渤海投資研究所 周延

　　美元兌人民幣10月26日中間價定為人民幣7.8940元，創2005年7月匯率重估以來的新低，人民幣升值直接刺激房地產和銀行股上漲，成為股指回升的重要動力。正是基于人民幣升值成為地產股走牛的長期驅動因素這一點，包括基金、QFII等主力資金在三季度對地產股進行了集中的重點增持。

　　一、基金、QFII三季度集中火力掃貨地產股

　　消息面上，于10月23日舉辦的“2006中國地產金融年會”上，國內外的一些投資機構紛紛看好未來中國房地產市場的走勢，他們認為，在人民幣升值、房地產市場供不應求等因素的綜合作用下，房地產企業的業績仍有較大上升空間，地產股行情走強的勢頭較為強勁。其中，摩根大通董事總經理兼大中華區首席經濟師龔方雄認為“未來三年，中國房地產股是最好的投資選擇”。此外高盛近日同時也調高了地產行業的投資評級。而在本周初市場大跌，恐慌氣氛濃厚之時，房地產板塊再次扮演了拯救大盤的角色。從去年至今的牛勢行情中，房地產是主流資金深度介入的板塊，已經公布三季度報表的績優房地產股仍然是以基金為首的機構資金重倉持有甚至繼續增持的對象。10月26日，包括博時、廣發、長盛、大成等在內的16家基金公司旗下基金披露了三季度業績報告。加上25日已披露的22家公司的基金，目前共有183只基金披露三季報。其中股票類基金127只(含平衡型、股票型和封閉式基金，不包括指數基金)。統計顯示，這127只基金在三季度增持比例最大的行業分別是房地產、金融業和信息技術業。就目前的可比數據看，今年三季度基金增倉最明顯的是房地產業，市值占凈值比例由二季度的2.65%上升到三季度的5.74%，而這一行業的股價在三季度以來的漲幅也相當可觀，達23.68%。其中金地集團(資訊 行情 論壇)，基金在繼二季度增倉后在三季度繼續增持，以基金為主的前十大流通股股東持有超過1億股，占流通股的約四分之一。在這份報表公布后，金地集團股價應聲大漲，這說明了房地產股的上漲潛力仍然不容忽視。

　　二、新會計準則即將出臺 土地增值重估題材迎來局部性爆發機會

　　我國將于明年實施的新會計準則已基本與國際接軌，其中物業重新估值成為部分上市公司的利潤“核彈”，去年香港絕大部分地產上市公司因采用新會計準則，需把物業升值或貶值差價列入損益帳中，以致利潤出現了三級跳，近期國內的地產股走勢強勁，明顯與此有關，對于資產價值數倍于賬面溢價的公司來說，這些“隱性資產”將會在明年確認為賬面收益，屆時將會出現每股收益3元甚至5元的公司，有統計明年實施新會計準則，上市公司的土地房產重估增值可達2千多億元，不少擁有土地資產的公司將紛紛“露富”。顯然，會計準則變化引起的上市公司業績變化，將會真正的體現上市公司內在價值，使公司的實際價值充分的通過凈資產的形式展現出來。土地是一個重要的稀缺資源，其特點是永遠升值，那么擁有大量土地儲備，但價值被低估的上市公司就會成為主力的香餑餑，同時存在土地搬遷帶來土地升值機會必然將受益于新會計準則的實施，一旦實際價值充分體現，未來價值回歸行情一觸即發！

　　三、土地增值重估題材炒作升溫，在調整中其巨大財富神化將大放光芒

　　土地升值概念股從今年初以來就不斷的跑出牛股！資源型地產是本幣升值中最大可能受益者：壟斷資源型地產，往往在本幣升值的地產行情中，充當領頭羊。日本當年，東京地區地價年增幅曾超越平均2-3倍；在中國，壟斷資源型地產，已經成為境外資本的投資目標，預期將推動價格長期上漲。前期G深振業(資訊 行情 論壇)翻倍大漲，以及近期紛紛創出新高的萬科(資訊 行情 論壇)A、華僑城(資訊 行情 論壇)、招商地產(資訊 行情 論壇)等等資源性地產股不斷掀起市場的土地增值重估浪潮。隨著人民幣匯率升值壓加不斷加大，全球資本流動性的增強，一些具備購并價值的上市公司其股價將最終得到反映，一場購并浪潮正在醞釀之中。對于那些土地儲備或者房產物業豐富的房地產類公司，在人民幣持續保持升值及擁有土地的價格維持高位的情況下，具備土地升值概念，其資產價值存在被嚴重低估的可能。從而使得那些資產重估增值明顯土地儲備的公司，往往成為一些產業資本關注的焦點，因此一旦資產重估所引發的土地增值概念的股的炒作升溫，二級市場的做多動力將再次被點燃，值得重點關注。

　　實戰出擊：銀基發展(資訊 行情 論壇)(000511)：擁有豐厚的土地儲備資源，在渾北地區擁有權益40萬平方米，這些土地的賬面平均成本為每平方米2165元。按照區域房地產10000元/平方米的均價推算，公司儲備的土地資產價值應該在40億元人民幣左右。比照土地賬面值，土地資產將增值4.68倍；比照公司目前的11.7億元的凈資產，G銀基凈資產重置后將增加31.5億元，每股凈資產將達12.79元，潛在資產增值空間巨大！目前該股受大盤拖累無量回調，已經低于主力成本，恰恰是逢低介入的大好時機。