房地產股走強底氣足

http://whmsebhyy.com 2006年02月22日 03:20 新聞晨報

　　□賀宛男

　　房地產股是近期表現最好的板塊之一。有人認為，主要是新會計政策關于投資性房地產將采用公允價值的新規定使然，這當然是一個因素，但不是主要原因。

　　利潤實現有滯后

　　從謹慎性原則出發，過去會計報表采用的是市價和成本“孰低法”。例如，投資房地產，投資成本1億元，如今市價漲到2億元。按“孰低法”，只要這塊房地產不賣掉，賬面上還是1億元；而新會計準則將按“公允價值”計算，即經評估后真的升值到2億元，這塊房地產投資便可調整到2億元。但增加的1億元利潤肯定要在幾年中分攤，因為如果進入當年的利潤表，光上繳所得稅就是很大一筆，而現金流量表上并無一分錢進賬，稅收倒要繳出去了，這可能嗎？更何況，新會計準則說的是“投資性房地產”，對絕大部分房地產企業來說，房地產是銷售品而非投資品，能否按新會計準則以“公允價值”計算，尚不能肯定。

　　近期的房地產股上漲，最重要的原因是，房地產企業利潤實現的滯后性。

　　一方面，根據房地產企業的會計準則，其銷售實現必須是工程已全部竣工，具備入住交房條件，即期房預收款不算銷售實現，當然也不能計入利潤。正因為如此，盡管房地產已經大漲了兩三年，但房地產公司的效益極其一般。據測算，2005-2006年才是房地產企業的收獲期，絕大部分預收款將在這兩年中轉為銷售，并實現利潤。

　　另一方面，部分自有資金較充沛的房地產企業，已經或正在轉變理念，將原來造了房子就賣，改為留下一部分高檔房產作為租賃等“投資性資產”。例如，在G金橋的18億多元的存貨中，約有一半是租賃房，諸如碧云國際社區之類的高檔住宅，其價值早已翻了幾番。又如G陸家嘴(資訊行情論壇)在去年三季報中明確表示將進行業務轉型，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發以高檔辦公樓、商鋪和國際社區為主的物業，并進行租賃獲取長期收益，目前已經開工和前期設計的就有20多萬平方米。

　　兩項指標最重要

　　從財務指標分析，筆者以為，投資房地產股主要看兩項：預收款和存貨。預收款實際上是前兩年房價最高時已經實現的收入；存貨則存在升值的潛力。已經披露2005年年報的8只房地產股，雖然主營收入僅增長4.74％，凈利潤增長也不過12.85％，但經營現金卻從上年平均每家-2082萬元猛增至1.38億元，說明預收款出現大幅增長。

　　由此出發，進一步要關注兩個比例：一是預收款占主營收入的比例，或稱“預收營收比”，這實際上是未來即將實現的利潤與已經實現利潤之比。如先鋒股份(資訊行情論壇)，2005年預收款高達10.2億元，預收營收比接近1.2倍。另外，G華發(資訊行情論壇)、銀基發展(資訊行情論壇)也相當不錯。二是存貨占總資產的比例，特別是房價漲幅還比較平穩的地區，存貨比例高，升值潛力就更大。G華發的存貨達24億多元，占其總資產的68％，而珠海一帶正是房價漲幅不怎么大的地區；金融街(資訊行情論壇)、銀基發展等這一比例也相當出色。

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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