新浪財經(jīng)訊 國泰君安證券(微博)2012年中期投資策略研討會5月31日-6月1日在西安舉辦，國泰君安地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科表示：“地產(chǎn)股2012年必有超過30%的絕對收益，在今年1月份我們把今年這個30%修訂為50%的絕對收益，看我們今年年初到現(xiàn)在整個地產(chǎn)股的絕對收益板塊是28%，那么相對于我們提出的50%恩，目前整個地產(chǎn)的行情是剛剛過半，那么我們認(rèn)為，接下來地產(chǎn)的50%的收益是全年的下限”。以下為演講相關(guān)實錄：

　　各位投資者大家好！非常榮幸能夠代表我們房。地產(chǎn)團隊就2012年中期房地產(chǎn)策略跟大家做一個深入的交流，首先看我們對下半年的題目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于50%，這個是怎么來的？我們是在去年11月份就2012年年度投資策略中明確提出，地產(chǎn)股2012年必有超過30%的絕對收益，在今年1月份我們把今年這個30%修訂為50%的絕對收益，看我們今年年初到現(xiàn)在整個地產(chǎn)股的絕對收益板塊是28%，那么相對于我們提出的50%恩，目前整個地產(chǎn)的行情是剛剛過半，那么我們認(rèn)為，接下來地產(chǎn)的50%的收益是全年的下限，久違了兩年多了房地產(chǎn)的盛宴才剛剛開始，我們可以說上半年這個盛宴是粉絲，下半年的鮑魚還沒有上，我們這時候怎么能放棄呢？這是我們對下半年的判斷，為什么有這么堅定的邏輯？下說一下對整個行業(yè)的投資框架。

　　首先看一下在今年，在此創(chuàng)的太極循環(huán)圖，就是整個行業(yè)有基本面雙面共決定，政策面和基本面在2009年處于理智的狀態(tài)，但是隨著整個行業(yè)雙面關(guān)系一致轉(zhuǎn)為矛盾到去年整個行業(yè)達到很差的狀態(tài)，所以在今年來看，整個行業(yè)政策面是趨好的，整個行業(yè)最后從矛盾狀態(tài)轉(zhuǎn)為一致狀態(tài)，那么整個行情會繼續(xù)的持續(xù)向上。我們是在去年的十月份提出了政策面，在當(dāng)時十月份已經(jīng)到了轉(zhuǎn)向的階段，從今年來看整個政策面還面臨合理的修整，下半年繼續(xù)修整的態(tài)勢我們認(rèn)為能夠持續(xù)。政策面的修整會不斷的托起整個基本面的上行，所以對整個行業(yè)的估值判斷下半年是繼續(xù)上行的態(tài)勢。

　　說一下第二部分，對于政策面的預(yù)判，目前實施的政策變化是比較小幅的，主要是貨幣信貸方面，信貸方面我們在首套房貸款利率部分城市已經(jīng)到了8.5折，但是主要集中在一線城市和個別二線城市，這樣也能逐步托起整個信貸對地產(chǎn)的刺激，從未來來看，我們認(rèn)為整個行業(yè)政策還會做繼續(xù)的合理修整，那么合理修整的原因在于什么呢？在于三點：

　　一、對整個經(jīng)濟的壓力目前來看還是繼續(xù)增大，房地產(chǎn)投資的下滑在今年是非常明確的，如果從去年看，投資增速28%，下滑到今年我們預(yù)判的12%，今年會拖累整個GDP增速1.6個百分點，我們知道四月份房地產(chǎn)增速已經(jīng)下滑到10%，所以整個投資對整個經(jīng)濟的下轉(zhuǎn)作用判斷接下來對于中央政策的變化能夠提供一定的注意。

　　二、地方具有非常大的財政壓力，目前整個市場還是非常低迷的。

　　三、對于整個政策合理調(diào)控的基石就是房價，我們判斷今年房價繼續(xù)出現(xiàn)合理修整，房價也不會出現(xiàn)明顯的上漲，那就是在于整個行業(yè)高庫存，目前庫存已經(jīng)達到歷史庫存的新高。對于整個行業(yè)鏈來說，不會上漲，這就是政策修整最重要的基石。

　　我們看整個政策年一面趨上的態(tài)勢是非常明確的，我們在去年提出政策反轉(zhuǎn)的路徑目前來看包括貨幣信貸和地方政策其實已經(jīng)兌現(xiàn)了新提出的一點就是今年三季度，我們認(rèn)為中央核心的限購政策會進一步的松動。首先來看一下限購方面的政策，我們認(rèn)為限購方面的政策范圍會縮小，部分城市不合理的限購年限會縮短，從現(xiàn)代政策來看，首先是首套房，我們認(rèn)為首套房的首付以及利率都要進行合理的修整，包括有下降的可能。包括二套房，目前對于改善性需求來說，有很多認(rèn)購、不合理的政策我也判斷能夠在未來做出合理的修整。在地方政策方面，除了已經(jīng)實施的一些政策之外，像2008年當(dāng)時地方也出臺的二手房交易法寫的一些稅收減免等政策都沒有出臺，未來也有出臺的可能。這是第二部分，政策面在繼續(xù)好轉(zhuǎn)的趨勢是非常明確的。第三點就是我們要說一下基本面的走勢，從基本面來看，基本面核心的就是銷量，我們也做了專題研究，后面會發(fā)布，目前銷量無論從同比還是絕對量來看，都已經(jīng)到達了歷史的最高點，當(dāng)然這里考慮了很多，包括GDPM2等等影響因素，現(xiàn)在的銷量是高性比的，我們來判斷從今年下半年來看，整個行業(yè)基本面是持續(xù)上行的。從銷量來看，由于降價和政策修整的因素，整個行業(yè)是走高端。房價由于資金鏈政策的壓力，今年還是維持一個振蕩調(diào)整，小幅調(diào)整的狀態(tài)，這就減輕了整個政策面的壓力。第三塊是投資和新客戶今年下半年還是非常低迷的狀況。整體而言，從雙面中第二面，基本面來看，接下來也是上行的態(tài)勢。我們前面說政策和基本面接下來都能繼續(xù)上行，我們再說第四點，地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績和供值有沒有持續(xù)下滑的狀態(tài)？但是我們的回答事情并不是這樣的。

　　首先看一下對業(yè)績的測算，目前很多龍頭公司，一二季度的業(yè)績已經(jīng)百分之百鎖定了，因為地產(chǎn)行業(yè)是預(yù)收支的，一二季度是鎖定50-到80%，像這樣的公司房價下降10%凈利潤僅下降3.7%，第二個我們要說一下未來行業(yè)利潤率的變化，大家都很擔(dān)心，就行業(yè)利率是否持續(xù)下降，我們認(rèn)為不是這樣的。我們看到，整個行業(yè)的土地起拍底價不太明顯，但是整個土地成交率一路下滑，普遍下滑了30%以上，從我們做的測算來看，目前平均房價大概是10%左右，整個地價跌過了35%，如果是這樣一種情況下測算，整個行業(yè)的利潤率相較于整個最高時候還要下降9%，所以對于整個地產(chǎn)行業(yè)，房價上漲并不是利潤率最高的時候，還要看地價下降的程度，下來普遍下降30%，對于整個利潤率的上行是一個助推的作用。在多重壓力下，還要繼續(xù)修整，其次基本面在政策面合理修整下繼續(xù)上行，而整個行業(yè)的利潤率接下來還是能夠得到有效的恢復(fù)，在這樣一個情況下，我們認(rèn)為整個行業(yè)還是值得我們超配的，我們堅持50%以上的絕對收益的預(yù)判，龍頭公司核心配置。下半年的鮑魚還等待我們?nèi)テ穱L呢。

　　然后說了前面的整個行業(yè)的邏輯框架，我們再說一下我們對于整個地產(chǎn)的四階段的走勢和大家溝通一下。這是我們?nèi)ツ晏岢鰜淼模�就是說整個政策面往上走，走四個階段，目前處于第二個階段，二三四階段對地產(chǎn)戶都是上行的態(tài)勢，第一個階段走完了，這是房價確定下跌的階段，第二個階段是政策局部放松，這是我們目前經(jīng)歷的，我們判斷三季度和四季度會出現(xiàn)整個政策放松以至于兌現(xiàn)的階段。就是我們提出今年三季度中央政策能夠得到合理的修整，接下來到今年的四季度，到明年，整個行業(yè)以銷量為單位的基本面能夠見底回升，所以對于地產(chǎn)戶，它的矛盾走向品質(zhì)，雙面上升的情況下，整個地產(chǎn)投資邏輯還有投資上升空間還是非常明確的。說一下我們對于整個行業(yè)的核心配置的選股建議。我們還是一二線龍頭公司作為核心配置，首先中央行業(yè)政策微局部松動，未來行業(yè)是會量價恢復(fù)，但仍將是走兩不走價，快周轉(zhuǎn)高供應(yīng)龍頭受益。政策調(diào)控有保有壓，行業(yè)門檻提高，行業(yè)集中速度將加快，資金充裕、融資渠道比較暢通這樣的龍頭公司接下來有更多的并購機會，也正是它們有更多的機會達到剛才說的，拿到便宜的地，提升未來的利潤率，所以相對來說整個行業(yè)資金充裕一二線龍頭都能受益。第三塊我們要說的就是整個行業(yè)另外一個，龍頭可售貨量充足、土地成本消化能力強、土地抄底力強。

　　另外就是一線龍頭排序：金地、保利、華僑城、招商地產(chǎn)(微博)、萬科，二線龍頭排序：北京城建、蘇寧環(huán)球、首開股份、金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、金融街等。

　　優(yōu)質(zhì)三線排序：世聯(lián)地產(chǎn)(微博)、魯商置業(yè)、云南城投、福星等。

　　最后還要說一點，在整個行業(yè)趨勢性很明確向上的態(tài)勢下，我們還是建議各位配一些高杠桿的公司，這些包括涼快，一塊是戰(zhàn)略型高杠桿公司，就是整個公司集團領(lǐng)導(dǎo)持續(xù)多年來一直保持高杠桿的這么一個戰(zhàn)略，在整個行業(yè)它們是最受益的，這個就是保利地產(chǎn)(微博)，再就是充足類公司“四大金花”，主要講這些，謝謝大家！