政策面：貨幣緊縮持續(xù)，調(diào)控政策步入有效落實(shí)階段。根據(jù)齊魯證券宏觀組和金融組預(yù)測，二季度CPI同比增速有望迎來年內(nèi)高點(diǎn)，同時(shí)仍有加息可能；M2增速下降趨勢短期內(nèi)不會(huì)改變，信貸將得到有效控制。二季度緊縮預(yù)期不會(huì)改變。我們預(yù)計(jì)2011年新增開發(fā)貸余額和新增購房貸余額將同比下降34%和31%。一季度處于行業(yè)調(diào)控政策密集出臺(tái)期，二季度將進(jìn)入這些政策的有效落實(shí)階段。

　　基本面：姍姍來遲的春天。二季度銷量逐步恢復(fù)的概率較大。一季度庫存進(jìn)一步累積，新開工/銷售面積比例超越2，達(dá)到08年上半年水平；部分重點(diǎn)一二線城市出清周期到達(dá)2010年中期相對高點(diǎn)。而另一方面，從各項(xiàng)指標(biāo)來看，開發(fā)商資金面趨緊，同時(shí)由于升級(jí)版限購令的實(shí)行，開發(fā)商普遍對2011年銷量持下降預(yù)期，我們在不同假設(shè)情形之下，預(yù)計(jì)2011年銷售額平均下降幅度為9.4%，銷量下降預(yù)期將在市場調(diào)整初期促發(fā)積極銷售行為。我們判斷二季度將進(jìn)入積極消化庫存階段，預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)增加和策略性促銷的蔓延，銷量環(huán)比四月轉(zhuǎn)正，同比5月轉(zhuǎn)正可能性較大。

　　資本市場：銷量恢復(fù)或帶動(dòng)股價(jià)趨勢性上行。一季度地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，兩會(huì)定調(diào)全年政策基調(diào)，政策面已相對確定，因此后期回歸基本面判斷。2011年房價(jià)在行政干預(yù)下已不可能快速上漲，銷量將是上市公司盈利和資本市場走勢的唯一驅(qū)動(dòng)力量。過去三年的房地產(chǎn)板塊走勢也證明，銷量同比增速上行往往與板塊趨勢性上漲同步。因此我們保守估計(jì)板塊在五月會(huì)迎來趨勢性機(jī)會(huì)，而四月是地產(chǎn)股很好的配置時(shí)間。

　　投資建議：機(jī)不可失。地產(chǎn)板塊估值依然處于低位，我們所監(jiān)測的龍頭股股價(jià)對應(yīng)2010年、2011年和2012年業(yè)績PE平均值分別為16倍、12倍和9倍，RNAVPS折價(jià)15%。我們認(rèn)為二季度基本面修復(fù)，地產(chǎn)股產(chǎn)生超額收益的概率較大，四月可能是配置地產(chǎn)股較好的機(jī)會(huì)。我們最看好三類個(gè)股投資機(jī)會(huì)：（1）

　　防御型品種：高周轉(zhuǎn)龍頭——萬科A、保利地產(chǎn)；（2）進(jìn)攻型品種：三四線擴(kuò)張的純住宅公司——中南建設(shè)、榮盛發(fā)展；（3）攻守皆備型品種：產(chǎn)品差異化優(yōu)勢公司——綜合體龍頭世茂股份和魯商置業(yè)。