提要：國家的宏觀調控措施雖然對房地產行業發展會有一定的負面影響，然而從中長期來說，這種影響主要表現為結構性的,部分房地產商反而受益。而隨著調控措施逐步到位，實際上的利空效果已被市場釋放，我們可以適當關注在宏觀調控打壓下部分房地產上市公司的投資空間......

　　二手房轉讓征收個人所得稅從8月1日開始正式實施。7月27日公布的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》傳達出明確信號：二手房交易將強制征收個稅。該文件自2006年8月1日起執行。《通知》中對以往規定的說法做了重申，包括：二手房交易征收個稅“以實際成交價格為轉讓收入(征稅額)”，房屋原值的確定方式，能夠扣除的合理費用的界定等。

　　我們廣州萬隆網認為，征收房地產個稅雖然能夠打擊投機性炒房，壓縮房地產市場泡沫。然而政策的誤傷力也不可小視，其造成的結果將是一手房、

　　一，房屋緊缺的狀況并沒有根本改變

　　我們認為，房價上漲雖然受到內外游資炒作和投資性購房的影響，然而其根本原因仍然是住宅房產這一商品本身緊缺造成的。從實際上來說，由于本輪對房地產調控的及時，房地產的炒作泡沫只在幾個主要的一線城市存在，而在其余的一線城市和大部分的二線城市，房地產的價格都是比較合理的反應供求狀況。

　　從中長期來說，由于我國地少人多的現實情況，房地產做為緊俏商品的根源不會改變。所以，要改變目前的房地產市場狀況，應該主要從源頭如土地和信貸管理、調整房地產供應結構，加大供應力度等方面著手。而征收個稅的措施雖然能夠在限制二手房交易的基礎上壓縮投機性泡沫，然而難以改變房地產供應緊張的根本狀況。

　　二，征收個稅的影響

　　從本質上來說，由于國家已經對二手房交易征收了營業稅，所以二手房的交易成本和交易量已經受到很大的影響。而進一步增加個稅征收的措施，則將加劇這種影響。

　　具體來說，由于交易成本的增加，二手房市場無論是投機性還是自用消費型的住房買賣，都將出現價升量縮的情況，也就是說征收個稅在打擊投機性購房的同時也打擊了一些正常的消費需求。

　　三，對房價抑制的反作用

　　我國目前存在大量的改善型住房、生存型住房的需求，而這些需求必然要通過一手房市場、二手房市場、租賃市場來協調解決。如果征收個稅，必將提高二手房的交易成本和實際交易價格，而目前一手房市場受到國家宏觀調控的影響和土地供應的限制難以大幅度增長，租賃市場的基礎是在以上兩個市場上形成的。

　　從一個時間段來說，購房和租房的需求量是剛性的。在以上的背景下，二手房交易價格的上漲必將刺激部分消費者轉移到一手房和租房市場，而由于整個市場供應量沒有有效的增長和擴大，這種轉移實際上將帶動整個房地產交易價格的上漲。所以其實際結果將會是二手房市場、一手房市場和租賃市場價格的交替上漲。

　　四，哪類房地產開發商將受益

　　我們認為兩大類開發商將實際受益：

　　一是二線城市開發商和資源型地產商將充分受益。從目前的情況來看，二線城市較少受到國家宏觀調政策的影響，因為針對房地產的宏觀調控措施主要是打壓投資性房產需求的，而二線城市的投資性住房購買量少，壓縮空間有限。隨著一手房市場的價格上漲，由于住房的鋼性需求特征，需求量將不會顯著減少，則二線城市的開發商將充分受益。

　　而資源型地產商主要是借助所擁有的黃金地段地產，通過出租物業為主要收入來源，受到租賃市場價格上漲的影響，這類房地產商也能夠從中受益。

　　二是行業龍頭，由于對房地產市場的宏觀調控政策頻出，包括對外資的限制、征收各種稅收等，對中小房地產商的正常營銷和企業資金鏈會產生很大的沖擊，也就意味著這部分房地產商將被淘汰而退出市場。這必然給一些和政府關系良好，資金實力雄厚，融資渠道通暢的房地產商搶占更多的市場空間提供一定的機會。如G萬科近期通過定向增發融資大量收購二線城市的土地就是一例。

　　總體上來說，國家對房地產行業的各類宏觀調控措施雖然對房地產行業的發展會有一定負面影響，然而從中長期來說，這種影響主要表現為結構性的。而且隨著調控措施的逐步到位，實際上的利空效果已經被市場釋放，我們可以開始關注在宏觀調控打壓下的部分房地產企業投資空間了。

　　(廣州萬隆 成長投資顧問群)