報告關鍵要素：

　　本報告提出了房地產產業生命大中小周期的觀點，并認為我國房地產行業目前正緩慢進入由成熟期轉為衰退前期的大周期階段，本輪調控周期的中后期階段。我國房地產行業的盈利性、成長性、庫存和估值體現了產業生命周期的走勢特點。最后根據產業大周期和中期提出了兩條投資主線。

　　投資要點：

　　房地產產業生命周期。以弗農的產業生命周期理論與西方經濟學宏觀經濟周期理論為基礎，提出了我國房地產大中小生命周期觀點。

　　我國房地產行業所處生命周期階段。2012-2015年將是我國房地產行業大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口，目前我國房地產行業正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國房地產行業正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。

　　本輪嚴厲政策調控證明的幾個重大基本事實及推論。本輪調控證明了政策完全有能力治理房價、樓市真實購買力不足及購房并非穩賺不賠等幾個重要基本事實，以此為基礎，推導出在“限購”等政策調控下，房地產將走向本輪中周期的衰退的中后期階段。

　　房地產行業成長性、盈利性與存貨的周期表現及預測。2000至2010年的行業成長性、盈利性與存貨等行業關鍵指標都十分清楚地證明我國房地產產業生命周期的存在，并證明了我國房地產行業當前所處的周期階段，由此可以認為行業毛利率和成長性都將開始緩慢往下，而行業存貨則會快速增加，并由此加快行業的降價。

　　產業生命周期視角下的估值判斷與投資策略。產業生命周期可以很好地解釋房地產發展歷史與目前諸多市場與政策方面的重大現象，并對未來做出清晰的判斷，同時也能很好地解釋房地產估值在高毛利與確定性成長下不斷創新低的現象，并可以對未來估值做出清晰的預測。但政策多變性與估值政策敏感性也決定局部性投資機會的存在。根據大周期觀點，具有實力實現商業和盈利模式創新與突破的企業是第一條挖掘主線，建議關注萬科、保利地產、金地集團和招商地產；根據中周期觀點，具有“過冬”甚至逆勢擴張實力的企業是另外一條挖掘主線，我們建議關注萬科、保利地產、金地集團、金融街、中南建設、金科股份和華夏幸福。

　　風險提示:主要面臨政策風險與資金鏈經營等風險。

　　

新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。