本報記者 劉勇 北京報道

　　雖然與銀行、石油板塊相比，地產板塊的規模在A股市場中所占比例僅為6%左右，并不是很大，但是，保障房概念卻成為今年市場的持續熱點，更成為“6.21行情”的主要推動因素之一。

　　當前，房地產板塊處于階段性盤整態勢，其估值與市盈率均已處于歷史低位。業內人士認為，調控政策的從緊增強了做空房地產板塊的動力，但在保障房利好更明確的前提下，其所帶動的上下游產業反而會更受市場青睞。

　　保障房帶動

　　60余個行業受益

　　保障房概念成為今年“6.21行情”推動的主要因素，這緣于保障房建設所帶動的上下游產業眾多，整個產業鏈上有60余個相關行業受益于此。

　　萬聯證券研究員黃鵬向記者表示：“保障房的建設貫穿于整個‘十二五’期間，因此保障房概念將會是一個長期效應。正是因為保障房建設對眾多行業的拉動作用，保障房概念給市場帶來的反應體現在廣度和深度上。”

　　經過測算，保障性住房對工程機械、水泥建材、鋼材等投資品拉動明顯，直接受益的還有建筑工程。按照2011年保障房開工1000 萬套規劃，上半年按照34%的開工率計算，對工程機械和重卡銷量的占比(相對于2010年)提高到20%以上，對水泥的需求提高6.47%，對鋼材的需求提高5.45%。

　　然而，正是因為保障房建設效應的長期性，不少保障房概念的股票更多的是靠預期維持股價。

　　西南證券房地產行業分析師肖劍向記者表示：“對于參與保障性住房比較多的各地城投類公司來說，保障房的利好并不能在短時期內反映在公司的業績上。隨著保障房建設不斷進展，這些城投類公司的業績才會有比較好的體現，只是這個時間會比較長，一兩年內都難以反應到業績上面。”

　　不可否認，保障房的大規模建設必將改變房地產市場的格局已成為業內人士的共識。

　　央行上半年貸款投向統計報告稱，2011年上半年房地產開發貸款累計新增2098億元，不到2010年同期4423億元的一半。但是，保障房累計新增908億元，較年初大增54.8%，新增貸款的半壁江山都被保障房占領。

　　中國指數研究院副院長陳晟表示：“當3600萬套保障房進入市場后，它們將與商品房平分天下，市場的供求關系將隨之發生深刻變化。從上半年房地產行業投資的一些數據就可以看出，國家正在用保障房的投資對沖商品房投資下滑對經濟帶來的影響。”

　　凈利潤下滑已成定局

　　7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議要求，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。此消息一出，一度成為“6.21行情”中流砥柱的地產板塊立刻下跌。

　　根據Wind數據顯示，7月15日，申萬房地產指數超額收益率跑輸大盤3.00%，為7月份以來相對大盤收益率的最大跌幅，之后這一數值一直在1.5%-3%之間波動，市場做空地產板塊趨勢明顯。

　　市場對于房地產市場下半年走勢的擔憂并非沒有道理。今年上半年，未受限購以及限購政策不嚴厲的二三線城市的銷售額，成為房地產企業半年報業績的主要貢獻力量。可以預見，對于上半年依賴二三線城市銷售成績的開發商來說，下半年的業績必然會因此受到影響。

　　肖劍預計，限購范圍的擴大肯定會影響下半年房企的銷售收入。預計在政策持續從緊、銀行貸款持續緊縮的大背景下，今年以及未來幾年房地產企業的凈利潤增速一定會放緩。

　　但是，也有業內人士認為對于房企所受到的影響不能一概而論。陳晟表示：“限購擴大對銷售確實有影響，但是萬科等一些全國性的開發商產品線豐富，加之項目主要以剛性需求為主，因此，影響并沒有想象的那么嚴重。此外，房地產行業雖然存在泡沫，但是遠沒有到一些人所認為的那么嚴重。中國城市化的進程還遠未完成，這將成為房地產行業未來幾年發展的動力。”

　　低估值難擋機構狂拋

　　目前，房地產板塊的估值水平與市盈率均已處于歷史低位。

　　根據Wind數據顯示，截至8 月4日，地產板塊靜態PE為19.26 倍，市凈率為2.51倍。而地產板塊過去十年靜態市盈率平均值為46 倍，中值為25倍，歷史低位區間在18-20倍左右。肖劍表示，預計今年下半年，房地產板塊的估值水平將圍繞17-23倍的水平來回波動，從而形成來回震蕩的走勢。

　　事實上，在房地產行業調控從緊的預期已經明朗的前提下，房地產股票就成為機構拋棄的對象。

　　中原地產數據顯示，截至8月初，已披露機構持股情況的51家房企中，機構投資者共持有82.4億股；而今年年初，機構對這51家房企的持股數額高達303.2億股，半年間減持220.8億股。就連龍頭房企都難逃機構減持的命運。今年1月-6月，萬科A的機構持股數由38.71億股降至13.42億股，25億股的降幅在51家地產股中居于首位。保利地產的機構持股數自30.90億股降至6.39億股，招商地產的機構持股數從2.78億股降至1.39億股，金地集團的機構持股份額也從17.73億股降低至3.67億股。

　　正如黃鵬所認為，與單純的房地產行業相比，保障房概念的利好更加明確，而地產板塊受到調控政策的影響，這樣在保障房利好的同時，還存在一定的利空因素。因此，房地產上下游產業鏈上的一些行業上漲的預期反而要好于房地產行業。

　　Q&A

　　Q=華夏理財

　　A=西南證券房地產行業分析師肖劍

　　Q：今年以來，房地產板塊有一段時間表現不錯，成為大盤上漲的主要動力，那么您認為今年下半年，房地產板塊是否會有比較好的表現？

　　A：我認為房地產板塊難有出人意料的表現。雖然房地產板塊在今年確實有一段時間表現優于大市，但是如果我們將時間拉長到一年的時間段里觀察就會發現，房地產板塊的表現與上證綜指基本吻合，但是沒有跑贏與深成指。總體來說，房地產板塊在某段時間會有比較大的波動，但是總體來講，我們還是做出跟隨大市的判斷。

　　Q：目前，投資者判斷A股現在已處于底部的一個重要原因，就是地產和銀行板塊估值處于歷史低位。那么，地產板塊未來是否會存在估值跌破18—20倍的歷史低位區間的可能性？

　　A：這種可能性是存在的。因為歷史低位值是我們根據近十年來地產板塊的表現得出的，這只是一個經驗值，不能夠保證不會出現更低的估值水平。因此，投資者在操作時要留有余地，不能看到估值處于歷史低位就認為到了補倉的時機。

　　Q：在什么情況下可能出現估值更低的情況？

　　A：如果更嚴厲的調控政策這樣的利空出現，那么可能會出現估值更低的情況。但是，目前看來，調控政策主要還是延續已有的政策，更出乎意料的調控出現的可能性不大。

　　Q：下半年地產板塊的投資策略是怎樣的？

　　A：在目前調控的大環境下，地產企業能夠保持穩定運營，在困難的環境下生存下來，是最為重要的。而大型企業具有規模優勢，業績更加平穩，而中小型企業在調控政策中，能夠抵御調控影響的途徑較少，生存將變得更加困難。因此，不應過分追求利潤高速增長的中小型企業，反而應該選擇現金以及土地儲備都具有一定優勢的大型公司。

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