新政難改優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司受寵地位

　　□ 本報記者 申林英

　　繼國家發(fā)改委將別墅等高端住宅納入禁止類土地項目以來，國稅總局再度從嚴(yán)土地增值稅管理，市場擔(dān)心會有進一步調(diào)控政策出臺，引起近日地產(chǎn)股恐慌性下跌。

　　針對新一輪調(diào)控對房地產(chǎn)板塊的殺傷力問題，國內(nèi)知名券商報告紛紛作出反應(yīng)。聯(lián)合證券認(rèn)為，經(jīng)過一年的強勁上漲，地產(chǎn)股的靜態(tài)估值已不再是一個投資于地產(chǎn)股的充足理由，加強土地增值稅清算的通知只是一個導(dǎo)火索，其實市場一直在等待一個調(diào)整的機會。

　　中金公司報告指出，目前股價連續(xù)大幅下跌將是不理性的，尤其是收租類地產(chǎn)股如浦東金橋、中國國貿(mào)完全不受影響，卻也出現(xiàn)了大幅下跌，更是反映了投資者的恐慌，據(jù)預(yù)計，增值稅政策對開發(fā)商凈利潤的影響平均大約在9%左右。即使考慮了項目收益的不平衡，這種影響應(yīng)該也不會超過15%。因此，中金公司指出，未來出臺調(diào)控政策可能性較大的將是物業(yè)稅試點等，但很難看到比增值稅清繳更直接、更嚴(yán)厲的政策打擊，考慮到股價的大幅下跌已經(jīng)快速消化了利空因素，并不準(zhǔn)備下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的評級，仍維持“向好”評級。多數(shù)重倉持有地產(chǎn)股的基金公司人士接受記者采訪時指出，雖然不得已作出減倉動作，但堅持價值投資理念的他們?nèi)詧孕牛�如果股價進一步下跌，反而提供了吸納機會。

　　國信證券報告認(rèn)為，政策出臺在預(yù)期之中，主要是國家去年對房地產(chǎn)的二次調(diào)控并未取得預(yù)期效果，投資者應(yīng)注意新一輪房地產(chǎn)調(diào)控將導(dǎo)致地產(chǎn)股票階段性調(diào)整的風(fēng)險。一方面，《土地增值稅暫行條例》早在1993年就公布，然而這一稅種自推出后一直沒有正式征收；另一方面，稅收新政要求房地產(chǎn)開發(fā)商將土地增值稅由預(yù)征改為清算，以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，這樣將會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、壓縮其利潤空間。國信預(yù)計，07年地產(chǎn)調(diào)控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進，會加大已頒布政策的執(zhí)行力度，土地增值稅清算預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)已進入新一輪調(diào)控的前夕，降低行業(yè)短期評級(3-5月)至“中性”，但國信也指出，調(diào)整是增倉優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的好機會，業(yè)績增長和人民幣升值等因素主導(dǎo)的地產(chǎn)股行情仍將長期延續(xù)。

　　光大證券報告認(rèn)為，首先，增值稅的清繳對現(xiàn)有項目的負(fù)面影響不容回避，但對各類房地產(chǎn)上市公司的影響不盡相同。主要是因為土地增值稅實際上按“超率累進稅率”實行，因此增值幅度越大，稅率也越高，而利潤率高的公司受的影響更大。其次，對于開發(fā)高檔商品房的公司影響較大，而政策同時對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的鼓勵措施，對開發(fā)普通住宅的公司影響較小。如萬科、金地06年的業(yè)績中實際上已經(jīng)按清算的方式進行了預(yù)提，因此對06年的業(yè)績影響不大；第三，對于新項目而言，增加的稅收必然將部分通過房價的提高轉(zhuǎn)嫁給消費者。同時，由于預(yù)期到稅收成本的增加，開發(fā)商會降低參與土地拍賣時的報價。為此，光大認(rèn)為，從上市公司來看，華僑城所受的影響最大。據(jù)預(yù)測，稅收新政對華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤影響將近30%。此外，從三季度的業(yè)績來看，中華企業(yè)和陽光股份的毛利率也較高，這主要是因為上海和北京的房價漲幅較大，而公司的拿地成本較低，這種情況將來還會出現(xiàn)在億城股份、招商地產(chǎn)等公司身上。為此，光大指出增值稅的清繳對開發(fā)商的開發(fā)策略的影響將是長期而深遠的。總體上，開發(fā)商將逐步放棄囤地、高價惜售等追求高利潤的策略，轉(zhuǎn)向加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。

　　聯(lián)合證券認(rèn)為，市場對未來政策預(yù)期非常關(guān)鍵，如果該政策執(zhí)行到位，帶來的直接影響將是降低行業(yè)平均銷售凈利潤率達3%，從而有助于改善地價快速攀升的局面，從而將削弱房價上漲的動力。該公司還指出，在高成長與人民幣升值所帶來的資產(chǎn)重估背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)肯定會上演“強者恒強”的發(fā)展態(tài)勢，同時，由于2007年上市公司將實行新會計準(zhǔn)則，物業(yè)升值可以計入當(dāng)期損益，將對