昨日，申銀萬國房地產(chǎn)板塊整體漲幅1.17%，漲幅位于23個(gè)一級行業(yè)之首，明顯好于上證綜指-0.03%的表現(xiàn)。其中，龍頭地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，首開股份漲幅7.1%，榮盛發(fā)展漲5.4%、招商地產(chǎn)漲4.8%，保利地產(chǎn)漲3.9%、萬科漲2.98%。對昨日地產(chǎn)股走勢，我們并不意外。因?yàn)椋簾o論從地產(chǎn)股的投資價(jià)值還是投資時(shí)點(diǎn)看，地產(chǎn)股的機(jī)會都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們曾提出的六維度依然顯示地產(chǎn)股價(jià)值優(yōu)勢非常明顯。市盈率(PE)處底部、市凈率(PB)處底部、相對市盈率(PE)處底部、重估凈資產(chǎn)值(RNAV)平均折價(jià)25%、DCF測算結(jié)果等顯示萬科股價(jià)已包含非常悲觀預(yù)期。從產(chǎn)業(yè)資本看“招保萬金”股價(jià)對應(yīng)的土地成本甚至低于公司2008年以來的拿地成本。

　　當(dāng)然，若房價(jià)大幅下跌，地產(chǎn)股的價(jià)值將無從談起。這也是我們在與投資者交流過程中，發(fā)現(xiàn)市場普遍擔(dān)憂的問題。但無論是從下半年的供求關(guān)系還是信貸量來看，我們判斷下半年整體房價(jià)大幅波動的可能性較小。

　　從供求關(guān)系看，下半年供應(yīng)較上半年大幅增加是歷年來的共性。而從全年角度看，若扣除非銷售性保障房的影響，假設(shè)2011年商品住宅銷售面積同比不增長(事實(shí)上，2011年1-6月住宅銷面積同比增12%)，則2011年供銷比約為1.18，雖較2010年供銷比0.99有明顯改善，但遠(yuǎn)不及2008年供銷比1.4。因此，供應(yīng)對房價(jià)的沖擊相對有限。

　　從信貸量看，仍可支撐2011年樓市成交量的相對穩(wěn)定。假設(shè)下半年新增人民幣貸款3.5萬億，相當(dāng)于全年7.67萬億，流向房地產(chǎn)購房貸款比例12%，相當(dāng)于2011年二季度水平，購房貸款占商品房銷售金額的14%、相當(dāng)于2010年下半年水平，則2011年下半年商品房銷售金額將達(dá)到3萬億，相當(dāng)于全年5.46萬億，在下半年銷售均價(jià)較上半年不變化或小幅下降5%的情況下，對應(yīng)2011年商品房銷售面積9.86億平米或10.38億平米，相當(dāng)于比2010年同比下降僅為5.4%或0.5%。

　　從投資時(shí)點(diǎn)看，現(xiàn)在已是地產(chǎn)股階段性反彈前夜。政策面和基本面左右地產(chǎn)股趨勢，趨勢的底部特征往往是“出臺政策利空+基本面不好的預(yù)期+估值底部”。頂部特征往往是“預(yù)期將出臺政策+已經(jīng)很好的基本面+估值高位”。目前的狀態(tài)是：7月12日國務(wù)院提出二三線城市限購，7月銷售表現(xiàn)平淡，股價(jià)再次下跌至歷史底部估值區(qū)域，這種狀態(tài)顯然已是地產(chǎn)股趨勢的底部特征。而走出底部，需要兩個(gè)條件：1、二三線限購的城市和力度明朗化；2、部分重點(diǎn)城市出現(xiàn)“環(huán)比價(jià)跌量升”的基本面走勢。我們預(yù)計(jì)三季度下半段有望具備上述兩個(gè)條件。所以，從投資時(shí)點(diǎn)的角度看，目前已可以加大地產(chǎn)股的配置。

　　當(dāng)行業(yè)整體增長放緩甚至不增長時(shí)，龍頭公司仍可通過市場占有率的提升繼續(xù)增長。萬科2011年上半年市場占有率達(dá)到2.67%的歷史新高就是證明。我們建議繼續(xù)配置銷售優(yōu)秀、業(yè)績鎖定性高的龍頭“招保萬金”、首開股份、中南、金融街、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展等。而風(fēng)險(xiǎn)因素則可能存在于二三線城市限購超預(yù)期和房價(jià)大幅下跌。 (作者系東方證券研究員)