(fā)展空間有限，但尚有一些資源存量的開發(fā)商將被并購，如南都被萬科并購，順馳被路基并購等。作為并購方，萬科無疑會獲得相比其它地產(chǎn)商更多的發(fā)展機會，成為行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)者。

　　第三種情形是通過增發(fā)來收購大股東房地產(chǎn)資產(chǎn)，從而迅速做大市值，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。募集資金用來收購大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有望迅速增厚每股業(yè)績，降低市盈率，因而導(dǎo)致二級市場股價暴漲，具備較好的投資價值。招商地產(chǎn)特定的發(fā)行對象為公司第一大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。此次部分募集資金將向蛇口工業(yè)區(qū)及其下屬企業(yè)購買其持有的深圳招商房地產(chǎn)有限公司5%的股權(quán)、新時代廣場寫字樓和美倫公寓的土地使用權(quán)。

　　投資者需要注意的是，由于向大股東定向增發(fā)時，大股東多采取以資產(chǎn)認(rèn)購。而盡可能提高注入上市公司的資產(chǎn)價格、盡可能低地確定增發(fā)價格，是符合大股東利益最大化的。如此一來，定向增發(fā)也有可能成為大股東套現(xiàn)的又一種手段。雖然在股權(quán)分置改革之后，各股東利益趨于一致，都希望把上市公司做強做大，因而大股東套現(xiàn)的動機減小，但不排除有套現(xiàn)的可能性存在。在房地產(chǎn)企業(yè)享受增發(fā)盛宴之時，投資者可重點關(guān)注那些土地儲備、項目種類豐富、跨區(qū)域經(jīng)營、籌融資能力強的品牌開發(fā)商，如萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等。另外，關(guān)注上市公司自身業(yè)績不錯，同時具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實力將有大幅提升的公司。(余 凱）