廣州萬隆：房地產(chǎn)行業(yè)高成長性分析

　　提要：房地產(chǎn)行業(yè)是否會在緊縮政策的壓制下一蹶不振？我們認(rèn)為恰恰相反，房地產(chǎn)行業(yè)還將經(jīng)歷一個(gè)偉大的成長期，城市化進(jìn)程、行業(yè)整合、人民幣升值都將成為這個(gè)行業(yè)快速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支撐，宏觀調(diào)控的短期陣痛并不能阻擋其長期保持高成長率的必然趨勢。

　　房地產(chǎn)股一度是今年大行情的主流領(lǐng)漲板塊，然而隨著宏觀調(diào)控措施的出臺，這個(gè)板塊率先進(jìn)入了調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)是否會在緊縮政策的壓制下一蹶不振了呢？我們廣州萬隆網(wǎng)

認(rèn)為恰恰相反，房地產(chǎn)行業(yè)還將經(jīng)歷一個(gè)偉大的成長期，城市化進(jìn)程、行業(yè)整合、人民幣升值都將成為這個(gè)行業(yè)快速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支撐，雖然短期內(nèi)這一行業(yè)面臨著宏觀調(diào)控的陣痛，但是并不能阻擋其長期保持高成長率的必然趨勢。

　　一，宏觀調(diào)控加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　我們首先必須指出的是，無論是以前的國八條，還是更加細(xì)化的國六條等針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，其根本目標(biāo)并不是壓制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而是針對過熱的房產(chǎn)泡沫；其調(diào)控的主要目標(biāo)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)的價(jià)格僅僅是次要目標(biāo)。所以從整體上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢并不會因?yàn)楹暧^調(diào)控而改變，相反，壓縮泡沫和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)后的房地產(chǎn)行業(yè)將獲得更好的發(fā)展環(huán)境。

　　另外一方面，在宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)明顯的分化。考慮到國家未來會從信貸、土地、稅收等幾個(gè)角度來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，擁有較好品牌和影響力的龍頭型房地產(chǎn)公司因?yàn)閷⒃谛刨J、土地等方面獲得更好的資源傾斜，而獲得更大的發(fā)展空間。

　　總體上，我們認(rèn)為宏觀調(diào)控不會妨礙房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢，但是卻會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化，加速整個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，而這一切反而有利于房地產(chǎn)龍頭類上市公司獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場份額。

　　二，城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展

　　根據(jù)新的十一五發(fā)展規(guī)劃顯示,到2010年我國城市化的水平應(yīng)該由目前的43%提高到47%，城市化進(jìn)程在未來4年要保持一個(gè)較快的速度。而城市化水平提高4個(gè)百分點(diǎn)，就意味著將有5400萬農(nóng)村人口進(jìn)入城市，按照2005年人均26平米的住房面積來估算，將帶來14億平米的住房要求，如此龐大的住房需求將是房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的源動力。

　　歐美等發(fā)達(dá)國家在城市化進(jìn)程中，也是伴隨著大規(guī)模的土地開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，直到今天這些國家的房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持著一個(gè)平穩(wěn)增長的趨勢。而我國正好處于快速城市化階段，對應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)必然將保持最少30%左右的發(fā)展速度，而其中的部分公司發(fā)展速度甚至要超過50%。

　　三，房地產(chǎn)行業(yè)整合將提供暴利機(jī)會

　　我們曾經(jīng)在以前的文章中提到過，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是央企旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)將在未來面臨著一次大規(guī)模的整合過程，而這對于投資房地產(chǎn)類個(gè)股的資金來說，無疑是獲得并購暴利的絕佳機(jī)會。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)正好處于一個(gè)由零散向集中過渡的時(shí)期，從房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)占全國市場份額來看，2003年是8%左右，2004年是13.5%,2005年則是18%，行業(yè)集中度不斷提高的趨勢越來越明顯并將加速發(fā)展，而在這一過程中也伴隨著大規(guī)模的資產(chǎn)并購重組。

　　央企旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)更是要面對一個(gè)快速集中的過程，國資委下屬中央企業(yè)共169家，有80%左右的央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而在國資委先后三批劃定的央企主業(yè)名單中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列為主業(yè)的央企目前只有15家。根據(jù)國資委關(guān)于主輔分離的政策，將有120家左右的央企要?jiǎng)冸x其絕對控股的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有數(shù)據(jù)顯示，央企中僅母公司一級和二級企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量已高達(dá)1800億元人民幣，這些央企房地產(chǎn)資產(chǎn)都將被不斷的整合集中。

　　在這樣一個(gè)整合過程中，二級市場上的上市公司將獲得空前的資產(chǎn)購并機(jī)會，這就為房地產(chǎn)類上市公司的快速擴(kuò)張埋下伏筆。如前期的G華僑城、G中糧地、G招商局等就都屬于央企整體上市題材。

　　四，人民幣升值提高地產(chǎn)估值

　　人民幣的升值自然造成以人民幣計(jì)價(jià)的國內(nèi)資產(chǎn)增值，而以房地產(chǎn)尤甚，這是由于房地產(chǎn)本身有作為投資品的功能，流通性能好，很容易成為投機(jī)熱錢進(jìn)入后的首要配置目標(biāo)。

　　雖然目前管理層可能通過加快

　　綜上所述，房地產(chǎn)目前還處于高速成長的階段，雖然遭遇宏觀調(diào)控使行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)短暫停滯，然而這恰恰給了其中的龍頭類上市公司在行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中擴(kuò)大市場份額和進(jìn)一步并購發(fā)展的機(jī)遇，也給了投資者在較低位置投資這一行業(yè)的契機(jī)。

　　另外我們必須解釋一點(diǎn)的是，目前正處于宏觀調(diào)控措施較為密集出臺的時(shí)期，尤其是緊縮性的貨幣政策使房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)仍然面臨著一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)，所以這類個(gè)股并不適合短線投機(jī)者介入。然而對于長線投資者來說，短中期的下跌反而會為其長期走勢打開空間。

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