證券時報網（www.stcn.com）10月10日訊

　　近日，國務院發展研究中心課題組披露了《新一輪改革的基本思路和行動方案》，明確將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點領域之一。

　　據上證報報道，業內人士指出，此次國務院研究中心在十八屆三中全會召開前夕，推出此份頗具頂層設計色彩的方案，值得深入研究。

　　而與中國頂級智囊機構的“獻策”相呼應的是，海南、福建沙縣、浙江溫州多個地方已紛紛自下而上試水農地流轉。這些各具特色的嘗試，已經引起了包括中央電視臺在內的主流官方媒體的持續報道。

　　土地專家表示，新一輪土地改革的核心，無疑是打破土地二元結構限制，推進農村土地的改革。國土資源部地籍管理司巡視員兼副司長冷宏志在接受在線訪談時曾透露，接下來，國土資源部將進一步加快推進宅基地和集體建設用地確權登記發證工作。國土資源部將以此為契機，深化土地產權理論研究，推進集體土地產權實現方式的實踐探索，為集體土地產權制度改革做好政策儲備。這在某種程度上也預示著中國推進新一輪土地制度改革的條件越來越成熟，腳步日益臨近。

　　而受上述消息影響，資本市場上土地流轉概念股也頗受資金追捧。“。昨日，土地流轉概念股漲幅居滬深兩市首位，大智慧數據統計，該板塊大漲134.15點，漲幅5.78%，其中中體產業、海南橡膠、亞盛集團和輝隆股份封于漲停，北大荒、新農開發等也接近漲停，上實發展、中華企業漲幅稍遜。

　　分析人士指出，亞盛集團有望明顯受益土地流轉政策，該公司擁有大面積土地，據披露為342萬畝，長期實行統一經營模式。政策放開后，公司拿地更方便，對于現代農業，土地規模越大，利潤率越高，公司增長空間更大。

　　此外，市場普遍預期建設用地流轉將快于耕地流轉，因為建設用地的土地確權速度快于耕地確權。據悉，目前國土部正在加快推進包括宅基地和集體建設用地在內的農村土地集體土地確權登記發證最后工作，截至今年5月底，全國農村集體土地所有權登記發證率已達97%。此外28個試點市縣農村集體經營性建設用地使用權流轉試點于9月啟動。申萬研報認為，確權完成后下一步就是“定價”。

　　因此，擁有大面積建設用地的羅牛山、輝隆股份、羅頓發展、海南橡膠等公司備受資本市場關注。前述券商分析師也認為，建設用地確權主要是重申“同權同價”問題，未來擁有近郊及工業園區周邊農村建設用地的上市公司土地估值提升最為明顯。

　　值得注意的是，不同于以往的概念熱炒公司急于澄清，上述公司在公開平臺回答投資者提問時著墨于土地資源。海南橡膠在上證e互動平臺表示，公司承包使用農墾集團國有土地總面積總計為351.55萬畝，每年支付承包金，主要分布于海南島中西部，主要用于種植橡膠林等林木以及從事相關的生產活動。亞盛集團也表示2013年公司“統一經營”模式的土地將力爭達到40萬畝以上。

　　岳陽林紙則表示，公司目前擁有林業面積近200萬畝，將繼續堅持“林、漿、紙”一體化發展模式，通過收購等方式進一步擴展林業經營規模。公司將密切關注林權流轉相關的新政策，研究適合公司發展的最佳林業經營模式。

　　輝隆股份則披露，公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉，全部采取租賃的方式，承租面積2萬多畝。此外公司自建的配送中心全部為自有土地。振東制藥也指出，公司土地儲備較為充足，目前中藥材種植有部分土地流轉，未對外流轉土地。

　　此外，上實發展的大股東在崇明島擁有85平方公里的農用性質土地，中華企業在崇明島東灘也擁有4000畝農業用地。這些農地會否在政策放開后獲得升值值得關注。延伸閱讀：

　　證券時報網（www.stcn.com）10月10日訊

　　【背景消息】

　　官媒頻頻為土改吹暖風

　　央視經濟信息聯播近日推出“土地流轉進行時”系列報道，為土地改革吹暖風，其中的深意值得玩味。其中，7日的報道以“農民變股東沙縣土地流轉新嘗試”為題，對福建沙縣推行土地信托、推動土地流轉率大幅上升的案例進行了介紹，主要涉及耕地流轉。8日的報道則以“江蘇常熟：宅基地流轉堅持自愿原則”為題，對當地通過推動宅基地流轉從而讓農民獲得收益的做法進行了報道。

　　目前，盡管國土部對于宅基地流轉試點尚無統一政策規劃，但重慶、成都、浙江、安徽、廣東、海南等地都已開始著手進行宅基地流轉的試點工作。在農業用地流轉方面，此前甘肅、福建等地已出臺文件加以規范，相關工作也在積極穩妥推進。

　　其中，福建沙縣模式頗受關注。今年9月，福建省委下發了穩妥推進農村土地流轉的通知，推廣沙縣開展土地信托流轉的模式，支持成立土地承包經營權信托公司，實行統一委托、統一流轉、統一分配，健全縣鄉土地信托網絡，建立風險防范和收益返還制度，提高土地流轉規范化、市場化水平。在不改變土地集體所有制性質、農地屬性以及農民承包權的前提下，沙縣目前已實現土地流轉近13萬畝，占沙縣全部耕地的65%，是全國土地流轉率的三倍多。

　　業內人士認為，沙縣土地流轉模式在全國都有借鑒意義，無論是托管、轉讓，還是出租入股等方式，只要是依法、自愿、有償的方式進行，就值得鼓勵。沙縣模式有望成為土改樣板。上證報曾在9月上旬對“土地流轉信托模式”做過深度解剖。

　　各方醞釀設計“新土改”

　　從各地試水的情況來看，已有星火燎原之勢，這讓“新土改”的頂層設計有更多參考信息的同時，也增加了設計難度。接近國土地資源部的人士向上證報記者表示，農地流轉確是改革的重頭戲之一，因為問題復雜，從改革的頂層設計來看，目前尚無定論。

　　然而，記者注意到，曾有媒體報道農村土地改革進程的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18 個省市，被確定的28個試點縣將啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉，原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定，流轉土地不得用于商品住宅建設。

　　事實上，在今年初國土資源部年度工作會上，相關負責人表示，土地管理制度改革具體包括，研究出臺集體經營性建設用地流轉指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農村土地股份制改革經驗和做法。其中，指導意見有望就土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。

　　與此同時，全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案，這很可能為今后土地流轉掃除法律障礙。據悉，《土地管理法》的修訂重點之一，主要集中在農地入市這一領域。如果修訂后通過集體土地可以不經過轉為國有土地就可以入市交易，那就為今后土地流轉掃除法律障礙。目前，地方政府對于這一呼聲也非常之高。

　　更值得重視的是，中國頂級智囊機構之一的國務院發展研究中心課題組近日透露出的《新一輪改革的基本思路和行動方案》，明確提出“以權利平等、放開準入、公平分享為重點，深化土地制度改革。”將深化土地制度改革列為未來八大重點改革領域之一。

　　該課題組認為，“現行土地制度存在權利二元、市場進入不平等、價格扭曲和增值收益分配不公等弊端。改革目標是建立兩種所有制土地權利平等、市場統一、增值收益公平共享的土地制度，促進土地利用方式和經濟發展方式轉變。”按照設計，新一輪“土地改”將包括六大方面，其中第一項即為“提供平等保護土地產權的制度基礎設施，實施以土地為基礎的不動產統一登記制度，在現有土地權屬基礎上，賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權。”

　　地方政府對土地改革的積極性更為明顯。除了福建沙縣的消息外，不久前溫州發布《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》，明確將農村土地承包經營權、農村集體資產所有權等12類農村產權置入農村產權交易服務范圍，這是繼成都、重慶、武漢等地農地產權交易試點以來的又一項重要改革。而海南省國土環境資源廳研究制定《海南省農民集體建設用地管理辦法》現已上報海南省政府審議消息，更引起資本市場對海南板塊的熱捧。

　　農地流轉是改革方向

　　土地專家向上證報表示，新一輪土地改革的核心，無疑是打破土地二元結構限制，推進農村土地的改革。這個大方向是確定的。回顧今年有關農地流轉的消息脈絡，其改革思路會更加清晰。

　　4月中旬，新任國土資源部部長姜大明第一次部長辦公會審議通過《保發展保紅線工程2013年行動方案》，在配套改革方面，行動方案提出的第一項工作即為農地流轉。

　　在6月24日召開的“促進城鎮化健康發展土地管理制度改革座談會”上，姜大明再次強調，必須抓住城鎮化轉型發展的有利時機，推進土地管理制度的改革完善，釋放改革“紅利”。他提出，土地改革政策設計有三個方面，其中之一就是“圍繞積極穩妥深化農村土地管理制度改革，推動城鄉發展一體化的政策設計。”而今年“一號文件”提出，要用五年的時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作，其意在為農地改革推進鋪路。

　　隨后，國土資源部又發布消息稱，“截至2012年底，全國農村集體土地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，基本完成了農村集體土地所有權確權登記發證任務。”

　　對此，國土資源部地籍管理司巡視員兼副司長冷宏志在接受在線訪談時透露，接下來，國土資源部將進一步加快推進宅基地和集體建設用地確權登記發證工作。國土資源部將以此為契機，深化土地產權理論研究，推進集體土地產權實現方式的實踐探索，為集體土地產權制度改革做好政策儲備。這在某種程度上也預示著中國推進新一輪土地制度改革的條件越來越成熟，腳步日益臨近。

　　（證券時報網快訊中心）

　　證券時報網（www.stcn.com）10月10日訊

　　【行業研究】

　　申銀萬國[微博]:土地流轉制度改革的主題投資機會

　　近期土地流轉主題風生水起，并成為繼“上海自貿區”主題之后新的市場熱點。究其緣由有二：一是11月份召開的中共中央十八屆三中全會有可能涉及有關土地流轉改革政策預期；二是28個試點市縣農村集體經營性建設用地使用權流轉試點于9月啟動。我們認為：農村土地流轉制度改革似成必然，從有關試點情況看，突破點或選擇農村集體經營性建設用地和農戶宅基地。土地流轉制度改革預期投資主題：土地資源升值。基于此邏輯，建議關注自有土地資源豐富的亞盛集團、海南橡膠、永安林業、福建金森，及長期租賃土地資源較多的晨鳴紙業、岳陽林紙等。

　　以農村集體經營性建設用地及宅基地為突破口，土地流轉制度改革漸行漸近。近日，《關于開展農村集體經營性建設用地流轉的通知》，及《關于開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》兩份文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市。按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉試點（試點結束時間為2015年6月）。而中國房地產報指出，國土資源部或正醞釀一系列改革新政，《土地管理法》、《農村集體土地征收補償條例》等法律、法規或被修訂，土地定價及補償標準或被提高。雖然文件涉及的是農村建設用地，而上市公司所擁有的土地資源多為農業用地，屬于不同土地類型，但本次試點辦法的出臺激發了市場對耕地（或林地）流轉的預期，從而催生市場對上市公司農地資源價值重估的預期，引發主題投資機會。

　　土地流轉制度改革尚處于探索階段，或成為三中全會重要議題。我國土地所有權歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動群眾集體所有制，主要包括農村集體土地。從土地用途的角度來說，在農村集體所有制的土地中，集體建設用地多指除耕地、林地等農用地以外，用于宅基地、集體企業用地等建設用途的土地（2012年，全國共有農村建設用地5.3億畝，占農業用地總量的5.38%）。國家改革農村建設用地流轉辦法的目的是為了解決農村老年人靠土地養老、土地摞荒等問題，同時能夠盤活農村土地資產，促進農村經濟搞活，并間接促進土地適度規模經營和農業生產力的提高。但由于土地流轉情況復雜，涉及利益博弈，直至12年底才有所突破：2012年《土地管理法修正草案》中刪除了“土地補償費和安置補助綜合不少過土地被征收前三年平均產值的30倍”的內容，同時，2013年國務院一號文強調“堅持依法自愿有償原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營”。確權是推動產權交易的第一步，目前，國土部正加快推進包括宅基地和集體建設用地在內的農村集體土地確權登記發證最后工作。截至今年5月底，全國農村集體土地所有權登記發證率已達97%。而確權完成后，我們認為下一步就是“定價”。結合近期習近平總書記在武漢農村綜合產權交易所，以及李克強總理在常熟田娘農場調研講話的內容看，中央領導人對土地流轉制度改革持開放態度，并有可能成為三中全會的重要議題。

　　農業上市公司土地資源價值有望升值，同時土地外延擴張可能性增強。目前集體土地征收中涉及補償的費用為三類：土地補償費、地上附著物補償費和青苗補償費。土地補償費歸村集體經濟組織所有，后兩者歸所有者所有。由于《土地管理法修正草案》中刪除了“土地補償費和安置補助綜合不少過土地被征收前三年平均產值的30倍”的內容，預計未來補償標準有望提高，從而帶動土地資源價值的提升，引發主題性投資機會。此外，隨著土地流轉改革的推進，將有利于農業集約化、規模化和機械化發展，促使大規模整合土地和優化耕地成為可能，為“培育壯大股份合作社、專業合作社、龍頭企業、家庭農場、專業大戶等新型生產經營主體，發展多種形式的適度規模經營，引導和規范龍頭企業與農民股份合作社建立緊密型利益聯結機制”創造了基本條件，也為相關公司土地外延式擴張提供條件。

　　投資建議：擁有土地資源的上市公司存在主題投資機會，首推亞盛集團、海南橡膠。種植業、林業有大量上市公司擁有土地資源。在擁有土地自由權屬的上市公司中，海南橡膠、亞盛集團、永安林業分別擁有353、342、182萬畝土地，居前三位。對海南橡膠而言，隨著天然橡膠下游汽車、輪胎行業臨近“金九銀十”的產銷旺季，以及國內新一季天膠收儲計劃的推出，在缺乏新增利空因素作用下，預計天然橡膠價格階段性將維持震蕩向上走勢。對亞盛集團而言，隨著公司耕地面積的持續增加、“統一經營”面積比重的上升、高附加值農作物種植面積的增長，公司業績穩定增長的確定性較強。上述公司除“土地流轉制度改革”主題投資外，基本面也有支撐，股價相對具有安全邊際，因此重點推薦。

　　（證券時報網快訊中心）

　　證券時報網（www.stcn.com）10月10日訊

　　【概念股科普】

　　輝隆股份（002556）輝隆全資子公司全椒生態農業發展有限公司及生態園林有限公司經營安徽省滁州市全椒縣襄河鎮八波村1.4萬畝土地。

　　北大荒（600598）公司是我國目前規模最大、現代化水平最高的農業類上市公司和商品糧生產基地，中國第一糧倉，公司擁有62.4萬公頃耕地和24萬公頃可墾荒地。

　　亞盛集團（600108）公司以精準農業種植、農副產品生產加工為主業。亞盛擁有342萬畝農地。

　　敦煌種業（600354）公司主營農作物種子和棉花兩大產業，是從事農產品 生產、加工及相關業務的農業產業化國家重點龍頭企業。應該是跟風亞盛、北大荒。加上今年水災、旱災不斷。種業應該最受益。公司擁有5大專業種植農基地。

　　羅牛山（000735）擁有海南省最大的“菜籃子”工程基地、種苗生產基地和以畜牧業為主的農業科技示范基地。

　　海南橡膠（601118）公司擁有膠林、防護林353萬畝，覆蓋海南省17個市縣，年產干膠能力21萬噸，膠園面積和干膠產量分別占全國的30%左右

　　羅頓發展（600209）擁有博鰲1800畝土地.

　　中華企業（600675）4000畝崇明島土地，連接上海市區與崇明島的長江隧橋于2009年10月31日通車。公司在崇明島陳家鎮-東灘地區擁有4000畝土地，該地擬建成海島花園式的生態城鎮。但公司擁有的上述地塊能否從農用地轉變為開發用存在不確定性。

　　亞通股份（600692）公司尚未確定主營業務，收入主要靠房地產、通信工程等。公司上市以來經過1次資產置換，09年10月長江隧橋的開通，對公司主營產生巨大沖擊，公司將水上資產與崇明國資委2個賓館進行了置換。根據崇明三島總體規劃，公司未來將積極投身于崇明現代化生態島建設，重點參與崇明生態農業和崇明城鄉一體化建設，確保公司可持續發展。

　　上實發展（600748）公司的大股東在崇明島有13萬畝土地，其中農村建設用地約為5萬畝，大股東承諾將地產業務交由上市公司開發，股東資源構成其豐富潛在儲備。

　　（證券時報網快訊中心）

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