國務院再推調控房價措施對房地產板塊影響幾何

　　今年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出房地產調控新六條。5月29日，國務院推出《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　針對房地產市場，國家頻頻出招以凈化房地產市場的投資環境，擠壓出房地產行業

泡沫，以防化銀行體系的系統性風險，穩保金融體系健康運行，同時切實調整住房供應結構。90平方類以上住房首付提高，從戰術角度看對房地產市場是利空，但從戰略角度看，則是有關乎民計的大利好，同時亦利于國運之命脈。更利于房地產上市公戰略宏觀的構建。

　　房地產市場此次的重大舉措，對房地產上市公司又將影響幾何？筆者以為：該利空是短期的。尤其對具有較多土地資源的上市公司來說，在國際化估值的背景下誕生一波強勁的牛市格局已難扭轉。

　　就目前市況來看，房地產上市公司的投資價值到底多大，仍處市場爭議之中，至少市場投資者還沒有形成共識，這主要是市場對近期較為敏感的房地產調控措施很擔憂。筆者對此的分析如下：(1)國家調控房地產市場本身不是刻意打壓該行業，其是處于為該行業的長久發展而做出的短期調整措施，如果國家要嚴格限制該行業的發展，這些陸續的舉措不會力度這么小的。此外也應該看到國家主要是基于房產價格的上漲而被迫做出以上決定的，而對于地產方面則沒有較明顯的限制，因而這個層面上也不能一棍子把房地產行業的優質公司均打死，筆者認為這種調控影響將主要是調控市場的波動幅度，但是不會改變市場的趨勢，這個趨勢包括商品房價格的增長，更重要的是，國內房地產市場一年銷售額的增長，也就是說，現在擔心的不是行業市場將會出現負增長，而是今年是增長率是30%以上還是以下的問題，總之，房地產市場還在持續地發展擴張之中；(2)宏觀調整本身并不會壓制相關房地產公司的內在增長潛力，可能會對相關上市公司的利潤率帶來利空，但這還是要有區別對待，對于一些土地資源豐富的上市公司，其在貸款方面和后續發展上均會具有一定的潛力，因而筆者預計預計房地產上市公司仍將會有較好的業績表現。畢竟行業多年景氣帶來的豐富儲備，以及年初至今火爆的住宅市場行情，為一季度乃至整個年度的良好業績奠定了基礎。更重要的是，房地產公司具有業績增長的主觀動力，而房地產資金密集、長周期性等特征又為業績調控提供了較大空間。

　　總起來看雖然對于宏觀經濟調控帶來的利空影響不能輕易忽視，但從另外一個角度來看，其投資價值的估值潛力卻是重大的利好，具體有如下幾點需要投資者關注：

　　1、人民幣升值的因素。就目前來看，中國的匯率改革是迫在眉睫的，且由于我國經濟實力的逐步提升，人民幣升值也是鐵定的，至少在中國經濟相對于其他經濟實體還處于高速增長的趨勢下，人民幣也會有長達10年左右的升值潛力。而在這種背景下，以人民幣為記價單位的房產(尤其是商業房產)就不免會受到國際游資的高度關注，去年以來很多外資購買中國大中城市的房產就在很大程度上預示著這一跡象可能會擴散，因而房地產企業的發展空間將在不用過于擔憂銷售環節的基礎上有所拓展，初步預計，房地產市場在今后幾年可能還要維持一個穩定景氣狀態，雖然不會產生暴利機會，但公司經營好轉的將可能獲得一些更佳的發展機會。在房地產行業基本面保持基本穩定的情況下，人民幣持續升值進程不結束，房地產股票的強勢很難真正消退。人民幣升值對房地產的資產重估效應要遠遠大于它對房地產供求的刺激效應。

　　2、上市公司估值深化下的題材挖掘更是房地產企業的法寶。近期一些商業貿易企業在地產儲備的基礎上得到市場投資者的認同，其走勢也明顯強于現在的房地產企業，如果不是因為自2005年對房地產行業的宏觀調控，估計在這一題材下的房地產企業應該比商業企業更有估值潛力，所以從相對投資價值的角度來看，房地產企業的價值挖掘明顯不如商業企業，從這方面筆者認為房地產企業的估值空間還比較大，尤其是一些具有較多土地資源的相對偏于地產方面的公司可能受益更大。畢竟土地資源是稀缺性的，一旦被開發就不能再生，因而對于那些在大中城市黃金地段擁有土地的上市公司將具有很大的價值增長空間。

　　3、新的會計準則對上市公司的內在價值的推動。新會計準則對房地產行業的主要影響在于：第一，開發類公司受正面影響很小，物業經營類公司受正面影響較大，而且主要是上海、北京、深圳和廣州等一線城市物業經營類公司。第二，帳面價值低于市值的公司物業，公允價值計量使得資產增值直接反映在損益表上，提高當期利潤和EPS。第三，公允價值不能計提折舊或者攤消，使得上市公司不能利用折舊和攤消抵扣所得稅，而且上市公司當期必須為資產增值的收入和利潤繳納所得稅，因此，利用折舊攤消避稅、資金壓力較大的公司，采用公允價值計量的動力不足，維持成本計量的可能性更高。在近年房價和租金持續上漲的情況下，引入公允價值計量投資性房地產的新會計準則有利于資本市場對主要城市的物業經營類公司進行正確定價和估值，同時也將進一步放大人民幣升值效應下的資產重估效應。

　　4、房地產行業的景氣度與證券市場的景氣度偏差帶來的機會。雖然房地產板塊自去年以來的行情表現尚可，但有個現象需要注意的是：市場中長線的趨勢一旦看好，房地產企業的上市公司將有望獲得溢價空間，股價的表現也會讓市場刮目相看。比如G招商局，其在今年2月份以來的股價表現明顯弱于市場，漲幅僅有12%多一些，但同期的上證指數卻大幅上漲了25%，再如G萬科A自2月份以來的漲幅也僅有5%，這些龍頭企業的估值明顯不在目前價位，而在相對于市場整體走勢也明顯落后于其他板塊，因而相互之間的定價上也會出現有利于房地產板塊的趨勢。如果再考慮到在牛市中，補漲潛力也會出現一波上漲行情。此外筆者注意到在近期市場的大幅調整行情中，一些大資金(如基金)介入的相關個股走勢很穩健，并沒有大幅下跌，其抗跌性也正在展現，比如G深振業、G招商局、G中糧地、G金融街等有止跌跡象。因而從這個角度來看，筆者認為這一強勢特征還將持續，相關個股的操作將有強勢表現。

　　因而從以上的分析中，筆者認為該板塊并不是僅因為利空因素而沒有上漲空間，相反目前正因為利空出盡，后續的漲升空間將再度打開，投資機會也必然會讓市場投資者有所斬獲。

　　從房地產上市公司的歷史數據中尋找投資機會，從去年房地產上市公司發展和行業政策導向挖掘機會：據海通研究所對相關上市公司的數據統計顯示：從主營收入數據看，27家公司主營收入實現同比增長，其中7家實現同比增長100%以上，增幅最大是ST星源，同比增長1556.47%；G實發展、G城建等4家公司的同比增幅超過200%。另外35家公司出現了不同程度的同比下降，下降幅度較大的是世茂股份、*ST中房，同比下降超過95%。與2005年全年主營收入，共有28家公司一季度完成了2005年全年20%以上的主營收入，其中表現較好的ST星源和中遠發展兩家公司一季度主營收入均超過2005年全年的主營收入，G金橋等3家公司一季度實現的主營收入超過2005年的一半。從凈利潤數據看，共有29家公司一季度的凈利潤實現同比增長，其余33家公司一季度凈利潤與2005年一季報凈利潤相比，均有不同程度下降，增幅較大有中遠發展、ST中天、新湖創業等；在29家實現增長的公司中有11家公司一季報實現的凈利潤超過其2005年全年實現的凈利潤，17家一季度實現的凈利潤超過2005年全年凈利潤的一半，而深物業A、ST星源等同比下降幅度較大。從預收賬款數據看，2006年一季度與2005年末相比，共有38家公司實現增長，其中G招商局等7家的增幅均超過100%。從每股收益看，共有29家公司實現同比增長，其余33家均有不同程度的下降，中遠發展和ST中天等公司同比增幅較大，深物業A等公司同比下降幅度較大。

　　總起來看，2005年房地產上市公司毛利率、凈利潤率再創新高。在土地價格、開發成本不斷上行的情況下，銷售毛利率比2004年高出4.6個百分點，凈利潤率則高出3.1個百分點。這一狀況的改善也是延續了多年房地產市場景氣之后的體現，這方面也是提示市場，對房地產行業的后續不能過于擔心其持續能力，反而從相關上市公司基本面的角度可以挖掘潛力股。

　　最受市場關注的國家對前幾年房地產市場價格的居高不下而采取的宏觀調控政策。從政策面看，2006年上半年對房地產上市公司影響較大的有：貸款利率上調、公積金貸款利率上調和國務院出臺調控房地產業發展的六條措施。尤其是4月28日人民銀行調金融機構貸款基準利率和緊接著5月8日建設部通知上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點，即5年(含)以下貸款由現行年利率3.96%調整為4.14%；5年以上貸款由現行年利率4.41%調整為4.59%，住房公積金

　　此外5月17日國務院常務會議指出，要認真落實去年中央關于促進房地產市場健康發展的部署，根據當前存在的問題，提出了進一步采取有針對性的六條措施。這些措施也是管理層為制約房地產市場的過度火爆而出臺的，這也是目前研究該行業最值得關注的一個環節。

　　如何把握在成長中的房地產上市公司并擇機介入？筆者認為房地產行業也并非是所有上市公司均可參與，應該有甄別地選擇，具體可參照如下的篩選原則：(1)公司的主業是集中于

　　(德鼎投資)