新浪財經訊 11月30日下午消息 國金證券2012年度投資策略會在上海召開，國金證券研究員曹旭特表示，明年上半年地產股主要以震蕩行情為主；下半年經濟和地產調控之間的蹺蹺板效應會體現得較為明顯，存在政策松動預期，地產股估值水平有望得到一定空間提升，個股推薦保利地產，招商地產，金地集團等。

　　以下為國金證券房地產行業2012年度策略報告摘要：

　　基本面：由對峙到打破僵持

　　市場之所以處于量跌價滯的對峙局面，是因為11年開發商的資金緊張并沒有達到被動降價的程度。因為歷來行業調整過程中開發商主動調價的行為都較難發生，唯有資金壓力才是迫使企業降價的真正動力。

　　我們系統測算開發商目前和歷史資金壓力狀況。從06年至10年，開發商資金盈余占總支出的比例約為9%至29%。 按目前企業獲得銀行貸款的難易程度和銷售回款速度，今年年底或明年初，開發商資金將滑落至歷史最差水平，房價下降通道將被打開。

　　政策面：由空白到松動預期

　　房價下跌的初期中央層面調控不會也不應該放松，否則取得的調控成果容易前功盡棄，因為2010年的實際調控效果已經說明了這一點。

　　國家在2010年4月份出臺嚴厲調控政策，對交易量的效果比較立竿見影，二季度銷售面積出現負增長，價格漲幅也得到了明顯控制。但在四季度由于擔心經濟增速下滑，又放松了貨幣政策，貸款增速和存量貨幣在7月份開始觸底回升，導致了在四季度再次出現量價齊升的局面。由于有了去年的經驗，中央層面短期即放松調控的可能性較小。

　　明年房地產對經濟影響幾何？

　　房地產對經濟影響體現在兩方面，一是從支出法考慮，房地產投資的回落會直接影響經濟增速；二是從收入法分析，房地產投資回落會影響關聯產業的總產值和增加值，從而拉低經濟增長

　　1.按11年的投入產出比例，1單位房地產投資增速的變化，會影響0.069個百分點GDP增速的變化，我們判斷2012年房地產投資增速由29.4%下滑至17.8%，也即房地產投資回落11.6個百分點，則GDP增速回落0.8個百分點。

　　2.房地產投資的影響力系數為1.5，在假設其關聯產業增加值率為7%前提下，1單位房地產投資的變動會通過關聯產業合計影響GDP增速0.011個百分點，對于12年而言，房地產投資增速下滑11.6個百分點，會拉低經濟增速0.13個百分點。

　　綜合考慮，如果房地產投資如我們所預期，在不考慮其他因素變化前提下，明年房地產對經濟增長會有0.93個百分點的影響。國金宏觀預期2011年經濟增速為9.2%，按此計算2012年經濟增速將回落至8.3%。

　　政策如有松動會有何具體措施？

　　地方政府希望刺激行業回暖但具體措施不多，主要會表現在對開發商的購地付款方式的放寬，并且在取消限購這項政策上與中央展開深層博弈，如果能得到中央默許，取消或者修訂限購門檻將是地方政府可能采取的最有效措施。

　　中央層面政策強有力但不輕易出手。中央層面政策如果放松，應首先針對首次置業需求，因為這部分購房者是最應該受到保護的，可以通過窗口指導，下調首次置業購房比例和按揭利率。并且中央層面政策會影響購房者預期，如果市場認為中央調控態度發生轉變，也會促進交易量的明顯回升。

　　投資策略

　　明年上半年處于基本面下滑而政策難松階段，所以成交量不會超預期，但由于目前重點上市公司估值水平處于歷史低點，下跌空間也不大，所以明年上半年地產股主要以震蕩行情為主；下半年經濟和地產調控之間的蹺蹺板效應會體現得較為明顯，存在政策松動預期，地產股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機會出現在下半年。

　　標的選擇

　　一線龍頭具備防御性，因為估值水平和業績鎖定率都處于歷史，推薦萬科，保利地產，招商地產，金地集團。高折價區域龍頭，目前此類公司的凈資產折價水平從產業資本角度都會產生較強吸引力，推薦首開股份，冠城大通、福星股份。存在新利潤新利潤增長點公司，推薦華業地產，中天城投。

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