股市基本消化土地增值稅影響

　　房地產板塊經過兩天下挫昨跌幅已收窄至3.55%

　　股市基本消化土地增值稅影響

　　業內人士表示：一些受其影響較小的優質地產股值得關注

　　本報記者 王欣

　　深滬兩市在一片震驚之中，逐步接納與消化有關土地增值稅清算管理的稅收新政。房地產板塊昨天最低時跌幅超過9%，到收市時跌幅已收窄至3.55%，一批迅速明確土地增值稅帶來影響的房地產公司、以及受損較小的公司，股價已經止跌回升。

　　利潤足以消化稅收成本

　　評估土地增值稅政策的關鍵，在于這種清算管理方式的執行是否會嚴重影響到當前房地產開發企業的利潤空間，是否會導致當前一致看好的地產股業績增長趨勢的下滑。

　　中原證券研究所顧彥冰的觀點具有一定的代表性：此次政策對房地產開發企業的業績影響并不大。政策從源頭上堵死了一些房地產開發商為延緩納稅而采取拖延清算土地增值稅的途徑，可能對這些企業的資金周轉產生一定影響。

　　實際上，昨天有相當一批房地產上市公司趕在第一時間明確了這一點。房地產企業龍頭萬科在其公告中稱，公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規則，在以往年度業績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發展中考慮了相關因素。萬科一直以普通居民住宅開發為主，因而受土地增值稅影響相對較小。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%-65%的預期也不受上述政策影響。發出類似公告的還有招商地產、金地集團、上海新梅、中華企業、天地源、華發股份、保利地產、北京城建、上實發展、深長城、陽光股份、泛海建設、億城股份等上市公司。

　　國家稅務總局有關負責人昨天也再一次重申，土地增值稅在1994年已開征，并非新開征的稅種，2006年，全國土地增值稅收入為231億元。《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的經驗基礎上，規范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關征管問題，是根據條例和細則以及征管法的有關規定制定的征管辦法，并不是一項新的稅收政策。

　　地產企業走勢出現分化

　　由于土地增值稅新的征管要求，使不同類型、不同基本面的房地產企業走勢出現分化。

　　一種是在不同利潤水平的房地產企業上。國泰君安證券研究所張宇、孫建平的分析報告認為，基于稅法正常測算的敏感性分析表明，毛利率在43-59%之間的公司，繳納土地增值稅將使銷售收入下降5-10%，凈利潤下降1-3.3%。萬科、上實發展等大多數公司毛利率在59%以下，負面影響較小。毛利率超過55%、凈利潤率超過25%的公司將受到較大負面影響，尤其是非普通的高檔住宅開發為主的開發商。例如華僑城A等。

　　另一種區別體現在不同類型的開發企業上，大多數開發區公司或物業經營類公司，因其開發項目不銷售，所以不用交納土地增值稅。例如：中國國貿、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開發項目用于經營，北辰實業、金融街部分開發項目用于經營。分析認為，這種納稅優勢將刺激有條件的開發商增持自有物業，這有利于完善大開發商的產品結構。

　　昨天的市場走勢也印證了這種分析，中國國貿、張江高科、浦東金橋、金融街等個股基本收復失地，萬科、招商地產等績優企業在低位出現明顯的吸納跡象，尾盤跌幅明顯收窄。

　　分析人士也認為，市場大幅下跌與前期累積漲幅過大也有關，整體表現有超跌嫌疑，并且錯殺了一些基本沒有負面影響或者負面影響很小的優質

　　政策操作細節有待明確

　　判斷土地增值稅政策究竟在怎樣的程度上影響房地產開發企業的利潤，這其中尚有一些細節沒有明確，并成為當前市場各界的爭論焦點。

　　此次政策沒有提及是否追溯以前開發項目收入，有市場人士認為，稅務部門此前曾經明確的土地增值稅優惠時間截止到2000年底，因此，如果采取追溯的方式，將涉及到房地產企業2001年以來的所有項目，這對企業利潤影響重大。但有分析認為，從以往經驗看，傾向于認為不會追溯。即使追溯，像萬科、金融街、招商地產等很多大開發商的項目保留有土地增值稅

　　實際上，有相當一部分專業人士認為，有關土地增值稅的清算管理稍后還應該有更加詳細的細則出臺，因為該稅種計算復雜，再加上房地產開發周期長，投資活動比較復雜，征收和繳納成本較高，究竟會如何征繳、政策落實到哪一步？只有在細則出臺之后才能作出明確判斷。對地產類上市公司2007年盈利的具體影響，需待各地稅務機關的清算細則出臺后方可確定。