政策利劍之下 房地產板塊風聲鶴唳

　　□ 武漢新蘭德 余 凱

　　1月16日，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起，對房地產項目按照30-60%的累進稅率征收土地增值稅。《通知》表示，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算。包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。

　　房地產板塊應聲而落

　　一直以來，受到

人民幣升值和土地價值重估的推動，房地產板塊始終作為此輪大牛市的主角。盡管受到了多次政策性利空的打擊，但房地產價格和政策面的博弈并沒有撼動房地產公司的暴利基礎。相反，房地產價格的持續盤升已經對國民經濟的健康發展構成了潛在的風險。在這樣的背景下，政策利劍再度被祭起，而這次政策調控的力度則是空前的，因為土地增值稅的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　受此利空打擊，正在漲升途中的房地產股應聲暴跌，基本上是“全軍覆沒”，尤其是一些龍頭房地產個股，更是備受打擊，華僑城率先被打壓至跌停，萬科、招商地產、上實發展、招商地產等幾乎是全線跌停，拖累A股市場產生一波力度較強的跳水行情；周四盡管大盤振蕩后有所企穩，但房地產個股的走勢仍然明顯落后市場，華僑城、泛海建設、上實發展等繼續位居跌幅榜前列，充分顯示出政策利劍的威力。

　　影響各不相同

　　一方面，土地增值稅的征收直接增加了房地產公司的開發成本，在宏觀調控政策不斷強化和市場主體較為謹慎的環境下，房地產價格將保持穩定，增加的稅收成本難以轉嫁給消費者，從而直接壓縮企業利潤。另一方面，如果稅務當局對以前欠繳部分進行“補征”，在不考慮補征稅收難度以及地方稅務機關征收力度的情況下，那么對大部分的房地產開發企業來說，會帶來進一步的現金壓力，其負面影響十分顯著。

　　但需要提醒的是，由于房地產公司基本面各不相同，其影響的程度也會相差迥異。首先對房地產開發類公司影響較大，而對物業出租為主的房地產公司無直接影響，如中國國貿、浦東金橋等。其次，目前各地土地增殖稅的征收主要是按照銷售收入的1%-2%來進行征收，如果嚴格按照累進稅率的計算方法，毛利率越高的項目稅率越高，對于開發別墅、高檔住宅等毛利率較高項目的開發商來說影響較大，對于擁有較多低成本項目儲備的開發商影響較大，如華僑城、招商地產、萬科、保利地產等；另外，由于存在“補征”的可能，對于目前資金鏈已經非常緊張的小開發商而言無疑是雪上加霜。

　　關注后續政策

　　作為迄今為止調控力度最強的政策，土地增值稅的征收代表了政府從嚴調控房地產的態度。該政策及前期僅僅“存活”了十幾個小時就被建設部廢止的《90M2以下住宅設計要點(征求意見稿)》顯示了政府從嚴調控房地產的決心和立場。

　　值得關注的是，由于金融工作會議即將召開，根據往年的經驗，目前正進入宏觀調控的高峰，房地產行業需要高度注意政策風險。其中具體政策可能有：試點開征物業稅、嚴格執行土地兩年不開發收回的規定、嚴格累進制土地增值稅、增加政策性住宅供給、消費信貸政策、預售政策等。這些政策的出臺必然會對相關房地產公司產生較大的影響，其中的風險也要有所防范。

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