● 魯商置業(yè)日K線

　　在調(diào)控大棒下，房地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)股噤若寒蟬。雖然目前估值處于低位，但很多投資者還是望而卻步，一些房地產(chǎn)上市公司則加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐，部分券商分析師開始推薦商業(yè)地產(chǎn)股。不過，一些前期潛伏地產(chǎn)股的機(jī)構(gòu)在去年四季度已從前十大流通股東中消失。

　　上市公司加碼商業(yè)地產(chǎn)

　　“商業(yè)地產(chǎn)投資正當(dāng)時(shí)”，德邦證券房地產(chǎn)研究員黃玉梅堅(jiān)定看好商業(yè)地產(chǎn)股。這也反映在相關(guān)公司的市場開拓行為上。雖然房地產(chǎn)調(diào)控力度逐步升級，不過，一些上市公司沒有停止發(fā)展步伐，反而加快了對商業(yè)地產(chǎn)的投資。

　　萬通地產(chǎn)在不久前的年報(bào)中表示，2011年公司的既定戰(zhàn)略是繼續(xù)向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，達(dá)到商用物業(yè)與住宅業(yè)務(wù)并重，充分利濱海新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢有效積聚各方資源，以京津地區(qū)為戰(zhàn)略區(qū)域，形成該區(qū)域的競爭優(yōu)勢；同時(shí)，堅(jiān)持美國模式，以營運(yùn)帶動開發(fā)、以財(cái)務(wù)安排的多樣化作為實(shí)施商用物業(yè)投資的基本宗旨，開創(chuàng)萬通地產(chǎn)特色的商業(yè)地產(chǎn)投資模式。

　　德邦證券黃玉梅認(rèn)為，從政策細(xì)則來看，本輪地產(chǎn)調(diào)控政策顯示調(diào)控決心史無前例，但主要針對住宅，不影響商業(yè)地產(chǎn)的成交。

　　而貨幣超發(fā)，人民幣實(shí)質(zhì)對內(nèi)貶值，國內(nèi)投資渠道有限，房地產(chǎn)的投資屬性依然存在。再結(jié)合國外商住價(jià)格的規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格高于住宅價(jià)格20%-30%，但是當(dāng)前國內(nèi)商住價(jià)格倒掛，價(jià)值存在低估。另外，2010年9月，保監(jiān)會出臺《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金入市也對商業(yè)地產(chǎn)有較大的推動作用。

　　湘財(cái)證券房地產(chǎn)研究員劉飛燁也認(rèn)為，近一年的房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是新國八條的出臺對住宅市場短期影響明顯，與之相伴的是市場對商業(yè)地產(chǎn)的熱情開始回升。

　　渤海證券研究員陳慧、易華強(qiáng)補(bǔ)充道，今年以來商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，商業(yè)地產(chǎn)庫存逐步減小，重點(diǎn)城市寫字樓空置率下降，辦公用房需求前景看好。

　　盡管地產(chǎn)板塊的估值已達(dá)到歷史的低點(diǎn)，整個板塊經(jīng)歷了一年之久的低迷。不過，在黃玉梅看來，近期外部的因素悄然發(fā)生了變化，地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會也在逐漸分化。主要表現(xiàn)為：從《中關(guān)村十年規(guī)劃》出臺和新三板擴(kuò)容預(yù)期中，園區(qū)類地產(chǎn)由于估值優(yōu)勢、外部因素推動，受到市場持續(xù)的追捧。從前期的漲幅來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還未被市場充分認(rèn)識。

　　券商推薦個股基金減持

　　商業(yè)地產(chǎn)一般指寫字樓、商鋪、酒店以及40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓等形式。從經(jīng)營模式上看，分為出售型(如魯商置業(yè)、鳳凰股份)、持有型(如中國國貿(mào)、陸家嘴)和租售結(jié)合型(如世貿(mào)股份)。

　　在投資標(biāo)的上，黃玉梅看好魯商置業(yè)，其理由是，公司完成重組后，成為山東魯商集團(tuán)旗下的地產(chǎn)上市平臺，隸屬山東省國資委。從2010年下半年，公司頻頻出手大型的商住項(xiàng)目�？梢燥@示，公司戰(zhàn)略逐漸清晰：將利用大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，以二三線城市為主要對象，發(fā)展大型城市綜合體。

　　公司未來面臨銷售收入提升、盈利能力進(jìn)一步改善的轉(zhuǎn)折，給予“買入”評級。2010-2012年EPS0.44元、0.97元和1.37元。2011年P(guān)E為8.53倍。從RN A V計(jì)算，每股價(jià)值13.5元，對應(yīng)當(dāng)前價(jià)格折價(jià)40%。給予2011年12倍的PE，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)11.6元。

　　從魯商置業(yè)的十大流通股東來看，易方達(dá)旗下的基金一直潛伏其中多達(dá)5個季度之久。

　　從2009年三季報(bào)，4只易方達(dá)基金開始以9-10元的成本減倉，2009年四季度，其旗下兩只基金大幅減倉，成本在10-12元。2010年三季報(bào)，易方達(dá)旗下3只基金再次大幅減倉，成本約8元。此外，東海證券東風(fēng)5號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃新進(jìn)718萬股。魯商置業(yè)還未披露年報(bào)，不過去年四季度基金和券商重倉流通股的數(shù)據(jù)顯示，該公司的機(jī)構(gòu)股東僅有兩個，易方達(dá)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)基金減倉513萬股，還有800多萬股，富國優(yōu)化增長基金新進(jìn)233萬股，而東海證券東風(fēng)5號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃也從十大流通股東消失。

　　結(jié)合去年三季度魯商置業(yè)的波動空間在40%左右，可以猜測，易方達(dá)基金可能是在做波段，綜合其幾個季度的成本，獲利空間很小，很可能平倉或割肉出局。

　　海通證券研究員涂力磊給予萬通地產(chǎn)“增持”評級，預(yù)計(jì)其2011、2012年EPS分別是0.54和0.78元，RN A V在7.83元。該公司股東名單顯示，王亞偉執(zhí)掌的華夏大盤基金盡管在四季度減持300萬股，但依然以持股1000萬居十大流通股股東次席。

　　華夏大盤去年二季度買入700萬股，并在三季度加倉600萬股；此外，華夏策略基金還持有400萬股。大成基金旗下兩只基金卻在期間進(jìn)行反向操作，在三季度持有783萬股的大成創(chuàng)新成長基金，已從萬通地產(chǎn)年報(bào)的十大流通股股東榜中消失，但大成藍(lán)籌基金卻加倉166萬股位列第三。

　　采寫：南都記者 王濤

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