胥會(huì)云

　　上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地二次開(kāi)發(fā)方案確定，現(xiàn)有存量建設(shè)用地在批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)型為綜合用地后，可以通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地價(jià)款完成轉(zhuǎn)型。

　　受此利好消息影響，自貿(mào)區(qū)建設(shè)主體中的唯一上市公司外高橋(600648.SH)13日?qǐng)?bào)收28.92元，漲幅4.25%。

　　這份名為《關(guān)于中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見(jiàn)》(下稱(chēng)《試點(diǎn)意見(jiàn)》)的通知，由上海市規(guī)土局和上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)于7月30日下發(fā)，《試點(diǎn)意見(jiàn)》同時(shí)于8月1日開(kāi)始施行，有效期是2年后的2016年7月31日。

　　《試點(diǎn)意見(jiàn)》的核心內(nèi)容，是自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地從單一的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為綜合用地。所謂的綜合用地，是指土地用途分類(lèi)中單一宗地具有兩類(lèi)或者兩類(lèi)以上使用性質(zhì)，且每類(lèi)性質(zhì)土地上建筑面積占地上總建筑面積比例超過(guò)10%。

　　上海自貿(mào)區(qū)掛牌以來(lái)，28.78平方公里范圍內(nèi)土地的二次開(kāi)發(fā)一直是區(qū)內(nèi)外企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　外高橋保稅區(qū)設(shè)立于1990年，是全國(guó)第一個(gè)保稅區(qū)，迄今已經(jīng)開(kāi)發(fā)了24年之久，保稅區(qū)原來(lái)的主要產(chǎn)業(yè)功能是保稅倉(cāng)儲(chǔ)、加工貿(mào)易、物流，但是成為自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)以后，必須擴(kuò)大服務(wù)業(yè)的開(kāi)放，就使得原來(lái)以貨物貿(mào)易為主的區(qū)域，也出現(xiàn)了服務(wù)貿(mào)易甚至金融服務(wù)的份額。這也直接導(dǎo)致上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)辦公樓宇非常缺乏。

　　上海自貿(mào)區(qū)目前以國(guó)際貿(mào)易、金融服務(wù)、航運(yùn)物流、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、高端制造五個(gè)方面作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　產(chǎn)業(yè)功能的調(diào)整必然會(huì)帶來(lái)形態(tài)功能的調(diào)整，但上海自貿(mào)區(qū)建立在原來(lái)的四個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的基礎(chǔ)上，原來(lái)的規(guī)劃土地大部分都有項(xiàng)目入駐，所以大量的工業(yè)用地要適應(yīng)未來(lái)服務(wù)業(yè)的發(fā)展和服務(wù)功能的拓展，就使得上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地必須進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。

　　世邦魏理仕研究部高級(jí)董事謝晨對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，政策本身并未太出乎預(yù)期，關(guān)鍵是將產(chǎn)出低的存量用地盤(pán)活，以適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。“土地轉(zhuǎn)型后的升值空間也很大，存在巨大的投資機(jī)會(huì)。”

　　從工業(yè)用地轉(zhuǎn)型到商辦、研發(fā)等綜合用地，不僅地價(jià)會(huì)上漲，而且物業(yè)租金也會(huì)有較大幅度提升。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海自貿(mào)區(qū)外高橋保稅區(qū)內(nèi)，研發(fā)用地平均地價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，工業(yè)用地為8000元/平方米；廠房租金為1.4元/天/平方米，倉(cāng)庫(kù)租金為1.53元/天/平方米，研發(fā)物業(yè)租金為3.5元/天/平方米，寫(xiě)字樓租金為4.3元/天/平方米。

　　《試點(diǎn)意見(jiàn)》稱(chēng)，綜合用地主導(dǎo)用途不同，供地方式也不盡相同。比如，主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，就必須采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供地；主導(dǎo)用途為研發(fā)總部類(lèi)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的，其產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用地可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；主導(dǎo)用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié)議方式供地。

　　這些綜合用地的出讓底價(jià)，依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，由上海自貿(mào)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，綜合確定出讓底價(jià)。

　　但是也有一些底線。比如研發(fā)總部通用類(lèi)用途部分的出讓底價(jià)，不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　外高橋集團(tuán)副總經(jīng)理劉宏此前接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的調(diào)整和改造后，服務(wù)業(yè)的面積會(huì)增加，增加10%或者20%都有可能。

　　外高橋集團(tuán)主要負(fù)責(zé)外高橋保稅區(qū)10平方公里以及外高橋保稅物流園區(qū)1.03平方公里的開(kāi)發(fā)，占整個(gè)自貿(mào)區(qū)的38.78%，經(jīng)濟(jì)總量約占自貿(mào)區(qū)的90%。

進(jìn)入【新浪財(cái)經(jīng)股吧】討論