2012年的房地產(chǎn)市場，將是平衡再生的一年：政策面從失衡回歸平衡，基本面也將從調整走向供求平衡、繼而走向再生。

　　痛苦的基本面及政策面雙重壓力，給予板塊已跌破歷史估值底的股價，而痛苦的地方政府、基本面帶來政策從失衡回歸平衡的最有利基礎。

　　痛苦指數(shù)1：經(jīng)濟的下滑，使貨幣信貸實際寬松，助推地產(chǎn)銷量回升。

　　痛苦指數(shù)2：資金測算表明2012年地方政府資金缺口高達4.5萬億。

　　痛苦指數(shù)3：地產(chǎn)行業(yè)資金缺口從11年無缺口升至12年1.4萬億。

　　政策面預判：11年四季度開始宏觀貨幣信貸預調微調的寬松，地方政府對自主行業(yè)政策逐漸有條件松動；在12年上半年基本面繼續(xù)調整壓力下中央行業(yè)政策有望在中期前后出現(xiàn)局部松動，但全局松動困難。

　　2012年銷售預測：銷售面積下降2%、銷售額下降5%、價格降3%。限購遏制約35%資格，但全國銷量中75%為三線及以下城市，波動性小。

　　2012年新開工及投資預測：新開工下降11%、房地產(chǎn)投資上升12%，而保障房貢獻32%、13%的新開工、投資額，拉高增速5個、2個百分點。

　　行業(yè)將調整平衡再生，中長期仍處成長期：諸項指標表明目前類似日本60年代后期，價量仍有較大空間。而美/港等市場90年代以來的成熟期地產(chǎn)估值，歷史平均15-20倍，大幅高于還處于發(fā)展期的A股(9倍)。

　　和08年的不同：(1)龍頭資金充裕，買地與銷售額比值10、11年大幅低于07年；(2)龍頭業(yè)績確定性高，鎖定12年的93%，08年僅44%。

　　和08年的相同：(1)估值底：PE、NAV折價已跌破08年底和05年底；(2)大股東增持潮：11年出現(xiàn)05、08年之后第三次增持潮等。

　　維持行業(yè)增持評級。跌破08年估值底的股價，已隱含行業(yè)超過可能的調整幅度的基本面預期(全行業(yè)房價下跌35%)，因此未來最敏感因素是政策面變化，基本面居次。預判4季度到12年2季度政策及基本面仍為矛盾關系，之后將建立平衡、重歸一致，從而創(chuàng)造超配機會。

　　投資策略建議是政策決定論下四階段論：I.11Q3-12Q2房價確定下跌對應階段性機會。而后逐步迎來趨勢性機會：II.12Q2-Q3政策局部放松一致預期；III.12Q3-Q4一致預期；IV.Q4-13Q2銷量代表的基本面回升。

　　股票推薦：(1)高周轉低估值龍頭進入中期選股時期，持有必將制勝，12年四季度前必能獲超30%的絕對收益：保利、招商地產(chǎn)(000024)、萬科、金科集團、首開股份(600376)、榮盛發(fā)展(002146)、金地、中南建設(000961)、蘇寧環(huán)球(000718)。(2)4階段中的房價下降I階段，建議側重估值安全、兌現(xiàn)能力強地產(chǎn)+X：華僑城、北京城建(600266)、中國寶安(000009)、新湖中寶(600208)、華業(yè)地產(chǎn)(600240)、中天城投(000540)、建發(fā)股份(600153)。